时值年末，上海的XQ房市场，正在逆势火速成交！

意料之中的是，今年中考成绩优秀的一些顶流学区，比如张江集团、建平地杰、徐教院附中；

各自对口的学区小区张江汤臣豪园、京浦小区、长桥一村，不仅成交价没跌，成交量还纷纷冒头荣登各区学区小区年度前列。

要说最让人感到意外的来源，还得去年同期一度被推至腰斩风口的几个学区老破小：梅园三街坊、高兴花园、密云小区；

从近5年的成交情况来看：

2020年，学区老破小迎来新政后的成交量最高峰，

2021-2022年，成交量随房价攀升逐渐锐减，

2023年，房价回归理性，迎来“以价换量”新局面。

2024年，随着摇一代中考成绩出炉，建平西保住一梯队，莘松中学和铁岭中学晋升区内顶流；

这三个学区老破小，历经大涨大跌，从被质疑到被追捧，再到年末完美逆袭，到底还值得关注吗？

梅园三街坊，重回巅峰？

福外+建平西，曾经的浦东一梯队双学区王炸；

被炒的最热时，挂出来就是“秒没”。

现在，梅园学区相较于前几年的高位，已经下降很多；

整个板块经历大幅回撤，目前单价也跌破10万，仍剩9.2万。

从今年的成交总量来看，梅园学区11个月卖了333套；

作为均价仍有10万+ 的“天价”老破小，这个成交量跟别的老破小比，其实算很高了。

从数据来看，梅园五街坊和梅园三街坊的成交量增长最多，尤其是梅园三街坊。

梅园三街坊从10月开始，这3个月的成交量都是十几套，火爆的原因，主要还是性价比最高。

像梅园五街坊、梅园六街坊对口冰厂田幼儿园+福山外国语小学+建平中学西校，优质教育资源拉满，门槛价是最高的395万；

梅园二街坊、三街坊、四街坊、七街坊、福山小区对口福山外国语小学+建平中学西校，小学初中无忧，门槛价第二高348万；

梅园新村、梅园三村仅对口建平中学西校，小学一般，门槛价是最低的299万。

也就是梅园三街坊，对口板块最强双学区，却深陷腰斩行情，348万的门槛价也是双学区里最低的，自然是卖得最好。

再加上，除了教育资源，这边的地段也很不错；位于内环内，2号线、14号线、4号线和6号线四轨交汇，商业配套丰富，靠近陆家嘴CBD，出租很快，租售比还能有2%。

虽说建平西很争气的没塌房，首先是四校自招7人，位居浦东第3；

其次1120个学生参加中考，700分以上的人数占比7.2%，四校八大率9%，市重率37.6%；对于一所巨无霸学校而言，这个成绩真的很优秀了！

然而不可否认的是，梅园建平西竞争力下降，已然不再是浦东学区的风向标。

前有学校体量成绩PK，进才北的逆袭；后有对口学区小区PK，对口建平地杰、建平御山等一众新锐高性价比学区小区，比如京浦小区、绿洲康城亲水湾等等的崛起；

都给梅园学区发出红灯警报，倒逼梅园三街坊持续走以价换量行情。

高兴花园，还能兜底？

高兴花园，曾一手打造了闵行学区老破小上探10万/平的神话；

只可惜，随着今年楼市持续大跌，学区退去投资属性，居住为王的时代到来；

哪怕是打破“一校四区”统筹组兜底的曹行小学，上半年更名为闵实验第三小学，又圆回了被统筹还能进闵实验的梗；

高兴花园还是被闵行家长抛弃了，上半年成交量并不乐观。

转折就在今年中考后，随着一梯队闵实验生源的回流，常年一梯队吊车尾的莘松中学，终于支棱起来，无论四校率还是市重率，都有了质的飞跃！

排除闵华二、交大二附、上实西其他一梯队的一些市招班、区招班、教职工子女的提升作用，唯独莘松中学，算是真正体现了全地段对口公办的真实水平。

莘松学区的成交量，由此有了大幅提升；而一校四区的优势，还在于不论是低总价老破小还是次新品质自住，这里都有丰富的房源可选，可以满足不同家庭的需求。

