来源|赢商网

作者/罗嘉欣

7月底，《中国乡镇综合竞争力报告2024》在湘江畔揭晓。

“2024中国百强镇名单”中，东莞17个镇上榜。在百强镇TOP20中，长安、虎门、塘厦、厚街、寮步和常平占据6席，尽显“镇”能量。

东莞，全国唯四的“无区无县”地级市，由四个街道、28个镇以及2个产业园区组成，统称34镇街（园区）。发达的镇街经济，筑起“世界工厂”和“全球智造之都”的产业壁垒和城市美誉。

2023年，东莞以全年地区生产总值（GDP）1.14万亿元，稳健步入全国万亿城市行列。一镇一特色、百舸争流的产业格局之外，东莞的城市商业布局“多点开花”，吸引华润、龙湖、万达、万科、天虹、融创、星盛等全国知名企业竞相落子。

本期我们聚焦东莞六大强镇，以微观视角透视东莞商业。

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东莞六大强镇

GDP 3625亿元，人口超370万

2023年，东莞六大名镇——长安、虎门、塘厦、厚街、寮步、常平，GDP总量3625亿元，贡献了全市GDP的三成。六镇2023年GDP总量，超过全国排名第92位的廊坊市（2023年GDP为3608.3亿元），也高于威海、兰州等多个城市。

其中，长安镇以965亿元GDP位列东莞各行政区之首，剑指“千亿镇”，这背后闪耀着其独特的产业光芒。

产业之外，人口是经济、产业发展的晴雨表。第七次全国人口普查数据显示，东莞常住人口已突破千万大关，达到1046万人，其中上述六个镇常住人口总数超过370万人。

人口密度与经济发展水平息息相关。具体看，虎门、长安、塘厦常住人口排名东莞镇街前三，厚街、寮步、常平位列第二梯队，常住人口均超过40万。

人口亦是消费的主力。2023年，东莞全市社会消费品零售总额高达4408.12亿元，同比增长3.4%。从消费力来看，占据全市人口三分之一的六大强镇，多点开花的镇街商圈，与主城商圈分庭抗礼。

长安镇、虎门镇、寮步镇2023年社消零售总额分别排名东莞各行政区TOP2/3/4，仅次于全市TOP1的南城街道，有着强劲的消费实力和市场活力。

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六镇存量商业超200万方

外来商管下沉表现出色

据赢商大数据统计，上述东莞六大镇区已开业的购物中心数量达到36个，总存量商业面积超过200万㎡。其中，长安存量购物中心超过40万㎡，仅次于主城区（东城、南城街道）。

从六镇的商业发展水平来看，虽然商业密度较主城区的东城街道、南城街道等有一定差距，但在东莞34个镇街（园区）当中，长安、厚街、塘厦、虎门整体商业力均属于上游梯队。

关于这一点，可在东莞镇街客流TOP10商圈数据中得到验证。六大名镇中仅有寮步镇缺席，长安商圈日均去重客流稳居前三，厚街、常平、塘厦、虎门等商圈也表现不俗。（注：文中客流数值均已去重）

◎图源：赢商大数据

从企业的角度来看，外来的全国连锁型商业项目15个，占比41%，万达、万科、天虹、星盛、融创等企业均有落子，折射出它们对东莞市场的认可和重视。

凭借丰富的管理经验和先进的运营模式，这些知名企业成功打造了多个备受消费者喜爱的商业项目。与此同时，东莞本土企业也在努力布局，虽大体量商场不多，但也逐渐展露头角。典型如，由中佳集团打造的常平镇翔龙天地广场，以“东部商业旗舰”成功占据常平镇消费制高点。

——万达是东莞下沉市场之王，商业管理面积超65万㎡。超大的商业体量，可提供的丰富品牌选择，在镇街的商业影响力很大。目前，长安万达广场、厚街万达广场、虎门万达广场均是各镇的商业客流TOP1的存在。

