深圳首次，博士首付52万起6折可买前海四房

原创刘博团队

昨天傍晚，深圳宝安区发布深圳首个人才房四房（新城华苑项目）通告，引发广泛关注。这也是深圳罕见的，能够以首付52万起买前海四房的机会，但是具有一定的购房门槛。根据公告，认购申请家庭的资格条件分为四个队列，具体如下：第一队列：国家级领军人才、海外A类高层次人才、“鹏城优才卡”尊鹏卡持卡人、钻石卡持卡人、具有正高级职称的专业技术人才，须全职在深工作，不限户籍和社保，不受家庭人口数限制，申请人为单身应满30周岁第二队列：地方级领军人才、海外B类高层次人才、“鹏城优才卡”白金卡持卡人，须有深圳户籍，正常缴纳社保，不受家庭人口数限制，申请人为单身应满30周岁第三队列：后备级人才、海外C类高层次人才、“鹏城优才卡”金卡、银卡持卡人、高精尖缺人才，须有深圳户籍，正常缴纳社保，不受家庭人口数限制，申请人为单身应满30周岁第四队列：区级认定高层次人才或高精尖缺人才、博士研究生、副高级职称专业技术人才，须有深圳户籍，正常缴纳社保，家庭人口数为3人及以上，申请人为单身应满30周岁简单来说，只要是博士以上学历，就有资格申请认购人才房四房。

那么，这些被视为深圳楼市“最后的政策红利”的人才房，到底值不值得买？我们接下来深入谈谈。

到底值不值得买？

人才房值不值得买？当下购房者所面临的选择困难，本质上还是商品房市场波动导致的。

去年深圳人才房去化率达到惊人的88.2%，这说明深圳人在面对商品房和人才房时，非常坚定的选择了人才房，因为当时人才房价格对比商品房是实打实的6折。

到了今年，由于新房市场普遍推出折扣优惠，人才房的价格优势可能不再显著，折扣可能达不到原定的6折。

很多人开始担忧：如果商品房的价格继续下探，下探到和人才房价格一样，买人才房岂不是亏了。

事实上，这种担忧发生的可能性微乎其微，而且深圳市场已经开始快速回暖了。9月30日以来，深圳新政取消非核心区限购、首套房首付降低至15%、首套房贷利率降至LPR减30基点，购房门槛、资金门槛、月供压力同时降低。10月13日，位于龙华的深业上城学府昨日开盘，超744批客户抢332套房，3个多小时售罄，销售额达26亿元，成为深圳楼市新政后首个当日售罄楼盘。

10月1日-7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，认购量较去年同期增长664.14%。（来源：深圳住建局）大量外地投资客涌入抄底，深圳热门项目外地客成交占比高达20%。深圳业主普遍出现反价，议价空间缩小，议价率从之前的12%降到8%。（来源：乐有家研究中心）在一些热门片区，新房库存已经告急！

整个宝中前海，开发商还在卖的楼盘，加在一起可能都不足40套了，宝中某项目连样板房都卖掉了……取消限购、限价后，深圳房地产市场更趋于市场化，房子的定价自然遵循供需规律，房价更能反映真实的市场需求。如果全国各地的购房者大规模涌入深圳购房，这种需求激增必然会推动房价上涨。如果说深圳核心区的限价房是稀缺品，那么核心区的人才房，就是“限价房中的限价房”，基本上是同片区内，你能买到价格最便宜的房子。而且华发新城（备案名：新城华苑）的人才房四房还有几大优势：第一，人才房四房仅面向高端人才，由政府统一规划，各区域仅选择最优质的几个开发方案。目前，宝安区约90%的待售人才房四房都集中在华发新城，充分体现了政府的高度认可。作为宝安区首个开售的人才房四房，这无疑是政府对华发新城的信任背书。第二，人才房四房面向高端人才销售（如国家级领军人才、高层次人才、博士学历、正副高级职称等），这种高门槛也营造出100%博士及高级人才圈层。第三，华发新城是不含商品房、回迁房的纯人才房社区，小区内部幼儿园下楼步行3分钟，会展城实验学校（今年9月已经开学）步行8分钟，真正实现目送式教育，无论是产品还是配套都不输商品房小区。第四，与周边同地段商品房小区四房对比，例如招商，四房的套均总价都在500万以上，华发新城人才房套均总价仅仅只要360万左右，这中间就有大约150左右的差价，这150多万就是博士以上学历实打实的优惠，可以用耕更低成本、更低的门槛上车，享受一样的生活品质。对客户保障性更强，如果房价持续下跌，人才房有政府保底可原价回购，充分保障业主的权益；如果房价上涨，他十年后可以补差价取得房产证，和商品房同样同样的这样进行市场交易，它的投资回报更高。第五，建面约117㎡四房户型，三开间朝南，两梯四户，南北通透，享一线人才公园景观，视野开阔无遮挡。这种兼具实用性和舒适度的户型设计在寸土寸金的深圳前海并不多见。总之，首付52万起入住前海人才四房，这样的机会真的非常难得。

