深圳寰侨观邸323平方的商业公寓，单价6万/㎡+，总价2000万+就只买到这样奇怪的户型，让人笑掉大牙！

放弃吧，放弃那些奇奇怪怪的户型。

300多平方只整了个三房，而且极不规则。

我觉得落后至少一百年！关键是大清朝也不会做出这样的产品吧。

广州也有同样的情况发生，珠江新城凯旋新世界最近在推广粤观邸，你们看看132平方、173平方、254平方，这也是二十多年的产品了。

凯旋新世界的地理位置、园林环境、物业管理都很可以，但户型真是不太敢恭维。132平方做大两房，相比下面两个还算是正常的。173平方像个扭动的Z字，大三房。254平方就更恐怖了，客餐厅与房间要由长走廊连接。

最近很多自媒体在推，观邸16~21万/㎡的价格，尊府25~30万/㎡的价格，在金融城和琶洲的几个产品未出来之前，我们建议再等等。

要看清楚情势再做决断，不只是价格，还有产品！

新规高使用率冲击二手，大家都面临这种冲突，新房的使用率空间高在哪里？又好在哪里，我们今天来分析一下。

比如，我们拿到越秀珑悦西关68平方这个户型，和十几二十年前的户型，来做个比较？

我们打开系统，看看海珠的金碧湾，68.08平方，非常正式的两房，客厅约20平方，大房约10平方，小房约8平方，厨房约4.4平方，卫生间约3.1平方，阳台约4.7平方，过道约1.1平方。阳台全部计入使用面积使用率也只接近80%。

光大花园67.35平方，也类似，横厅设计，各方面都稍微大一点，两个算是比较好的设计。

看看东兴小区这个比较烂的两房，进门是厨房，客厅缩小到13.8平方，只靠一个窗户采光，阳台设计到了主卧室，同样是房产证面积67.98平方，两个房间大不多，但客厅小了很多。

所以我们回到新规的户型，越秀珑悦西关68平方：

首先，往大了看，各功能空间布局合理，房间是房间，厅是厅，厨房洗手间在一起，做到了动静分区，干湿分区。

功能方面，68平方做一两卫，无论怎么说，以前最多是一卫，而且可能是暗卫，这里两个洗手间都有窗户，这是个很大的改变。两个洗手间太有用了，三口之家，四口之家，在早上上班之前、在降温大冷夜，不至于要抢洗手间，以前没见过小面积做到，85平方以下都不一定能做到，现在68平方就做到了，得感谢时代，感谢设计师。

这个户型另外一个创新是68平方做了三室，或者说2+1，两个房间是正常的，客厅边上的书房做+1。

就是因为现在很多开发商在主卧室做了大量的阳台赠送设计，半开敞空间的阳台、入户花园做赠送很正常，但现在开发商在房间做了大飘台设计，实际交付过程中，部分的飘台打掉（根本没做）交付，所以空间就大了。

我们再回头看看以前的一些奇葩设计，上海静安区阳城贵都小区一套二手房，建筑面积73.13㎡，两室一厅房型，因户型奇特，格局神似“恐龙”登上热搜榜。

明珠花园(海珠区) 3室2厅 109.97平米，珠江新城的豪宅利雅湾也长这样，客厅极不规则，但利雅湾总价可不是300来万，而是曾经高达2300万的豪宅。高位买入的惨了！

天河时代新世界，119.77平方，这个客厅还算方正正常，但房间就不正常了，呈扇形分布，整个像不像一只开屏的鸟？

置换吧！市场已经好起来了，置换出那些楼龄偏大、户型差的产品，置换入一些位置好的新房、户型好的产品。

说不定那些坏产品价格还会持续下跌呢！

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今天的图超多，但头条复制不便，朋友们，只能去行不由微信公众号搜：琶洲琶洲

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