除了挂户口，购买力也开始肉眼可见的向上改善：

对口闵实验(春城校区)+莘松中学(春申校区）的万科假日风景，取代了往年最受关注的高兴花园，直接空降2024年闵行学区成交量TOP2，11个月卖了150套。

小区有多层、小高层、高层和别墅，总价跨度比较大，从几百万到几千万，不同的预算的人都可以考虑。

不过，春城校区作为闵实验的主校区，入户年限要求也是四个校区里最高的，接近3年；

这就给了兜底的高兴花园，又一次盘活的机会。

高兴花园，对口小学是闵实验畹町校区，入学条件最为宽松，非户籍有积分+房产就行。

目前，高兴花园的学区溢价已经跌没了，与旁边的非学区小区普乐二村，价格相差不多。

作为一个双学区小区，门槛价才200万出头，性价比还是挺高的，这个价格有不少家长愿意买单；

爆卖行情也是始于927新政后，10-12月，都是月均10套+的节奏。

密云小区反弹，还是笑不出来？

按理说，从今年中考700+高分人数占比来看，密云小区对口的铁岭中学已经是杨浦地段生公办第一了。

目前，密云小区从腰斩小幅回弹到40%，可250万的门槛价，还是上海内环最便宜的双学区；

尽管如此，成交量依然不尽如人意。

值得一提的是，密云小区在中考后7-9月份的成交量非常差，月均5套的水平；也就是从927新政后的这几个月，全年成交量80套，才勉强和去年打个平手。

为何学区成交量并没有全线逆袭呢？主要有以下3个原因：

1、民办生源回流是把双刃剑

今年，铁岭中学不仅迎来了公办一梯队二师附小的生源回流，还吸纳了较多民办打一摇号未中的学生，因此成为了杨浦摇号的最大受益者。

然而，这一现象也带来了新的挑战：民办打一的学生无需购置XQ房，摇号失败后可直接转入铁岭中学，虽然提升了铁岭中学的整体成绩，但同时也间接挤压了依靠购房入学的地段生的机会。

2、铁岭中学的评价参差不齐

尽管家长们普遍认可铁岭中学正处于上升阶段，但相较于重点班所获得的广泛好评，在家长圈中普通班的家长们对师资和校风表达了更多的不满。

3、鞍山板块的未来堪忧

鞍山板块缺乏产业支撑和资源优势，且住宅类型以老旧公房为主，占比高达77%，居住密度大且品质欠佳。

而且，鞍山这几个一梯队小学对地段生的入户年限要求都特别高，令很多家长望而却步。

学区老破小还能买吗？

当下市场，较高峰回撤力度最大的XQ房，就是学区老破小。

很多人都想卖掉老破小换房子，但是奔着学区而选择老破小的人也很多。

关于这个问题，客观的说：

1.在500万以下的低总价段上，市中心的学区老破小仍有其独特的价值。

2.只要优质教育资源具备稀缺属性，只要入学资格和地段挂钩，这样的学区老破小流通性不成问题。

通过专业筛选，可以找到性价比高还保值的选择。

对于有意学区老破小的家长，我们给到的一些建议是：

1.范围尽量买在中环以内

本来就是图方便，求地段，再远就失去了老破小能够提供的附加价值。

2.产业+优质学区+高租金

像陆家嘴、徐家汇周边、老卢湾等地方。地铁线路丰富，教育基础好，工作人群基数大、收入水平好，就算自己不住，一室一厅的租个6000元左右还是可以的。

另一方面，也有不少家长已经从追捧「纯学区」，转向兼顾「学区+居住品质」；

除了学区成绩，房子本身也成了关注点之一；

这一点无可厚非，后期学区也将再多一个保值增值的筹码；

未来，均好性的房子会更加抢手，学区＋品质+地段+产业+......

筹码越多，价值越高。

如果你想了解2025上海学区梯队组合，或对学区对口规划、涨跌幅度还有疑虑，或是正考虑买XQ房，有相关教育路径规划、升学择校的有关问题，都可以来线下找我聊聊聊