好人才房地段为王人才房四房值不值得买，最主要还是看地段。大鹏的人才房和前海的人才房，是两个截然不同的物种。人才房的价值很大程度上依赖于其地理位置和所在地区的发展潜力。10月10日，深圳市政府新闻办公室举行新闻发布会，介绍《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的有关情况。

最值得关注的是深圳都市核心区再扩容：在原有福田-罗湖中心、南山-前海中心的基础上扩大范围，将宝安区（新安、西乡街道）、龙华区（民治、龙华街道）、龙岗区（坂田、布吉、吉华、南湾街道）部分街道及前海扩区后的范围整体纳入，形成都市核心区。

相比于2021年6月的深圳十四五规划的都市核心区范围，最新提出的“再扩容”，其实指的就是“前海扩区后的范围”，即海洋新城、会展新城、机场和周边片区被纳入都市核心区。

为什么要把海洋新城、会展新城、机场和周边片区纳入都市核心区，这些片区承载了哪些功能？

研究了很多官方规划后，我们对前海的理解又一次加深了。

随着粤港澳大湾区进入“黄金内湾”时代，前海的地位再一次被拔高了。前海已经从1.0时代进入2.0时代。

前海面积扩容的同时，空间结构也在发生变化。在《宝安区国土空间分区规划（2021-2035年）》提出“两心三特、两轴四带”的城市空间结构中，前海未来将形成两个中心：南中心：宝安中心区+前海三湾北中心：会展海洋城

也就是说，前海的发展正在经历一次关键的转折。在1.0时代，宝安中心区和前海三湾构成了前海的核心。

然而，随着前海迈入2.0时代，一个新的中心正在崛起——会展海洋城，它不仅是整个前海发展的重中之重，也是前海2.0时代的经济增长极！根据规划，会展海洋城包括“三城一港”：海上田园城、国际会展城、海洋新城和综合港区。其中海上田园城，是深圳西部唯一4A级旅游景区；国际会展城不仅是西部经济引擎，也是世界最大会展中心，年产值可达1350亿元；海洋新城致力打造千亿级海洋产业集群，规划兑现年产值3000亿元；综合港区则瞄准全国港口吞吐量TOP20，预计年吞吐量达250万吨。

会展海洋城的另一大优势在于其全新的城市面貌。作为填海区域，这里是净地开发，周边建筑物都是新投入建设，城市界面焕然一新。

总之，这个全新板块的光环太多太耀眼，前海扩区+宝安北中心+都市核心区，有产业、有政策、有土地、有概念，会展海洋城在全国范围都绝对是价值第一梯队的存在。03纯粹的高知圈层社区无论是买人才房还是商品房，品质比价格重要。想象一下，10年后人才房转红本入市交易，它的竞争对手是周边的二手房。品质媲美商品房的人才房不仅提供更佳居住体验，低价入手还为未来市场价值提供了更大的增值潜力和安全保障。而华发新城的人才房四房，拥有一些商品房无法比拟的优势。尽管设置了颇高的申购门槛，但同时也营造出一个“纯粹的高知圈层”。首先，这种纯粹的高知圈层将成为项目的核心竞争力，“高端人才社区”的标签将使项目在房地产市场中脱颖而出，吸引更多潜在买家和投资者的关注。

其次，从居住体验角度来看，这样的高知社区营造的生活氛围，将是更加活力、智慧、开放的，业主随时可能与邻居展开深度对话，探讨前沿科技、创新理念或文化艺术，扩大人脉圈层。

最后，高知群体更注重教育，子女往往更优秀，当这样一群优秀的学生集中在同一个学区时，会大大提高升学率，让片区学校快速晋升为名校。从区域价值来看，项目享有西部中心5大顶级规划：会展新城：全球一流会展，年参展客流达500万，打造深圳会展产业中心和科创中心，形成"会展+科创”世界会展产业示范区。海洋新城：深圳建设全球海洋中心城市的重大战略支撑空间，未来规划兑现年度产值3000亿。海上田园城：粤港澳大湾区大型湿地公园，湾区核心都市田园度假综合体。华发冰雪世界：规划有全球规模最大、中国落差最高的室内雪世界、打造全球顶级文旅IP，引领产业升值。宝安国际机场：中国境内集海、陆、空、铁联运为一体的现代化大型国际空港，世界重要的国际航空枢纽。

示意图从项目配套来看，项目享有5大家门口城市顶级配套：家门口冰雪世界：全球规模TOP1冰雪中心，总建面约10万m，涵盖约8万m滑雪场，建筑高度约106米，雪道约450米，高差83米，国内雪道垂直高差NO.1。家门口全业态商业：下楼即享1600m社区商业，社区商业目前麦当劳、肯德基已入驻，预计年底开业。举步即达主题商街，近享百万级商圈(京基百纳、新沙天虹、会展体验式商业中心{建设中}等)。家门口优质学校：项目配建6000㎡18班制幼儿园，预计明年9月份开学；家门口规划有72班九年一贯制会展城实验学校，已于本年9月份开学。家门口生态公园：7.4万㎡社区园林3.6万m中央绿轴、1万m街心公园、163万㎡海上田园。家门口全维交通：4地铁+4轨道+4高速+2快速路+2码头+宝安国际机场，世界级六维交通，通达全球。