早就知道韩国房地产会崩盘，没想到崩盘来的那么快。

韩国房地产委员会15日发布数据显示，韩国4月房价指数较3月下降0.47%，这已经是连续11个月下跌了。就这，还是尹锡悦政府干预后的结果。

这样说你可能没什么概念，但是换成房价你就明白了。

江南区，是韩国房价最高的地区，假如你在2022年在这里买一套25平方米的房子，要32亿韩元，大概相当于1676万元；同样的房子放到现在，只需要23.5亿韩元，相当于1231万元，降了443万元人民币。

房子贬值，是好事啊，穷人不就买得起房子了吗？

关键是，韩国房子降价，被收割的就是买不起房子的穷人！

在中国，你买不起房子就得租房住吧，我在上海，我周围人租的1居室1个月要2-3千，还是在地段不好的地方，地段好一点的一居室，5000块都打不住。

要是告诉你，1个月一分钱不要，就能在上海租一套很像样的房子，你敢相信吗？当然了，在上海，除非你遇到特别好心的房东，或者你救过房东的命，或者救过整个地球，否则就别想了。

但是在韩国就可以！

是这样的，韩国租房分两种，一种是我每个月付租金，就像中国一样；另一种是全租房，我付房价的60-70%，房东让我免费住2年，2年之后房东把我的押金全部还给我。比如说：100万的房子，我只需要交给房东60万或者70万的押金，房东就可以让我免费住两年。

一分钱没花，就租了2年房子，这样的好事，天底下哪里找去啊，韩国房东是不是慈善家啊？

韩国房东当然不是什么慈善家啦，他们拿到你的钱还有用。

房东拿到钱之后，肯定不能存银行，毕竟银行利息才多少，存两年的利息还没有房租高呢？他们要拿着这笔钱搞投资，而且投资利息还不能低，要超过2年的房租价格；风险还不能高，2年后本金还要还给租客。

房东们在市面上找来找去，发现就剩买房这一个选项了，于是拿着租客给的60%-70%的押金，自己再找银行贷款，买下一套房，然后再租出去，然后再买下一套房。

你可能会说，我要是有60%的存款，我就直接买房了，干嘛还租房？

不懂了吧！

韩国，它的金融产品仿佛巴不得把房地产崩盘一样，他们给韩国民众提供全租房的贷款。

你一分钱没有，不要紧，去贷款。贷款看起来虽然多，但是利息还没正常房租高。韩国一个综艺节目上，1对韩国新婚夫妻到银行申请全租房贷款，他们租的是首尔的三室一厅的房子，贷款下来之后，每个月只需要向银行支付70美元利息，相当于480元人民币。

也就是说，每个月只需要480元，就能在首尔租一套三室一厅的房子，这么划算，换成你，你是愿意每个月掏房租，还是全租只用支付银行利息。

我傻了嘛不是，干嘛要掏房租，全租房不香嘛！

巧了，韩国人跟你想的一样，大家都举债去租全租房，韩国影星裴勇俊就说过：“我从来都觉得买房子没必要，因为韩国有个很好的制度，叫作全租房。”

房东也开心呀，收回来的押金继续买房，买完房继续租给下一个租客。

这事在韩国特别常见，常见到什么程度呢，韩国明星李秉宪和李敏贞的豪宅，就是全租房。

全租房的出现，其实不是这两年的产物，而是在上个世纪70年代时，韩国正在发展的时候，一些卖掉土地，祖产的人来到城市工作，而他们的钱不足以购买一套房子，银行贷款要求非常高，普通人没机会贷款买房；对于房东来说，自己的房子没法抵押，万一急需钱，找不到渠道。

在这样背景下，全租房应运而生，租客只用支付押金和水电费，房东收到押金后可以用于投资或者应急，当时韩国经济蒸蒸日上，拿到钱的房东不怕赔本。看起来是双赢模式，所以曾经也有人劝中国这么学，帮助年轻人在大城市里生存。

