房地产市场大方向定了。

近日，国新办举行了“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。

住建部说了很多，总结起来就是2句话，未来大家都会有房子住，不过不一定是买的；房地产要平稳健康。

可以肯定：买房实现财富自由的时代过去了。

房企低利润+投资客低回报，是地产未来数十年的主旋律。

在马上进入金九这样的节点，释放这样的信息，会让部分买家产生疑问：金九银十要来了，房子还要不要买？

房叔可以给出明确答案，买可以，但是买房逻辑要变了：买房就要买贵的。

不是为了赚更多的钱，是为了房子不用那么早维修。

昨晚，北京第二批集中供地深夜挂牌，新的土拍规则也来了。溢价率最高不超过15%，各区上限也并不相同，朝阳普遍溢价率仅在5%、10%，一批次中的竞公租房面积消失，变成直接配建，新增摇号，现房销售政策。

8月29日，深圳也重新发布了第二批土拍公告，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后即摇号，新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。

而广州是一线城市中最早公布土拍新规的，溢价不得超过15%，限马甲，南沙、黄埔限房价，海珠、黄埔、南沙地块限销售对象。

除了北深广外，天津、南京、成都、合肥等城市都陆续公布了第二批集中供地详情，无一不是采用新的土拍新规。

这一波操作，土地市场全新洗牌。

为什么要限地价，主要是为了与限房价形成神仙联动。

这一轮空前调控，新房限价，部分火热城市出台二手房指导价，现在再加上限地价，从拿地到新房开售再到二手房买卖，一整套购房体系，正在形成“政府定价”模式。

当然，商品房还是以市场为主的，但是价格并非能自己说了算而已。

以前那种因为拿到地段很好就漫天开价的项目，不会存在了，你敢高于限价标准，你就别想拿到预售证。

但你也不能大跌，不能像某大一样为了现金流，一下子降个几千上万的单价，这不仅会造成恶性竞争，还会引发前业主维权等社会性问题，这样的行为也是不被允许的。

官方定价的原因，就是为了让中国房地产市场稳步前行。

大涨不行，大跌也不行，要认清这个事实。

所以，一般人再想通过买房卖房这种路来实现财务自由，不大可能了。

说回广州市场。

延续去年的行情，今年前3个月风风火火、量价齐升。

上一轮行情中，南沙和黄埔火速出圈。

身边有位多年前买了黄埔的朋友都惊叹，没想到黄埔的房子突然变得那么值钱了，前几月他们计划把黄埔的房子再加上增城那套“不值钱”的房子卖掉，准备置换回天河北的二手房。

可是他发现，即便卖掉两套房子，也置换不了天河的优质房子，因为他看的不是东方新世界，就是峻林。

黄埔、南沙这些“郊区”再怎么涨，也跑不赢宇宙天河呀。

4月份风向开始变了。

421新政、新房限价、房贷利率连续上涨、黄埔取消人才购房政策、南沙收紧人才购房政策、广州市住房发展“十四五”规划公布、广州第二批集中供地带来全新玩法。

暴风雨说来就来，很多人都来不及闪躲。

新政很快就奏效了。

最先来的是二手房，免增值税2变5，这一拳很重，打在了炒房客身上，也打在了中介心上。

这几个月以来，很多中介依然很勤奋，不断给我打电话，但是推荐二手房的少了，推新房的多了，一个番禺链家的中介朋友给我推荐了增城、黄埔的新房，看得出她的无奈。

限价、房贷利率上涨、楼市调控等因素对于新房的影响也在蔓延。

从数据上看，6月开始，广州新房成交开始萎缩了，从5月份的1万多套直线下滑到7000+，缩减了30%。

到了8月份，继续下探，7千套都没了，只有6711宗，环比下跌12%，直接从6月手中接过了“2021年成交新低”的称号。

除了越秀、白云、黄埔、从化，其他7个区成交都是下跌的。

其中，跌幅最高的是海珠，环比7月成交跌了47%，差不多少了一半成交量。

天河8月成交了225套，环比上个月下跌了35%，南沙成交865套，但也下跌了28%，番禺和荔湾成交量也下跌了26%、23%。

可能你会问：黄埔都取消人才购房政策了，怎么成交还是上涨的？

两方面原因吧，一是通过人才途径购房的占比相对小部分；二是7月底加推的大壮名城、黄埔中央城、中鼎二期、星汇城等项目带来还不错的成交。

后续，黄埔还有大量的货量要推出市场，要想卖得好，就是遵守限价规则。

看看南沙，影响还是很大的。

比广州人更爱南沙的深圳人被拒之门外，南沙新房成交少了，8月成交只有865套，环比下跌了28%。

现在很多买家很迷茫，都在买和不买之间疯狂试探。

买吧，又怕政策突变，或者高位站岗。

不买吧，又怕像往常一样，历经了一轮调控周期后，房价又起来了，到时又买不起了。

当然，还有一部分想买的但是买不了，那就是本来想通过各种借款凑首付的，现在都静如水。

但开发商不一样，没有更多的时间给他们思考。

明天就是9月了，为期两个月的楼市旺季来了。

一个很现实的问题摆在他们面前：要完成年初许下的销售目标呀。

而且“三道红线”一直悬在心头，买地也要求使用自有资金。

现金流很重要，但哪里来？当然是卖房子。

金九银十可以说是开发商冲刺全年业绩的关键节点了。

无论是主动还是被动，卖卖卖模式必然会开启。

据中地行不完全统计，8月底或9月，广州全市预计共有40个项目有动作，其中15个项目开盘，15个项目旧盘加推，9项目开放营销中心，1项目开放城市展厅。

其中，全新盘就高达25个，而且有15个是要开盘的。

跟往年一样，很多项目都喜欢在金九前抢跑，一切都是为了引起买家的注意。

黄埔、白云、增城是供应大户。

虽然取消了人才购房政策，但是黄埔并没有放缓推货节奏，反而有10个楼盘推货，除了3个全新盘之外，其余7个都是老盘加推，包括大壮名城、保利罗兰国际这些网红盘。

今年曝光量上升的白云，6个都是全新盘，其中4个要推货，小坪村旧改正式开售，男人天堂陈田村旧改项目要开放。

海珠方面也有新增供应，在市场上吹了一阵风的中海观云府，要正式开盘了，吹风8万+。

荔湾也有2个楼盘入市，一个是备受瞩目的广船项目广州滨江上都（一期璇湾），一个是珠江西湾里。

同样收紧人才购房政策，黄埔还是在冲量，南沙这次就低调了很多，只有2个全新盘开盘。

这个金九，货很多，但是买房的逻辑要变了。

以前买房是盯着哪个便宜哪个优惠多买那个，现在哪个贵买那个。

因为限价的原因，不少楼盘接受政府指导价拿到了预售证，但是开发商也是要赚钱的，所以减配出货很正常了，有全部毛坯出售的、有毛坯+精装组合的、有精装+简装组合的。

上周末我也去看了一些新楼盘，为了达到限价标准，项目整体均价2.8万/平方米，但是不同户型的价格和交标是不一样的，其中大户型交标是简装，小户型交标才是精装，而且大小户型价格也是有区别的。

南沙保利天汇和十里方圆也推出不同套餐，有精装也有毛坯，价格当然是不同的。

所以建议你们在看房的时候要问情况价格和交标的情况。

现在维权的很多，我不希望你也成为其中的一个。

金九银十你会买房吗？买不买，如何买？

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