引言

对于广大购房者来说，公摊面积简直就是一个无法回避的 “痛点”。想象一下，你满心欢喜地准备购买一套标注为 100 平米的房子，本以为能拥有宽敞舒适的居住空间，可按照 30% 的公摊面积来计算的话，实际能使用的套内面积仅仅只有 70 平米呀。但这还不是最 “扎心” 的，你还得多支付 30（公摊面积）*10000（房价）=30 万的费用呢，而且在当前的购房环境下，你不买还不行，着实有些无奈又霸道。

很多人都有这样的经历，本想着花大价钱买个理想的家，结果到手的实际使用面积却大打折扣，可房款、后续的物业费、取暖费等却都是按照包含公摊面积的建筑面积来收取的，这无疑增加了购房者的经济负担。也正因如此，公摊面积成为了大家热议且备受关注的话题，那它究竟是怎么来的呢？接下来咱们就一起去探寻一下它的历史由来吧。

在 20 世纪前，香港的房屋销售模式大多是整栋出售。那个时候，一栋楼无论有几层、几户，往往都只卖给一个人，政府也仅承认这一个业主，只向其收取地价和税费。常见的唐楼，一般是 3 层到 5 层，每栋售价基本都在 10 多万港币到二三十万港币之间，而当时香港普通工人的月薪还不足百元，对于大多数普通人来说，想要买下一整栋楼，资金压力实在是太大了，这就导致房产交易并不活跃。

后来，像吴多泰等一些有想法的开发商，开始尝试改变这种销售模式。吴多泰想到了 “分层售楼” 的办法，既然很少有人能一下子拿出二三十万来买一整栋楼，那把楼拆分成一层一层来卖，售价就会低很多，这样能买得起的人也就会更多。按照这种方式，如果一栋楼有 4 层，那每位业主就拥有 1/4 产权，如果是 5 层楼，每位业主则拥有 1/5 产权，所有业主共同拥有整栋楼的完整产权。

随着城市的发展以及人口的不断增加，住房需求愈发凸显。霍英东等地产从业者在此基础上继续探索创新。1955 年，香港着手修订《建筑物条例》，放宽了对建筑物高度的限制，开始鼓励兴建高层建筑以缓解居住压力。霍英东抓住这个商机，在兴建如蟾宫大厦这样的高层建筑时，沿用分层售楼和分期付款的方式售卖。

而在这个过程中，为了更好地处理楼房拆分销售后的一些权益问题，开发商创造性地引入了 “公用面积” 这一概念。毕竟把楼房按层、按户拆分销售后，像楼梯、电梯等这些公共部分的面积如何划分和承担费用就需要有个合理说法，于是就将原有的共同共有方式转化成了实际使用面积专有，楼梯、电梯等部分共有的方式，“公用面积” 概念也就此诞生了，其初衷本是为了让房屋销售能更加灵活、合理，让更多人有机会购买住房。

“共有面积” 这一从香港兴起的特色概念，后来逐渐传播开来。先是被推广到了台湾地区，在那里它改名为 “公设面积”，相关的计算和规定等也根据台湾当地的实际情况有了一些适应性的变化。

而后，伴随着房地产行业在大陆的不断发展以及两岸交流等因素，“公设面积” 的概念又传入了大陆，并被改称为 “公摊面积”。并且在大陆，经过不断的发展和规范，它逐渐成为了房产销售中的一项 “制度”，有着相应的规定来明确哪些建筑面积应计入公摊面积，例如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，都是以水平投影面积来计算公摊的。不过，就公摊率而言，目前国家还没有出台非常具体细化的标准，也正因为如此，在实际执行过程中，围绕着公摊面积出现了各种各样的情况和争议，比如有的楼盘公摊面积占比越来越大等问题，让购房者对其关注度也越来越高。

在公摊面积创立的初期，它可是发挥了不小的积极作用呢。那时候，住宅楼开始按户分割销售，这一模式虽然能让更多人有机会购买住房，但随之也带来了诸多法律以及共有方面的矛盾问题，而公摊面积概念的引入就有效解决了这些难题呀。

比如，大家共同使用的楼梯、电梯这些部分，在整栋楼拆分销售后，如果没有一个合理的方式来明确其权益归属和费用分摊，那必然会引发各种纠纷。而公摊面积的出现，将原有的共同共有方式转化成了实际使用面积专有，楼梯、电梯等部分共有的方式，使得每一户业主都清楚自己需要承担的部分，让房屋销售变得更加灵活、合理，推动了房地产市场的健康发展。

并且在那个阶段，公摊主要涉及的部分大多就是像楼梯、电梯这些最基本的公共设施，相对来说面积并不大，对业主实际使用房屋以及经济方面的影响也比较小，所以业主们对此并没有太多的异议，总体上还是认可这一概念和做法的，它也算是顺应当时房地产发展需求而诞生的一个有益举措呢。

