国庆长假，不停的有朋友问我对未来楼市与股市的看法，之所以会有人问我这个外行，是因为这拨股市暴涨，有人几天就把过去两年的亏损拿回来了，太多的人绞尽脑汁的到处找钱想入市捞一把。

此前老朱在文章中一再提醒自己粉丝中那些套牢了的股民朋友们“风物长宜放眼量”，就目前来看，蒙对了。

关于股市与楼市未来的走势，今天老朱再蒙一回，供大家参考：

先讲结论，在老朱看来，无论是股市还是楼市，想不犯错误，大方向上要听国家的，操作上要看该行业的“人精”们怎么做。

先说楼市。

930新政让一帮房中介雀跃，房东开始跳单，这个可以理解，可是，我国的房价真的跌到底要涨了么？

未必。

楼市里一个最大的谎言是“房租再少是消费，月供再少是资产”。卖房的人会这么说，是因为他想让你买他的房，他好赚钱，事实上，这句话的前提是，房子可以永远能住，且能随时变现。事实上，但凡有点观察力的人就会发现，目前除了北上广深，其他城市哪怕是强二线城市，房龄超过20年的基本都砸手里了。

如何看待房价是不是到底了呢？

看租售比。

咱假设未来30年，利率不变，房价也不变，是买房合适还是租房合适呢？

举个例子，假设在某二线城市，一套100平米的房子，房价2万一平，租房每月3000，一年期存款利率是1.45%，这时，房租与利息基本持平，如果是这种情况，老朱不建议买房，当然，为了孩子上学等其它因素另当别论。

得出这样的结论，是因为，咱假设这个拥有200万现金的人一直租着这套价值200万的房子，30年后会怎样呢？

200万无论如何贬值，它还是钱，你过世了儿女还可以花，可是30年的房子已经变成了一堆砖头，尤其是动辄二三十层的大高楼，超过30年的房龄租都不好租，更不要说卖了，问问你自己吧，如果你手里有一套100平米房子的首付款，你是愿意买个2万一平的新房，还是愿意买个1万一平的30年楼龄的旧房？

个人认为，100平米的房子，房租是同等资金利息的2倍以上时买房才合适。比如，100平米价值200万的房子，如果年利率是1.45%，每个月有3000的利息，那么，租金在6000元以上时买房才合适。月租6000块钱，200万的房子30年回本，如此，你便比手握200现金的租客多了一套30年的房子，就算卖不了还不好租，至少你不亏，而如果200万的房子月租3000，意味着60多年才能回本，那你肯定是亏了。

如此，若租金不能上涨，那么，便只有降房价了，想想是不是这个理？

此前的文章中，咱讲过“以社平工资定房价”的理论，即，抛开地段等其它因素，社平工资7000的话，20层以上的大高层只值7000一平，20层以下的小高层1.5倍的社平工资即值10500，洋房2倍社平工资14000，别墅3倍社平工资21000.

如此，可以很明显的看出，无论是从利率的角度，还是从收入的角度，目前许多城市的房价仍然虚高。

房价别下跌太快，收入快速提上来，双方达到一个动态的平衡，这就是“止跌回稳”这一大政策努力的方向。

房价跌得太快了，国家怕出事，出台政策希望房价止跌，至于能不能马上就止跌，你只看当年提“房住不炒”时房价的走势就知道了。

2016年提房住不炒，直到2021年房价才拐头向下，如此，你凭啥得出国家一提“止损回稳”房价便立即上涨的结论来呢？

国家的政策是初衷，初衷离目标还有八里地远呢，大方向上你可以听国家的，但时间线上不能马上就听国家的，你得等，至少等上一年半载甚至两年。

那么，啥时候买房合适，买房的时机上你该听谁的呢？

答案是，听行业人精的。

拿楼市来说，关注一下你本地的房产中介从业人员，看他们如何操作，比如，当地房产中介在卖自己的房，那你想买房的话，就得等等了，等到他们开始买房时你再买。

在这里，需要特别提出的一类人是，那些被套住的房产中介，比如，网络上比较有名的欧某某，这货天天喊着房价涨，事实是，他背了一身的房贷，还月供还需要向粉丝借钱，他忽悠房价涨是怕自己破产。

眼下的楼市就像一个躺在ICU里的危重病人，国家像医生那样努力给它打针吃药是为了保它的命，而一些人却想着一针下去他就能从病床上跳起来去搬砖赚钱，你觉得可能么？

至此，总结一下老朱的观点，国家提出“止跌回稳”了，那么，你至少等半年甚至是一两年再出手，毕竟止跌需要时间，回稳更需要时间，等你们当地的房产中介开始卖房了你再跟进。

劝你买房别急着跟风，是因为，在收入不涨、失业潮还在的情况下，冒然因为国家提个口号出台几个刺激政策便冲进去，大概率你会接盘在山腰上。

股市亦然。

此前股市下跌时，老朱建议自己的读者别看盘了，长捏，这一点现在来看是蒙对了。现在，老朱对粉丝中炒股的朋友们不想说啥，怕影响你们的判断，老朱想提醒的是粉丝中那些没炒过股、看着别人赚钱眼红，想冲进去捞一把的朋友——虽然现在是牛市，但如果你从来没炒过股票的，老朱建议最好不要跟风买股票。

别误会，老朱不让你进场不是说股市不涨，股市是个钱堆，只要不停的有新钱进场，就会一直涨啊涨的，数据显示，至国庆这几天就有超过600万人开户，如此，后续继续向上是必然。不让你下场，是因为，新股民没有经历过“风吹雨打”，不知如何止赢。

比如，某新手拿了20万入市，也许这一拨下来能炒到30万，赚50%，可是，30万他会走么？肯定不会，如此，继续炒啊炒，最终大部分人的结局必是把钱亏光。

鲜有人能战胜自己的欲望，所以，别看着别人在股市里赚钱你就跟着往里冲，在牛市里赚钱不是本事，赚的钱能落口袋里才是高人。

国家降准降息的，希望股市上涨，大方向上股市是向上的，这个毋庸置疑，那么老股民什么时候“落袋为安”好呢？答案和楼市是一样的，那便是，参照“行业人精”。

具体的操作是，关注几个股市里的专业人士，当他们中有人开始卖股票往外转钱时，你开始做准备，当越来越多的专业人士往外转钱，你就卖掉股票，把账户销了，记得一定要销户，否则稍微一回踩你极有可能还会立马转身进场。

上月人民币在国际结算中的占比已经超过了美元，如此，未来，近半个世纪以来美国人过的那种开印钞机便可以过上好日子的生活，咱也会拥有，只是以咱祖上传下来的做事风格，咱国家不会肆无忌惮印钱、而是会控制在一个安全的范围之内。

眼下，无论是这个世界还是咱自己的国内，一场资产的大转移已经上路，希望，所有老朱的粉丝都在这场资产大转移中分到一杯羹！

祝大家好运！