1月12日，黄奇帆在“第四届企业创新发展大会”上发表了相关演讲，提出中国最终会推出10万亿级别的政府去库存，来改变房地产的产能过剩问题，同时解决中低收入群体的住房问题。

房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有40多个行业，包括机械、家电、建材等等都会衰退，也会影响到几千万农民工、建筑工人的就业。

宏观上看，这轮针对中国房地产的调整是严重的、强冲击性的，如果继续调整下去，会导致更多老百姓的住房崩盘断供，房产商倒闭以及银行的大量坏账。

总之，房地产的问题是必需解决的。

中国的城乡融合仍有很大空间，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求，刚需仍然会慢慢释放。

02

房地产的问题应该如何化解呢？

本轮房地产危机的关键就是产能过剩，总的一手房库存达到了近20亿平方米。

这么多库存，会导致至少10万亿的现金流停滞，房地产商资金断裂，从而牵扯出各种各样的三角债问题。

9月24号重磅会议后，高层布局了很多救市措施，其中一条就是真金白银去库存。

去年初拿出来3000亿，到了9月底明确宣布拿3万亿，估计到明年还会有个3万亿，甚至变成6万亿，最终会有10万亿来收购房地产的库存。

这些钱并不等于给开发商的利润，而是会流到银行、供应商、员工等债权人手中。债权人又会向下他的上游偿还债务，经过两三次的循环，可能可以带动十几万亿，甚至20万亿的三角债出清，是一个一举两得的事，国家也正在推进。

政府收储这些资产会不会亏钱？

黄佬认为，并不会。

因为现在房价较高点普遍下跌到了六七折的水平，政府可以利用这个机会，以相对便宜的价格收储商品房库存，同时把房产商的库存变成国家储备的国有产权的房屋，再转化为给老百姓居住的保障房，解决2亿中低收入群体住房难的问题。

放眼全球，很多国家和地区都有这样的保障房，新加坡是70%，其他国家平均也会有20%~25%。

我们国家也曾明确要建立20~25%左右的国家产权的保障房，供中低收入群体居住，但因为过去商品房的发展过于迅速，稀释了保障房的比例，导致保障占比只有5%左右。

这次房价深度调整刚好是一个布局保障房的机会。而且，经营保障房的租金，还可以进行资本化操作，比如将多个项目的租金收益打包为reits，在资本市场发行ABS债券，可以有4%的利息收入，老百姓会很乐意投资来赚取利息。最后，房企、银行及债主们的三角债清了，中低收入群体的住房也解决了，老百姓还可以获取投资收益，一举三得。03

经过这一场暴风雨的洗涤后，中国房产会进入到一个新格局、新常态。

伴随着房企出清、债务出清，中国房地产行业的负债率会明显走低，房地产在中国金融系统资源的占比会从40%~50%，下降到20%~25%左右，其余75%~80%的金融资源，是为实体经济、工商企业服务。

最终老百姓的家庭资产，房产的占比也会从70%~80%，下降到40%~50%。

房地产最终的合理状态应该是“三个1/6”：—年收入的1/6来租房，终生收入的1/6来买房，城市每年GDP的1/6来做房地产投资。

未来房价收入比也会回归到一个合理水平，以前10-20年可以买一套房，可能会变为8-10年可以买一套房。

最后，黄老认为，2025年中国房地产大概率会止跌回稳，形成未来发展新阶段的一个起点，房地产也会从拖累经济，逐步切换为与中国经济良性发展的新格局。