然而，近二三十年的时间里，情况却发生了很大的变化，公摊面积逐渐成为了让购房者头疼不已的问题。这背后主要是由于其计算不透明、监管难度大，再加上容易出现暗箱操作等因素导致的。

就拿不同时期的公摊率变化来说吧，刚开始的时候，公摊率基本在 10% 以下，那时候购房者所承担的公摊部分相对还比较合理，感觉上对实际居住空间的影响也不大。可是到了 20 多年前，公摊率就上升到了 15% 到 20% 左右，购房者明显感觉到实际到手的使用面积打了一些折扣。而到了 10 年前，情况进一步变化，公摊率攀升至 30% 到 40%，这个时候，很多购房者就发现自己买的房子，原本看着挺大的建筑面积，实际能使用的套内面积却少了很多，心里已经开始有了不满的情绪。

发展到现在，大部分商业楼盘的公摊率更是达到了 50% 上下，像有的购房者满心欢喜地买了一套标注面积挺大的房子，结果交房后发现实际使用面积远低于预期，走廊等公摊部分倒是宽敞得很，可自己却要按照包含了大量公摊面积的建筑面积去支付高额的房款、物业费、取暖费等等，这无疑大大增加了购房者的经济负担，也越发让人难以忍受，所以公摊面积的问题才会在当下受到大家如此高的关注，争议也越来越多了呀。

香港曾是公摊面积概念的发源地之一。早年间，香港的房屋销售模式经历了变革，从整栋出售逐渐发展到分层、分套售卖，为了处理楼房拆分销售后的权益问题以及公共区域费用分摊等情况，“公用面积” 也就是公摊面积的概念应运而生，这一举措在当时也确实让更多人有机会购买住房，推动了房地产市场发展。

然而，随着时间推移，问题逐渐显现出来。开发商在楼盘里不断增加豪华会所、室内恒温泳池、空中花园、私人酒窖等设施，并将其计入公摊面积，导致得房率越来越低。并且各个开发商都有自己的面积计算方法，甚至同一个开发商在不同时期的计算方法也不同，多少公用面积算公摊，很大程度上取决于开发商的 “良心”，购房者很难测量公摊面积，透明度极低，常常吃 “哑巴亏”。比如 2006 年，长江实业开发的元朗四季豪园项目，交房后业主发现实际得房率仅为 29%，整个项目得房率最高也只有 42%，意味着公摊比例高达 58%-71%，消息传出后全港哗然。

面对这样的情况，民间废除公摊面积的呼声日益高涨。2008 年，香港测量师学会产业测量组开始推动香港房地产行业采用 “实用面积”（差不多相当于内地 “套内面积”），当年 10 月，港府公布 “实用面积”，并要求经地政总署新批出的预售楼花申请项目，必须在售楼书中采用统一的 “实用面积” 定义，还要求开发商在售房合同中写清楚 “实用面积”。到了 2010 年，香港立法会房屋事务委员会建议，在新房买卖中去掉公摊面积，按照实用面积定价，官方咨询公众意见时，收到近 1000 份意见书，市民几乎一边倒叫好，不过也遭到了开发商等方面的强烈反对。

但在社会矛盾等多种因素推动下，取消公摊面积的进程不断加速。2012 年 12 月，香港政府正式发布通告，要求二手房销售从 2013 年起用 “实用面积” 标价。紧接着，2013 年 4 月，香港政府再发布《一手住宅物业销售条例》，明确规定新房销售只能用 “实用面积” 来表达面积和售价，违反规定者将处以 100 万 - 500 万港币罚款，同时还将面临 3-7 年监禁。至此，香港彻底废除了公摊面积计价模式，改为按套内面积计价，让购房者能够更加清楚地知晓自己所购房屋的实际使用空间，提升了房地产市场的透明度和公平性。

在全球范围内，大多数国家和地区在房屋销售计价方面，采取的是按套内面积或者使用面积来计算的方式。比如美国，房子面积是以居住面积计算，像别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、车库也都不能计入面积，居住面积必须是室内居住可用面积，其房价广告也不以单位平方米多少美元来计算，更多是看整个小区附近房子的价位等情况。英国等国家同样是按照使用面积，也就是实用面积减去墙体占用面积来计算，是真正能够使用的住宅面积。

而在我国大陆地区，目前仍旧保留着公摊面积这一计价模式，是比较特殊的存在。购房者购买房屋时按照建筑面积掏钱，这个建筑面积包含了套内面积以及公摊面积，像电梯井、楼梯间、门厅过道走廊、管道井等公共部分都算在公摊里，后续的物业费、取暖费等也基本都是按照建筑面积来收取。虽然近些年来，已经有多地开始探索按套内面积计价销售房屋，如湖南衡阳自 2025 年 1 月 1 日起，商品房销售实行套内建筑面积计价；广东肇庆提出从 2024 年 5 月 1 日起，实行按住房套内面积计价宣传销售；湖南湘潭也明确房地产企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售，但就整体而言，还未完全普及按套内面积计价的模式，与全球多数国家和地区的做法仍存在明显差异。

