今天我们来讲一下关于泰国公寓投资的问题，这也是很多在泰国购买了公寓的网友们比较关心的事，根据我查找到的一些资料我们就来看几个关键的问题。

首先我们在泰国购买泰国房产的时候，外国人基本是以购买泰国公寓为主，别墅我们今天不说，因为持有的方式不太一样，这个你们感兴趣的话我以后再说。今天单独讲公寓，我们从中介口中听到最多的一句话就是泰国房产的回报率高、没有遗产税、永久产权、可以世代传承，你们听到的是不是基本都是这样的宣传？那到底是不是真的这样呢？既然都这么说，那我就去查找了一些资料，也问了我一些泰国的律师朋友，下面就给大家简单地说一下。

先说投资回报率这一点，如果是疫情之前，作为东南亚著名的旅游国家，泰国房产的租金回报率确实还是可以的，当然这也限定在你买房的区域选择上，好的区域房子的售价其实并不低，租金回报在4%-7%这么一个区间合理，当然如果算上空置率、水费、维修管理等等实际可能并没有那么高，但相比国内的一线城市来讲那是高一些的。而至于增值部分，那就真的不好说了，虽然你能看到很多新盘的开盘价是有明显的升幅，但是二手房因为供应量大，本地买家大多也不会购买二手房源，转让出售的概率实际上是很小的。这次疫情对泰国的冲击可以说是巨大的，目前泰国的房产市场可以说是一片萧条，特别是外国人手上的项目，基本都属于低价在抛售的状态。

接下来我重点说一下泰国房产传承的问题，也就是中介宣传的永久产权世代传承。目前泰国确实是没有遗产税，但这也只是现行的法律下而已，未来会不会推出遗产税，这个谁也不知道，当然我不觉得有遗产税是一件坏事，拿欧美来说，遗产税、房产税一直都存在，合理即好。中国这几十年不也一直在探讨房产税吗？目前也没见落地，可见更改税法并不是一件非常容易的事。不过泰国最近确实因为疫情的影响下做出了很多神操作，决策速度还是挺令人惊讶的。那么既然泰国目前没有遗产税，那你的下一代能够没有成本地继承你在泰国的房产吗？我得到的答案却是否定的。因为在泰国关于外国人购买的公寓这种类型的房产，它有一个专门的法律叫公寓管理法，在这个法律上面明文有规定关于继承的相关条款，上面明确的写出，当你的法定继承人继承了你的房产之后，他必须在60天之内向土地厅报告，然后在他继承了这个房产的一年之内，他必须出售掉这个房产。换一句话说也就是你的下一代，他是可以合法地继承你的泰国房产，但是他不能把房产登记在他的名下，也没有办法去合法的取得所有权证书，并且要求必须在一年之内把这个房产卖掉，如果没有卖掉的话，土地厅有权来帮你代为处理，而用什么价格处理可能你也就掌控不到了，你只能是被动的去承受这个结果，这就是现在泰国法律关于泰国公寓继承的规定。

那我们来细想一下为什么泰国法律对关于外国人继承泰国公寓会有这样的规定呢？其实道理很简单，就是税收的问题。这也就是我刚刚说到的，有的地方有遗产税也并不见得是一件坏事合理就好。你想想任何一个国家都是要靠税收来维持政府开支的，永久产权的房产除了房产税以外，怎么可能在持有权上让你享有一次性支出的福利。我们要合法地持有泰国的公寓，是不是每一次的交易都要付出相应的税费，五年以内的房产交易实际缴税应该7%左右，超过五年的那大概也要4%吧，这可都是国家税收啊，政府怎能不关注。其次你在泰国生活过的话你就知道，泰国在外汇管制方面也是相当严格的，也是我常说的进去容易出来难，我们购买泰国房产时，泰国政府规定外国人的资金必须是从海外转入泰国的，而不管你在泰国银行设立的是泰铢账户还是外币账户，实际上你要买泰国的房子，你都必须把它兑换成泰铢去买泰国的房子，这一点就和现在土耳其的新政是一样的，换句话说你海外的外汇就进入了泰国的外汇储备，相当于给泰国政府增加外汇储备，而你的继承人在继承了你的泰国房产以后，实际上并没有给泰国在这两方面做过任何的贡献，所以泰国政府就要限制你，不允许你合法的持有泰国的房产，反而要求一年之内必须卖掉，实际上就等同于在交易的过程中变相产生一笔不错的税费。

中国人投资泰国房产应该是近10年的事情，估计还没有什么人遇到继承的问题，欧美人比我们进入泰国比较早，可能有的已经遇到了，如果保持这样的政策的话，你的下一代通过继承来取得房产，这样成本其实并不低。首先泰国公寓并不是那么好卖，要在一年之内急着抛售的话，价值上一定会大打折扣，另外交易成本也会非常高，因为继承时间满足不了满5的优惠税率，交易税费要达到7%，此外你可能还要付一笔中介费，因为很多时候中介费是卖家全额支付的。

最后讲一下如果你手上持有泰国公寓该怎么操作的问题，我觉得除非没办法的情况下才会去选择继承，可以的话都尽量规避吧。给你们两个方法参考：第一种做法是在你手上时就把它卖掉，超过5年的房产税费会比较低，留着钱给下一代；第二种方法那就是通过交易把你的房子卖给你的下一代，这样可以合法的低成本的把你的泰国房产交给你的下一代，自己到土地厅过户的话，还可以省一大笔中介费。实际上这种情况在中国关于房产继承上也面临着同样的问题，虽然中国现在也没有遗产税，但是你的下一代继承你的房产以后，当他再次出售的时候，它增值的部分他也要交20%的增值税，你想想中国一线城市房产可是都翻了十几倍，按照当时购买房产的那个成本计算，你未来卖出去要交多少增值税，付个100-200万的税怕是逃不掉，所以在中国也是一样，最好的继承方式，就是在你在世的时候把你的房子卖给你的下一代，相当于付几个点的交易费用，后顾无忧。当然你选择一直不卖这个资产那也没问题，可我们也保证不了我们的后代一直不卖你说是不是，能省就省一点吧。有人一定会说我可以赠与，赠与和继承是一样的，都在增值税那等着你呢，赠与就是0成本，你想清楚吧，有疑问的自己可以去验证和核查相关的法律就不多说了。今天就写到这里，明天周末休息，拜拜。