一直以来，房价的趋势讨论始终未休。

尤其是自2023年疫情结束后，这场讨论再次升温。

之前，民众满怀希望，相信一旦政策宽松，必将引发房地产市场的爆发式增长。然而，现实却是一个掌声。

具体数据显示，从第二季度起，国内房地产市场开始意外转冷，多个关键指标呈下降趋势，主要可以从以下两个数据看出。

首先，去年和今年的新房销售面积分别为3.79亿平方米和2.96亿平方米，减少了21%；其次，同期新房销售额也从3.65万亿元降至3.25万亿元，降幅达到11%。

这些数据足以解释为何许多人认为房地产市场的黄金时代已经结束。

甚至有观点认为：需要准备迎接房价泡沫的破裂，未来的房价可能会出人意料。这种看法是否成立呢？

房价泡沫真的存在破裂的风险吗？

从客观角度分析，大众对房价泡沫的感知主要基于房价与收入的比率。根据《中国网地产》的报道，截至6月底，百城的房价收入比持续下降。

他们的结论是：购房压力已经得到了整体缓解。

但是，从数据上看，尽管房价收入比已经降至11.9，根据国际通行的标准，3至6之间才是合理范围。

也就是我们有理由认为市场存在泡沫，至于其是否会破裂，仍有待商榷。

尤其是与去年的12.4相比，目前已有下降。也就是如果存在泡沫，那么去年泡沫已经开始显现。

尽管如此，当前房价仍然偏高，仍有较大的下降空间。

是否需要提前准备迎接泡沫破裂？

在此，不得不提及2018年至2019年间投资房产的投机者。这主要是由于两个原因：

首先，房贷利率接近历史高点。事实上，自2015年的一次大规模楼市刺激政策后，房贷利率便持续下降。

然而，与近两年相比，2019年的房贷利率明显较高，多数城市的首套房利率已达5.88%，几乎是目前3.7%的两倍。

对许多人来说，可能无法直观感受，举例来说，贷款100万元，利息就多出了近48万元，每月的还款也少了千余元。

对于投机者来说，这等同于泡沫的破裂。

其次，是预算极其有限的刚需购房者。通常来说，刚需的最大特点是预算有限，最怕买房时遇到不利条件。

就如前文所示，过去几年中，买房的成本非常高，每一分钱都极其宝贵，而现在的市场条件可以省下大笔资金，对他们来说，这无异于泡沫破灭。

在这种情况下，显然需要做好迎接泡沫破裂的准备。

以下三个现象可能使房价出乎意料

关于房价，大家的看法存在较大分歧，有人认为存在泡沫，有人则认为不存在。

无论如何，我建议大家关注以下三个现象。

首先是公众对房价的预期普遍偏低。根据《每日经济新闻》引用央行的调查数据，截至6月底，只有15.9%的居民预计房价会上涨。

同时，多达54.2%的居民预期房价将持平，还有16.5%的居民预计会下降。这些数字已经说明了不少问题。

表面上看，预期房价上涨与下降的比例接近，但结合实际情况，持平实际上也是一种下跌。

以房贷为例，粗略计算，每年仅房贷成本就占房价的3%-5%，这意味着如果房价不增长，实际上等同于亏损。

其次，延迟购房的人数居高不下，显示出大家对目前房市的谨慎态度。根据《乐居网》的调查，超过62.08%的购房者推迟或取消了本年度的购房计划。

相比之下，仍有大约三成的人坚持购房。

第三，二手房挂牌量的增加反映了业主信心的不足。根据《金融界》的报道，近期多个城市的二手房市场出现了“量价齐跌”的现象，更关键的是挂牌量激增。

从年初至今，13个主要城市的挂牌量从159万套急升至199万套，增长了25%。

综合这些现象，我们可能可以推断，在接下来的几个月，甚至未来一两年内，房市可能将面临支撑的缺失。

在此情况下，无论是房企还是地方政府，都将面临更大的压力，可能选择让房价下调以应对这一问题。

事实上，目前已有城市开始放宽了“限跌令”。

从这一点看来，即使房价仅仅打九折，也可能会出人意料，更不用说如果折扣力度更大。

对于这种情况，你怎么看？