——万科是社区mall先行者，长安万科广场是长安镇客流TOP2的商场。其在镇街主要以小体量社区mall为主，包括万科城市广场、万科生活广场、万科里等项目。

——天虹也不甘落后，强化镇街渗透率，购百门店在长安、虎门、常平、塘厦四处开花，2020年开业的塘厦天虹更是当地新宠，位居当地客流TOP1。

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六镇商业发展水平不一

华润、万达、天虹、山姆等争相入局

//长安镇

商业双子星，万达广场VS万科广场

长安镇位于东莞南部，与深圳宝安松岗街道接壤，西接虎门镇，常住人口超过80万。该镇2023年GDP总量位居东莞镇街第1，2024中国综合竞争力百强镇名单中位列第4，被誉为东莞市最富裕的镇。镇上最繁华的地带主要集中在长青路和霄边大街。

长安镇在营商业项目6个，总商业面积约48万㎡，包括地王广场、天虹商场、万洲百货等老牌百货，以及东莞首个万达广场、东莞首个万科广场、鼎峰集团打造的鼎峰花漫城等。

作为长安镇的商业“双子星”，万达广场和万科广场先后于2013年、2014年相继开业，撑起了长安镇作为东莞GDP 第一城区的商业牌面。其中：

◎长安万达广场

//虎门镇

形成两大商圈，万达一枝独秀

作为历史名镇，虎门不只在中国近代史上扮演重要角色，亦是东莞发展外贸经济的出海港口，片区内有高铁虎门站。虎门商贸发展历史悠久，尤其是服装批发零售。2024中国综合竞争力百强镇名单中位列第9。

2011年，天虹进驻虎门镇中心区，开启虎门镇一站式购物商场的开端。2016年，连升北路迎来镇上最大的购物中心虎门万达广场。从此，沿着连升路一南一北，虎门镇形成两大镇级商圈。

◎图源：赢商大数据

虎门中心商圈，拥有4个商场，分别是虎门国际购物中心、虎门地标广场、虎门天虹购物中心和虎门君乐汇购物中心，均是3-6万㎡的中小体量商场。其中虎门天虹是商圈内的零售主力，虎门君乐汇在社区型mall中相对表现优异。

位于连升北路的虎门万达广场以14.61万㎡的超大体量“自造商圈”影响力，加上万达金街，引进了超过300家品牌，其中餐饮品牌超过100家，开业以来成为虎门最热门的购物目的地和美食地标，日均客流位居全市第6。

目前东莞地铁轨道2号线三期将串起两大核心商圈，未来或为虎门商业格局带来新的发展变量。

//厚街镇

万达广场成商圈C位，厚街时光旧改破局

厚街镇，2024中国综合竞争力百强镇名单中位列第14，位于南城街道与虎门镇之间，东莞轨道1号线横穿镇街，形成具有特色的厚街商圈。镇上主要商业项目均沿着莞太路沿线分布，拥有8个在营商场。

2006年开业的明丰广场是镇上的第一家商场，商圈内还包括万达打造的厚街万达广场、万科带来的两个社区商业——厚街万科城市广场和万科生活广场，以及融创带来的社区商业——融创ins park。

厚街万达广场于2015年开业，商业面积约15万㎡，毗邻后海牌坊和地铁「寮厦」站，与万达金街共同构成了厚街最繁华热门的商圈。商场近240个品牌，美食品类突出，涵盖地方小吃与网红餐饮、儿童游乐、品质购物、IMAX影院等。据赢商大数据显示，厚街万达广场日均客流41746人，客流位列商圈第一，全市第7名。

◎厚街万达广场

近年来商圈内新入市的小型商业表现亮眼，如以寮厦第一工业园改造的城市创意街区项目“厚街时光”，自2023年第四季度一期亮相以来，凭借丰富多样的夜间文娱活动，成为东莞热门打卡、青年夜间消费聚集地。目前二期正在筹备中。

◎厚街时光

//塘厦镇

中小型商业中心的超强活力

塘厦镇位于东莞南部，与深圳光明和龙华两区接壤，2024中国综合竞争力百强镇名单中位列第12。作为东莞“最有钱”的乡镇之一，塘厦镇除了有知名的林村、三正半山豪宅外，还有繁华的步行街——花园街。

塘厦镇热门商业主要沿着塘厦大道两侧进行布点，与花园步行街基本成平行状态。目前镇上在营商场8座，存量商业面积约35万㎡，均以4-6万㎡的中小型mall为主。从早期的盈锋沃尔玛到后来开出的塘厦万科生活广场、时代城、塘厦天虹、麓森广场、塘厦星河COCOGarden等，商业形态不断丰富。

