城中村改造是指根据地区社会经济发展计划和城市总体规划，按照城市化要求，对城中村进行综合改造的行为。目前，我国超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。

2024年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市。2025年2月28日，住建部消息：2024年全国实施城中村改造项目已达1863个。

城中村和危旧房改造政策主要是指农村宅基地的使用权，以及国有土地上房屋的征收与补偿。以下是对这两项政策的详细解读：

一、城中村改造政策

城中村改造政策是地方政府根据当地实际情况自行规定的，但其补偿标准需遵循《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。具体来说，城中村改造时，市、县级人民政府需对被征收人给予以下补偿：

被征收房屋价值的补偿，该补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

此外，被征收人符合住房保障条件的，市、县级人民政府应优先给予住房保障。被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换，选择产权调换的，政府应提供用于产权调换的房屋，并结清差价。

二、危旧房改造政策

危旧房改造政策主要针对农村集体组织成员，且需符合一户一宅的原则。申请人必须拥有自己的宅基地和房屋证书。以下是不得申请宅基地翻新改建的情形：

不属于村中供养的五保户、贫困户以及残疾家庭等，即使居住危房也不能申请危房改造。

在农村有其他房子的情况下，即使现居住房屋为危房也不能申请危房改造。

家庭人口多，但居住房屋并不属于危房，这类人也不能申请危房改造。

在城市或乡镇已购房，即使在农村居住危房也不能申请危房改造。

危旧房改造是对城乡建成不久的农村村内部分年代较久的危旧房屋、设施按照标准进行改造和修缮，即旧改。旧改涉及农村集体土地所有制制度变革等一系列房地产制度变革，是顺应经济和相关领域政策发展方向的。

综上所述，城中村和危旧房改造政策是地方政府根据当地实际情况制定的，但均需遵循相关法律法规的规定，确保被征收人或申请人的合法权益得到保障。

住房“以旧换新”，是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。

各地支持“以旧换新”主要是“中介帮卖旧房”和“国企收购旧房”两种模式，之外，不少城市还出台了补贴政策。

2024年7月，根据中指研究院监测数据显示，全国已有超百城陆续推出相关政策，满足居民以旧换新、以小换大等住房改善需求。

今年两会关于房地产政策可以概括为4句话，即：1、稳住楼市股市、2、持续用力推动房地产止跌回稳、3、严控土地供应、4、回购存量房。

这可以看作是国家对楼市今年走向的定位，也可以看作是近年来探索房地产发展新模式延续。

那么，城中村、危旧房改造和住房以旧换新这一新模式，能否促使楼市止跌回稳呢？

城中村、危旧房改造和住房以旧换新对楼市的影响体现在以下几个方面

1、释放住房需求潜力

通过改造城中村和危旧房，可以释放大量的住房需求，特别是刚性和改善性住房需求。这些改造项目能够改善居民的居住条件，满足不同层次的住房需求，从而促进房地产市场的活跃。

城中村和危旧房改造能够增加住房供应量，缓解住房紧张的情况。住建部计划在2025年改造100万套城中村和危旧房，这将有效增加住房供应量，满足部分购房需求。此外，改造项目通常伴随着基础设施和公共设施的升级，提升了居住环境和配套设施，这也有助于吸引购房者。

2、通过加大政策支持力度稳定楼市

政府工作报告中明确提出“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造”，这表明政府在政策上给予了大力支持，旨在通过这些措施来稳定房地产市场。

3、实施货币化安置和房票制度吸引购房需求

城中村改造和以旧换新中采用货币化安置和房票制度，可以带动更多的购房需求，进一步推动房地产市场的回暖。

近年来，城中村改造和以旧换新成为楼市新政的重点，重在扩内需和惠民生。预计未来城中村将与危旧房改造同步推进，2025年实际进行城中村改造实施计划的数量，可能增至150万~200万套，这将拉动大量的住房需求和保障性住房贷款。

此外，商品房和土地收储计划也将加快去库存进程，从而进一步促进房地产市场的健康发展。

城中村、危旧房改造和住房以旧换新对楼市有一定的积极影响，但能否拯救楼市还需综合考虑多种因素。

1、城中村、危旧房改造和以旧换新对楼市的直接影响有限

虽然改造项目能够提供一定数量的新房源，但其规模和速度相对有限，难以在短时间内显著改变整体市场供需状况。而且改造项目的资金投入、政策支持以及具体的实施效果也会影响其最终对楼市的影响程度。

另一方面，以旧换新”购房政策，是全国各地推出的购房政策，即购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，部分城市同时还提供换房补贴。

虽然这一政策满足了业主改善性住房需求，也加速了市场去库存化，还可加快住房保障性住房筹集进程。但从实践过程来看，以旧换新的前提是，业主必须卖出旧房才能实现以旧换新。而在当前楼市销售惨淡，“有价无市”的环境下，即使业主挂牌半年甚至1年，也很难卖出手中的旧房。

2、仅靠城中村、危旧房改造和以旧换新仍难以消化庞大库存

数据显示，截至2025年2月，全国存量商品房数量已经超过6亿套，未出售商品房面积为7.46亿平方米。面对这一天量库存，仅靠城中村和危旧房改造项目是很难完成去库存目标的。

因此，城中村和危旧房改造只能作为楼市调控的一种辅助手段，通过增加住房供应和改善居住环境来促进楼市的健康发展。

但要消化庞大的商品房库存，实现楼市的全面复苏和稳定，关键是要解决房价收入比不合理这一影响楼市发展的核心问题，应从根本上提高居民收入水平。同时还需采取其他措施，综合考虑其他因素，如货币政策、土地政策、人口流动等，多管齐下，方能奏效。

想了解更多精彩内容，快来关注热点我见