今年上半年因为疫情原因，广州楼市进入冰冻期，但在下半年开始广州楼市回暖，大部分限购区域涨幅明显，特别部分热门板块出现“抢购”现象。

反观今年4月20日央行公布的新一期贷款利率（LPR）：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。与上期相比，1年期LPR下调了20个基点，创自去年8月份LPR改革启动以来的单次最大降幅。房贷利率终于降了，至少今年买房利率会很划算，买房是否到了窗口期？楼主认为今年买房时机正好，但已不是闭着眼睛买就能赚的时期，买错一样会掉坑，买错一样会悔不当初。楼主虽有多次买卖经验，但也在擦亮双眼中走过来的，挑挑拣拣之中，需要智慧与经验的积累。本期总结过往的一些经验，供读者们参考。

综合实力较强的开发商由于在老百姓心中口碑较好，其开发的楼盘也受众多购房者的青睐，在新盘推出时一般会以较快的速度卖出。由于现在网络发达，口碑差的开发商即使解决了一时纠纷，但其在网络上留下来的劣迹随时会被挖出来。所以了解楼盘开发商，可以从几个方面入手。最方便是在网络上查找该开发商的过往及其开发的楼盘评价，也可以咨询已经购买该开发商楼盘的身边人。如有实体现楼的，可以到现场看看楼盘外墙处理、地基沉降、小区绿化、贴砖缝隙等等，还有就是物业管理水平，这个也是未来能否管理好小区的关键。

近些年广州城市格局发生重大变化，番禺、花都、增城、从化撤市设区，黄埔和萝岗合并成黄埔区。广州中心区边界不断扩大，楼市格局也随之嬗变，一些新兴板块强势崛起。一些新区推出房产也越来越多，无论该区未来的发展规划有多牛，但难以改变其偏远的区位，漫长的通勤时间。对于刚需来说，性价比是他们的首选，区位及居住性不能兼得，选“老破小”还是“远大新”？楼主对刚需有个建议，如在中心城区上班，可以在半径20公里、通勤时间30分钟以内的区域选，既离城区不远，还能享受到城区边缘较为成熟的配套。改善型就没什么好建议了，任性买买买。

楼盘配套很多都是锦上添花，并不是越多越好，这些会因人而异。现在的新建楼盘一般会以学位房、学区房为卖点吸引顾客，即使未落实的学校或者远在3公里外的名校，都会打上名校就在家楼下，楼盘名校环绕，省级九年一贯制，某某名校老师来参观……其实即使真有名校落地，学位房的溢价未必能给不需要学位的中老年改善群体带多少价值，其实把学位溢价放在了升级产品的品质上，会带来更好地居住体验。还有郊区的别墅再高端，对于每天上下班都要接送孩子的上班族来说，一样没有意义，说白了，小孩经不起折腾。

广州的城市在发展，中轴线也在不断移动，东进南拓的意义就在此，但广州的老中轴在越秀，新中轴在天河，并没有第三轴之说，也没有第几个CBD之说，如有那也是销售的营销术语。在比较偏远的地区，没有中轴可以对照，那我们可以看楼盘周边的配套。如果是一块“飞地”，除了看城市规划，还要看已经建成的配套设施能否满足自己的日常起居，如交通、医疗、学校、商超、公园等等……如果这些都能满足你的需要，那结合你的口袋厚实度来选产品品质吧。

现在的楼盘一般都要两三年之后才能收楼，当购房者购买前期的楼盘时，楼盘配套是未落地的，只存在于规划里，所以我们除了看开发商的实力之外，还要看周边有没有净地，未来有没有相关配套建设，会不会有商圈规划，公园规划，交通道路规划等等……为什么要看这些？这些新建配套是楼盘价值的体现，如果周边配套在慢慢完善，那随着这个板块的成熟度，楼盘在未来也会跟着升值，反之则贬值。

在商业区中，开发商除了建设住宅产品外，还会推出公寓产品。那到底能不能买公寓，楼主的意见是能买住宅，不买公寓。当你拿到公寓的户型图纸就可以看到密密麻麻一排房间，一层就有十几户以上，居住密度太大不适宜居住。对于想要通过买公寓来投资的人，也别抱着能赚多少的幻想，能不亏就好了，因为公寓的二手并不好卖，而且税费很高。即使业主入住公寓，其水电燃气费标准也很贵，是按商用标准来征收的。

商品房的物业管理关乎业主日常生活的每一天，拥有一个好物业的楼盘，能让你的生活过得舒心，不闹心。但如果遇到口碑差的物业，每天都在忍受烂物业的同时，还要注意人身安全，而且赶也赶不走，只能忍气吞声。所以我们在挑选楼盘时，务必关注其物业配置情况，高物业费未必能换来好服务。也可以到由该物业管理的楼盘看看，看小区卫生，小区绿化，物业人员态度，保安配置等等……这些都是关键因素。