塘厦天虹购物中心是目前塘厦镇客流TOP1的商场，总面积约5万㎡，于2020年9月开业。作为家庭亲子型mall，塘厦天虹立足家庭消费及儿童友好体验外，网罗市场热门茶咖、美食、娱乐体验等业态，备受塘厦年轻人喜爱。

◎塘厦天虹购物中心

//寮步镇

镇上优质mall少，热门消费地是万象汇

从地理位置上属于东莞城区的核心C位地带，是链接主城区东城、南城与松山湖高新区的中间枢纽。镇上设有广深城际动车站“寮步站”。2024中国综合竞争力百强镇名单中位列第15。

从商业角度来说，寮步镇更出名的是“东莞最大的二手车交易市场”。嘉荣、大润发等大型商超支撑起本地消费。2018年，寮步镇最大的购物中心，面积约7万㎡的万润广场开业，引进品牌约130个左右，包括沃尔玛、星巴克等知名品牌，这也是镇上唯二的购物商场。

2022年，距离寮步镇中心不到5公里的松山湖万象汇开业，因公园感的街区+mall商业集群，丰富的品牌体验和人文艺术活动，吸引了大波寮步居民前往消费。

◎寮步万润广场到松山湖万象汇仅距离4.3公里 图源：赢商大数据

◎松山湖万象汇

虽然商业发展水平一般，但镇上休闲娱乐资源丰富，包括中国沉香文化博物馆、东莞篮球中心、东莞香市动物园、佛灵湖、牙香街、横坑古村、西溪古村，考拉星球主题乐园是遛娃目的地，西溪古村是东莞知名的夜间消费聚集地。可以说，寮步镇拥有吸引东莞家庭客群目的性奔赴的优渥条件。

2023年，东实集团在东莞篮球中心旁边打造了小型街区商业-BOX篮球印巷，街区以160个集装箱组成，引进特色的茶饮、微醺餐饮，打造以篮球、运动为主题元素的年轻潮流街区。

◎篮球印巷

与该项目一路之隔，就是沃尔玛在东莞打造的首家山姆会员商店。总投资约4.86亿元，总占地面积超过2.3万㎡，共设有三层，总规划有1050个停车位，预计今年10月亮相。基于寮步镇地理几何中心区位，寮步山姆将实现覆盖主城区、松山湖高新区及大部分镇街。

◎东莞山姆

//常平镇

翔龙、百花、天虹三足鼎立

常平镇是东莞最早的火车站所在地，被称为“京九第一镇”，早年成为港商投资重地，目前设有“东莞东站”。2024中国综合竞争力百强镇名单中位列第19。镇上拥有会展中心、知名旅游景区“隐贤山庄”。目前常平镇在营商场6个，总商业面积约32万㎡。

镇上最繁华地带是以当地的行政中心——镇政府所在地向外辐射形成的商业圈，众多老牌商场坐落于此。开业较早的百花时代广场是当地人的心头好，天虹购物中心则带来了品质消费升级，M8八号广场焕新升级中，持续稳固老牌商圈的大众影响力。

常平镇的另一个商业中心，是位于常平大道的翔龙天地广场。2019年开业的翔龙天地广场，由本土开发商中佳地产打造，13万㎡商业体量，依靠东莞地铁1号线“常平南站”轨交优势，引入了200+品牌，其中60%的品牌首进东莞东部，属于东部的旗舰型mall。据赢商大数据统计，翔龙天地广场6月日均去重客流36435人，位列商圈第一，全市第八。

◎常平翔龙天地MALL

展望未来，东莞城市发展重点是“一主两副”，主城区以南城CBD为核心，两副则是松山湖和滨海湾新区，这三大区域也是东莞未来商业的主要增量区域。

虽六大百强镇近期暂无大型筹开商业，但东莞主城区将迎来C Park、万象城；松山湖有华侨城打造的文化艺术街区和欢乐海岸等项目，滨海湾新区有万象滨海购物村，这些项目或将直接影响临近乡镇现有商业格局。

值得一提的是，万象滨海购物村作为滨海湾新区第一个大型商业项目，由华润置地和滨海湾置业公司联合投资，将成为华润万象商业探索奥莱业务全新产品线的首发项目。由14栋街区独栋+购物中心组成，并配套建设停车场，总建筑面积约10万平方米，将于2025年亮相。

◎万象滨海购物村效果图