安徽一男子通过司法拍卖以136万元的价格购得一套房产，本来以为捡到了便宜，没想到想顺利住进去并不容易。

房内的老租客以租期未满为由拒绝搬离，还要求支付10万元补偿费，甚至多次强行撬锁闯入。

案情回顾

35岁的张先生是一名普通上班族。

2022年初，他在刷手机时被一则法拍房广告吸引，看到比市价便宜许多的房源，让他萌生了购房的想法：“现在的法拍房怎么都这么便宜了？”

经过几个月的观望和准备，张先生在拍卖平台上看中了一套位置极佳的房产。

这套房子位于市中心成熟小区，周边配套设施齐全，距离地铁站仅需步行5分钟，同小区二手房均价在150万元左右，而这套法拍房的起拍价更具吸引力。

虽然也担心法拍房会有很多的经济纠纷，就算到手后想住进去也没那么容易，但一想到有中介公司做担保，他悬着的心终于落地了。

张先生东拼西凑，动用了多年积蓄，又向亲朋好友借了一部分钱，最终以136万元的价格拍下这套房产。

他满怀期待地拿着钥匙前去看房，却意外发现屋内住着一位租客刘某。

"我可是住了整整10年的老租客，房子还有3年的租期呢！"刘某态度强硬，"要我搬走可以，得给我10万元补偿，1年补偿1万并不多，我刚换的家具都还没用多久。"

张先生好言相劝："这是法拍房，按规定原租约自动终止，我可以给您一点时间另外找房子，咱们好好商量。"但刘某却不为所动。

无奈之下，张先生趁刘某上班时找人换了锁，谁知第二天就发现门锁被撬，刘某又住了进去。

这样的情况在一个月内竟然重复发生了3次，每次都是张先生换完锁，刘某就把锁撬开强行入住。

张先生多次报警，但警方也只能做调解工作并建议张先生走法律程序。

张先生只能将刘某诉至法院，要求其立即搬离并赔偿损失。

法律分析

本案的核心争议在于法拍房原租赁关系的效力问题。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》明确规定，拍卖成交后，原有租赁关系自行终止。

意味着不论原租赁合同约定期限多长，房屋一经拍卖成交，租赁合同即告终止。

《民法典》第240条关于所有权基本内容的规定，即所有权包括占有、使用、收益和处分的权利。除此之外，所有权还具有消极权能。即所有权受到妨害或者有妨害危险时，权利人有排除他人干涉，以恢复对标的物的圆满状态的权能。

刘某在明知房屋已被拍卖的情况下，仍然多次强行撬锁进入，其行为已经严重侵犯了张先生的所有权。

严重点的话还涉嫌侵入住宅罪。

虽然刘某作为原租客确实可能遭受损失，但他应当通过合法途径向原房主主张权益，比如让原房主退还房租或者给一定补偿，而不是采取极端方式来为难新房主。

法院经审理后认为，刘某的行为已经构成违法，判决其在15日内搬离房屋，并赔偿张先生换锁损失1500元。

写在最后

有网友说：法拍房价格虽然诱人，但潜在风险也不能忽视，购买法拍房一定要提前调查清楚房屋现状，特别是是否存在租赁关系。

对此，你怎么看？