中国房地产最大的韭菜就是那些在小城市买的高层住宅的人。如果你现在有中国小城市的高层住宅或者大城市非核心地段的高层住宅。

建议你这几年能处理的赶紧处理掉，打算要买的谨慎一点。

作为一个在三线城市的17楼住了将近10年的人，想分享一下这些年住在高层的感受

优点：

1.视野开阔

杜甫说：会当凌绝顶，一览众山小

虽然我家的楼层不能和泰山相比，但每当夜幕降临的时候,看着川流不息的车辆和灯火璀璨的夜景。

心中总会冒出一股俯视一切的气概,以及卓然独立、兼济天下的豪情壮志。

很多烦恼有时候就会烟消云散了。

2.采光充足

小区里面10层以下的住宅下午3点之后，基本上就晒不到太阳了，如果到了冬天就更短暂。

我家的户型的坐北朝南，可以说从早上太阳起来一直到落山，家里都有阳光，晾晒衣服非常方便。

充足的阳光加上良好的通风，家里的衣物家具不容易发霉。

3.免受蚊虫的困扰

小区里面植物绿化净化空气的同时，也容易滋生蚊虫，特别是低楼层住宅，安装了纱窗也无济于事。

而我家夏天几乎用不上驱蚊液和花露水。

但是，比起高层的缺点，以上优点似乎有点鸡肋了。

现在很多人买高层的房子，首先纠结房屋的性质是不是商住公寓，是不是住宅产权。

其实我觉得这些根本不是你最应该担心的，因为不管产权70年还是50年的，对房子来说就是一个理论数字。

实际上二三十层的楼根本用不到产权到期的那一天。

高层住宅最致命的是使用寿命，大部分房子还没到产权到期，零件先老化了。

高层住宅缺点一：零件老化

我住的小区楼盘，2010年交房，装修好真正搬进去的时候是2012年。

那时候，小区里面植被葱郁，草坪鲜鲜花美不胜收，还有游泳池，当时每天出门心情都是美滋滋的。

然而随着时间的推移，小区的草坪被踩坏得越来越多，大片黄泥土裸露在外。

一到下雨天，小区里都是黄泥巴水，非常脏。

这都不算什么，住高层最怕的就是电梯出故障，

这几年，电梯频繁地坏掉，我自己就曾经被困在电梯里过，感觉非常不好。

我住的是两户两梯，每次坏掉一部电梯，我上班就要提前15分钟出门，那些两户一梯的就更不方便了。

供水管同样腐蚀严重，经常需要停水维修，直到去年终于大换水管，换的时候整个小区分批停水，弄好三四天才恢复正常供水。

除了这些，我现在小区里面散步是不敢靠近楼层太近的。

因为墙体贴的砖开始脱落，物业只是简单用3M胶带贴住，贴了一个“请勿靠近”的提示牌。

除了以上这些，还有钢材老化、玻璃脱落等问题会越来越严重，一个不留神随时要居民的命 。

高层住宅缺点二：自然灾害救援问题

你说，我不出门，少坐电梯是不是会安全一点？

我算是比较宅的一个人，除了上班几乎不出门。

有一个周末，我躺在床上刷手机，突然间感到床铺很明显晃了几下。

当时脑海一片空片，等我反应过来时候，手机上已经出现台湾地震的消息。

你看，明天和意外真的不知道哪个先来。

而高层一旦遇到地震的时候，真的不敢想象。

现在的高层住宅动不动就30层，但是目前全世界最好的消防云梯也只能到达112米左右，大概能救援25-28层左右。

就算有楼房周围的环境也不一定能够承受这些设备。

杭州保姆纵火案就是因为楼层太高，延误了救援，导致母子4人葬身火海。

高层住宅缺点三：价格不划算

一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，办公楼为55%。

高层住宅在买的时候就不划算。

而20层以上的楼由于需要有电梯剪力墙，这些占用空间很大的公摊面积，得房率往往只有70%多。

一进一出差了15%-20%的得房率，相当于房价就涨了一两成。

有钱，不在乎得房率低，地震火灾毕竟是概率问题，可以忽略不计。

但是高层住宅真正的死穴根本不是这些，还有一个几乎没有办法善终的命运。

高层住宅缺点四：拆不动也很难维修