对于广大购房者来说，公摊面积存在着诸多不公平之处，这也是其备受争议的重要原因。

首先，公摊面积的计算方法往往不够透明。在实际操作中，基本是由开发商说了算，购房者很难确切知晓具体是如何计算的，也无从判断是否存在故意夸大公摊面积的情况。不同的楼盘，甚至同一开发商不同项目之间，公摊面积的占比都可能差异较大，购房者处于明显的信息劣势地位，只能被动接受开发商给出的结果，这显然是不公平的。

其次，公摊面积导致购房者持房成本高昂。大家购买房屋，真正使用的是套内面积，可在缴纳税费、物业费、装修费、供暖费等各项费用时，却是按照包含了公摊面积的建筑面积来计算。打个比方，购房者实际居住使用可能只有 70 平方米，但却要按照 100 平方米的面积去支付各类费用，这无疑大大增加了生活成本，让购房者感觉自己多花了不少 “冤枉钱”。

再者，公摊面积区域内所产生的一些收益，比如电梯广告收益、停车位收费等，基本都没有分享给业主。这些公共区域本就是业主共同承担了费用的，按道理相应的收益也该有业主的一份，然而现实却是业主很难从中获益，利益分配上的不均衡也凸显了对购房者的不公平。

正因为这些方面的问题，购房者对于公摊面积的关注度日益提高，也迫切希望能有所改变，让购房这件事变得更加公平合理。

虽然很多购房者都期盼着能够取消公摊面积，但实际上这一过程面临着不小的阻力与诸多困难。

从开发商的角度来看，取消公摊面积意味着他们的利润会受到较大影响。长期以来，公摊面积在一定程度上可以说是开发商利润的来源之一，通过合理规划甚至不合理扩大公摊面积，开发商可以增加收益。一旦取消，他们就需要重新规划项目，在保证房屋品质的前提下，尽量减少公摊面积的浪费，同时可能还得在其他方面增加投入来弥补收益的减少。而且，部分开发商为了不降低利润，可能会采取上调房屋单价等应对措施，将这部分损失转嫁给购房者，使得取消公摊面积的实际效果大打折扣。

而对于已经购房的业主来说，取消公摊面积也会带来一系列麻烦事。比如房产证需要进行变更，原本房产证上登记的是包含公摊面积的建筑面积，取消后就得改成套内面积，这就涉及到房屋面积的重新测量等工作，工程量大且难度较高，容易引发各种问题。并且在二手房交易等方面也会出现衔接难题，老业主的房产价值衡量、售卖方式等都需要重新调整和适应，容易产生纠纷。

可以说，无论是从开发商利益还是已购房业主等层面考虑，取消公摊面积都面临着重重阻碍，想要彻底实现这一目标，还有很长的路要走，需要各方共同协调、逐步推进才行。

公摊面积积弊已久，一直是购房者心中的 “痛点”，也是房地产行业亟待解决的问题之一。虽然目前国家尚未下达统一明确的指示要取消公摊面积，但从多地的行动来看，已经在积极探索解决这一问题的方式了。

像深圳规定避难层、机房等公共空间列为 “不计容面积”，惠州对建筑物屋顶部分辅助用房不计入容积率建筑面积进行了限定，珠海在主景观阳台等方面出台优惠政策；江浙地带推出 “户属空中花园不计入建筑面积和容积率” 等规定；长沙也通过修订相关规则，使得房屋累计赠送面积最大能做到套内建筑面积 30% 左右，这些举措都变相提高了得房率，让公摊面积在一定程度上名存实亡了。

从长远来看，取消公摊面积或许是未来的一个大趋势。一方面，取消公摊可以使购房者对房屋的实际使用面积有更清晰的了解，减少购房过程中的信息不对称现象，购房者能更精准地计算自己的购房成本，减轻经济负担。同时，也能促使开发商更加注重房屋的品质和实用性，通过提升房屋本身的质量和设计来吸引购房者，进而促进房地产市场的良性竞争，提高整个行业的水平。

不过，要完全取消公摊面积确实面临诸多挑战。这需要相关法律法规进一步的支持和保障，政府要出台更完善的政策和法规，明确公摊面积的取消范围、具体操作流程等细节，确保市场的稳定和公平。而且，开发商需要去适应新的市场环境，调整经营策略；已购房的业主在房产证变更、二手房交易衔接等方面也存在不少问题需要妥善处理。

希望国家能够进一步研究相关政策，无论是规范公摊面积的计算、明确最大比例等标准，还是逐步调整为按套内面积计价销售等方式，都要以更好地保障购房者权益为出发点，让房地产市场更加健康、透明、公平，也让广大购房者能够真正安心地选购到满意的住房，期待公摊面积在未来能有一个更加合理、让大众满意的走向。

对此你怎么看，欢迎在评论区留言讨论。