但是万事都有代价！韩国全租房模式有一个雷！一旦炸了，普通民众就完了！

韩国全租房发展到后期，不仅房子能抵押，而且租客还能去银行申请全租房贷款，杠杆就进来了。

高杠杆之后还能玩得开，有两个核心：银行利率低，房价上涨。

银行利率低，我贷款租房付的利息会低于正常房租，我才愿意去租全租房；银行利率高，超过了房租的时候，我还不如直接付房租。

房价上涨，房东租房之后收回的押金，买下一套才有的赚，而且赚的比房租还要多，房东才愿意出租全租房；房价下跌的话，房东全租房后收回来的钱没地方投资，反倒不如直接租房。

刚好，韩国的大环境提供了这两种方式，房价利率低，房价连年上涨，尤其是前几年，韩国利率宽松，投资买房的人更多了，投资买房之后再全租出去，然后再买下一套，韩国出现了大批手握大量房产的房东。

靠着高杠杆的模式，房东们手里的房子越来越多，据统计，光是在首尔地区，就有4个人手握1000套房子，被称为“别墅王”，小房东们手里也都有几十套甚至上百套房子。

虽然都知道一旦房价下跌，从租客到房东，再到银行到保险，整个利益链条上的人都会玩完，但是，韩国已经这样玩了几十年还没崩，给了这些人自信，就像击鼓传花，都知道鼓声会停，但只要没有落到自己手中就行了。

就这样，越来越多的人选择全租房，房东们拿到钱又买了更多的房，首尔面积就那么大，房子就那么多，新增房子不多影响不了房价，反倒买的人很多，所以房价价格就继续涨，在这个链条上的所有人都赚了，唯独那些买不起房的租客们，因为房价价格高了，更买不起房了，只能继续租房。

但是，意外还是来临了，美国加息了。

韩国金融市场比较自由，美元加息，韩国也得加息，加息导致全租房的租客，要付更多的利息。房东呢，拿着全租房的押金，还要自己再从银行贷款一部分才能买下一套，也要付给银行利息，加息也导致他们要付更多的利息。

多付利息也就算了，偏偏是房价还跌了，正所谓是屋漏偏逢连夜雨，利息上涨刚开始大家咬咬牙就抗了，房价下跌这回人家就不忍了。

对租客来说，原来你这套房子价值100万，按照房价60%全租房的价格来算的话，我要贷款60万，利息是按照60万的贷款额度来计算的。

如今房价跌了，你的房子只值80万了，按照房价60%全租房的价格来算的话，我只需要贷款48万就行了，少付了很多利息，我干嘛还要租你的房子？

所以房子到期之后，人家不租了，你就得把人家的押金退给租客。过去房东可以把房子再租出去，甚至说房价上涨，收到的押金还更多了，人家根本不怕你退租。

现在不一样了，现在利息变高了，房价变低了，收到的押金根本没法还给上一个租客，只能卖房。

房东们都抛售房子，市场上的供给变多了，房价又下跌了；房价越跌，别人全租房交的押金越少，房东就需要继续卖房偿还上一个租客的押金。

就这样，房东这些年赚来的钱，全赔里面了！

这还是负责任的房东，不负责任的房东怎么样呢？

直接消失了！

按照规定，房东消失，全租房的房客可以拍卖房东的房子，但是这些房子往往已经抵押给了银行，抵押出来的钱被房东买了下一套房子，所以房东消失之后，全租房的房客们傻眼了，他们啥也没有了，押金被卷走了，房子被银行收回去了，自己还背负了一身债务。

有些租客受不了，选择消失。4月17日，韩国仁川市一名31岁女性被发现在住宅内昏迷不醒，家里遗书上写着，自己无法从房东手里拿回自己的押金。

还有一些房东，明知道房屋拖欠银行贷款利息等原因要被拍卖，但仍然将房子与租户签约全租房，其中1名房东“南某”，从2009年开始购买了2708套房，其中一些房子明明要被拍卖，但仍然通过全租的方式，与161名租户签约，骗取全租房租客的押金共计125亿韩元，约6514万元人民币。

可怜的租客们，原本只希望能低价租到房子，现如今连租房押金都被卷走，而且有些房东干脆消失，即便没有消失的房东，也摆出一副爱咋咋地，反正我没钱的姿态。在这个链条上，租客最无辜，但他们受害最深！