前面说过，房子和人一样是有寿命，会老化的，而国内第一批的电梯房已经进入老化期。

像国内80-90年代的老楼，如果管理差一点，实在是没法住人了。但80-90年代的矮楼可以拆。

把5层楼拆了，盖一个30层的楼，一户几套房子，对开发商来说小菜一碟。

而现在这些十几二十层的楼将来谁愿意拆呢？高层的容积率已经干到3了，已经没有什么利润空间了。

拆一栋30层盖50层的？除非脑子坏掉的开发商才会这样干。

商人重利，拆矮楼永远比高楼有优势。

拆的成本太高，那么维修可不可以呢？买房子的时候不会都会交一笔公维金吗？

公维金一般是按房款0.2%-0.5%收取的，但是物价会上涨，小区越旧，维修成本越大，其实根本不够用。

就拿换电梯来说，一部电梯的报价，根据楼层、品牌的不同从10万-30万不等。

还有一个问题，如果小区里40%都是租户，业主没有切身实际的感觉不方便，没有那么强烈的维修意愿，那么他同意使用公维金更换电梯吗？

公维金使用必须是专款专项，如果低于小区三分之二的业务不同意的话，是无法启动公维金的。

开发商只保证房屋的结构不坍塌，租客大不了可以去别的小区继续租房。

高层住宅未来就是慢慢折旧过了二三十年的舒适期之后只有不断地降价，主要还是转手给那些愿意接受这些不方便的人。

高层住宅的未来何去何从？

大部分的高层住宅未来的结果都会很惨，除了少数核心地段，其他的极有可能未来完全没有价值。

其实这个问题，欧美一些国家早就给出了答案。

比如欧洲一些发达的国家，高楼大厦只有在核心的大城市才能看到。

但是大部分的地区和城市，其实都是房屋破旧和低矮的。

他们认为，高层是一种集约型资源，如果一定要修建高楼，那么它通常是为了安置穷人，高度限制在20层的障房。

所以，欧洲在二战之后建立起的许多高楼群现在都变成了平民窟。

以前我们嘲笑那些早年的发达国家怎么把楼越盖越矮，大家越住越偏远。

如今才懂，他们是比我们先体验了一把高层的“后遗症”

早在2021年，中国就出台了政策限制县城六层以上和城市三十三层以上的高楼建设。

这也说明了，国家也意识到了，高层住宅在未来是一个无解的问题。

具体可以参考一下：香港的高层住宅如今有多恶劣，20-30年后国内的高层居住环境也是如此。

与此同时，国也全面减少了拆迁和棚改而转为去改造老旧小区。

我老家住的是中部地区三线城市1993年的老房子，好几年前还说有希望会拆迁，去年直接开始刷墙面改造了。

国家现在要求6年内改造17万套老旧小区，意味着，现在还没拆的“老破小”地方，大部分都已经拆不动了，只能缝缝补补继续用。

所以我们以后看到拿高额补偿的拆迁户会越来越少。

除非在深圳这种真正人多地少的城市才会有一夜暴富的拆迁户了。

根本原因是：人口的出生率跟不上房子的更新率了，大白话就库存过剩了。

其实我自己住的小区才住了10年，很多地方真的不如隔壁新修的小区了。

物业的懒散，儿童游乐器材的老化，游不到10次，如今荒废的游泳池，说多了都是泪。

如果不是一街之隔的小学方便接送小孩，我真是是想搬回步梯房了。

正考虑小孩小学毕业后换房子了。

再补充一下，我另外一个厦门朋友也准备把22层高楼卖掉换矮层的故事：

朋友住厦门同安区，22楼，小区靠海，风景无敌了，手机随便一拍就是壁纸。

关键是，物业以破坏城市美观为由不让封阳台和装防盗网，只能安装隐形防盗网。

每年的台风天，雨水直接倒灌进来，阳台一片狼藉都并不足以形容，她还在阳台做了吊柜。

那画面太美我不敢想象。

隐形防盗网是钢索材质,钢索有一定弹性,由于长期日晒雨淋，海风本来就带有腐蚀性，没几年就松垮了，又得重新安装。

费钱就算了，对于有孩子的家庭来说，隐形防盗网的安全性真的需要打个问号。

直到女儿出生后，朋友终于下定决心把房子卖了，换回了5层

还是回到开头的那句话：如果不是大城市的核心地段，三四线城市买高层，尤其在县城买高层的，请慎重。