摘要：经营萎靡，流动性稳健（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

2024年8月16日，李嘉诚家族的港资名企长实集团公布了2024年度中期业绩。

作为一家年过7旬的地产发展及策略性投资公司，该司的中期业绩或许更能反映当前市场环境下，企业的生存境况。今天我们一起来看看。

1、内地物业销售收入近腰斩

从财报里杠杆地产看到，2024上半年长实集团内地业务营收几近腰斩，从2023年同期的39.97亿港元下滑至21.75亿港元，同比降幅约45.58%。

香港业务降幅略小，从2023上半年的86.28亿港元下滑至2024上半年的69.93亿港元，同比降幅约18.95%。

英国和其他地区业务则逆势上升。其中英国地区营收从2023上半年的118.85亿港元上升至127.33亿港元，涨幅约7.14%；其他地区营收从9500万港元涨至1.07亿港元，同比上升约10.31%

整体来看，长实集团上半年营业收入220.08亿港元，同比减少约10.55%。

分业务类型来看，长实集团的营收增速主要是被物业销售拖累。如下图，2024上半年集团物业销售收入同比下降约43.78%，为46.33亿港元，2023年同期该数据是82.41亿港元。

其他业务长实集团上半年其实都是增长的。其中：

物业租务上半年集团收入为30.44亿港元，同比增长9.26%；

酒店及服务套房业务收入21.19亿港元，同比增长约9.17%；

物业及项目管理收入3.89亿港元，同比增长约4.29%；

英式酒馆业务收入118.23亿港元，同比增长约5%。

降幅最大的物业销售业务里，长实集团在内地的业务下滑幅度更为明显。

上半年长实集团及合营企业收益为46.35亿港元，其中内地收入17.61亿港元，同比2023年的35.42亿港元下滑约50.28%。财报称主要是“香港和内地经济环境及物业市场气氛持续疲弱”。

物业租务里降幅最大的是写字楼和零售，前者租金收入从去年同期的9.64亿港元降至8.9亿港元，降幅约7.7%；后者租金降幅约7.6%为9.71亿港元。这块业务增长主要靠“社会基础设施”，从去年同期的2.39亿港元上升到6.48亿港元，涨幅达171.1%。

酒店及服务套房业务长江实业内度和相关均有不同程度好转。尽管增长，但长江实业仍说：期内访港旅客人数按年上升，但平均留港过夜时间较去年短，香港酒店业务仍然困难。

长江实业的酒店及服务套房物业主要位于香港，包括海逸君绰酒店、海逸酒店、Horizon Hotels & Suites、香港喜来登酒店、历山酒店及若干其他物业。长江实业内地酒店及服务套房业绩略为改善，但尚未带来盈利收益。

上半年长江实业酒店平均入住率为 81%，略高于2023年平均入住率，而服务套房上半年度平均入住率为88%。

英式酒馆业务撑起了上半年长江实业的主要营收。期内收入同比增长约4.96%为118.23亿港元。长江实业英式酒馆业务包括两间酿酒厂及约2,600间经Greene King于英格兰、威尔斯及 苏格兰等地营运的英式酒馆、餐厅及酒店。

2、利润下滑

再看看利润。

根据财报披露，长江实业2024年上半年利润也下滑了。其中未经审核投资物业重估前溢利为67.26亿港元，每股溢利为港币1元9角1分，同比减少9.5%；未经审核股东应占溢利为86.03亿港元，每股溢利为港币2元4角4分，同比减少15.3%。

各大业务里，长江实业上半年物业销售收益降幅亦最为明显。其中内地收益从去（2023，下同）年同期的16.77亿港元下滑至7.1亿港元，降幅达57.66%；香港地区收益从去年的16.66亿港元下降至10.44亿港元，降幅37.33%；海外地区收益降幅更猛，从去年同期的1.87亿港元降到6700万港元，降幅63.17%。

于中期结算日，长江实业拥有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约7,400万平方尺，其中700万平方尺、6,300万平方尺及400万平方尺分别位于香港、内地及海外。

物业租物方面，上半年长江实业香港和内地的收益均有不同程度下滑。其中内地收益从去年同期的1.72亿港元下滑19.2%到1.39亿港元；香港地区收益从去年同期的19.37亿港元下滑约6.2%到18.16亿港元；

上半年长江实业海外表现亮眼，收益从去年末的2.07亿港元翻倍至4.89亿港元，这块增加主要是集团于2023年7月收购 Civitas，其在英国持有的社会基础设施物业，为长江实业提供租务收益。

长江实业上半年酒店及服务套房业务收益是增长的，其中香港地区从去年的7.17亿港元增加约18.97%至8.53亿港元；内地则从-8000万港元缩窄至-3000万港元。

物业及项目管理略下滑了些，上半年长江实业该业务收益约为1.8亿港元，去年同期为1.98亿港元。其中香港地区是增长的，从去年同期的1.3亿港元增长至1.43亿港元；内地也海外收益则下滑，内地下滑约9.1%为2000万港元，海外收益大降63%为1700万港元。

上半年长江实业的英式酒馆业务利润微增1.88%，为5.97亿港元，增长幅度小于该业务营收的4.96%增幅。该司财报也说：尽管营收增长，期内英国营商成本上升，消费者信心停滞，英式酒馆经营环境持续困难。

3、雇员增加3000名

虽然长江实业财报里反复提及了经营环境困难，但杠杆地产发现该司的雇员人数还在增加。2023年中期其雇员人数为55000名，到了2024年中期这一数据增加到58000名，不容易……

债务方面，长江实业依然是比较稳。

期内，长江实业银行及其他借款总额为港币561亿元，较2023年末增加港币12亿元。还款期摊分12年：于1年内到期借款为港币149亿元，于2至5年内到期借款为港币349亿元，于5年后到期借款为港币63亿元。

2024上半年长江实业银行结存及定期存款有港币328亿元，净负债为港币233亿元。负债净额与总资本净额比率约为5.5%。

大量现金加上未动用银行贷款额，长江实业的资金流动性较稳健。

不过，经营方面确实目前比较萎靡，今（2024）年已经是长江实业连续第二年营收同比下滑，2023年中期下滑幅度为31.11%；净利润亦然，2023年中期其归母净利润同比下滑20.14%。

对于长实集团中期业绩，各机构反应不一，其中小摩维持该司“中性”评级，下调其全年核心纯利预测至123亿元，目标价32港元；

花旗银行维持长实集团“中性”，并将其目标价从36港元调整至33.5港元；高盛则略微上调长实集团目标价1.2%，从40.5港元上调至41港元，维持“买入”评级。

截至8月16日港股收盘，长实集团每股价格为30.8港元，当日下跌2.53%。

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