2024年12月，深圳湾悦府一栋高层住宅楼因燃气爆炸发生火灾，再次唤醒了社会对高层住宅消防安全的担忧。
作为城市规划领域的权威专家，近年来，李晓江注重存量时代的城市发展模式转型和城市有机更新的研究，他曾连续五年主持了中国环境与发展合作委员会有关绿色低碳、安全韧性的专题政策研究，曾主持完成珠江三角洲城镇群协调发展规划、北京城市空间发展战略研究、汶川特大地震灾后重建城镇体系规划等。
他指出，高层住宅将成为未来社会沉重的负担。国内高层住宅是在怎样的背景下崛起的？未来高层住宅的形态会发生怎样的变化？又该如何对高层住宅进行改造或拆除？《中国新闻周刊》就上述话题专访了中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江。
李晓江。图/受访者提供
“土地财政和趋利导致高层住宅大幅增长”
《中国新闻周刊》：中国高层住宅数量在世界范围内处于领先地位。国内高层住宅在什么样的背景下得以迅速发展？
李晓江：改革开放初期，国内大多是多层住宅，因为高层住宅造价更加昂贵，工程材料消耗也更多。但到20世纪八九十年代，国家对建设用地的管理比较严，为了提高土地的利用效率，出现了很多十二三层的小高层住宅，有些还盖到了20多层。
但高层住宅、超高层住宅出现大幅增长，我认为不再是土地指标的问题，地方土地财政和房地产开发商的趋利动机成为主要因素。到了2000年以后，城市建设用地的增量很大，尤其到2018、2019年，很多城市的人均建设用地已经超过了100平方米。
当下，中国的城市建设用地问题，一方面是超负荷运行，最典型的就是高层的办公楼和酒店，以及大量的高层住宅。背后的原因是，过去几十年，城市的建设资金主要来源于住宅用地。在地方土地财政的压力下，政府卖地的积极性很高，而随着拆迁成本的提升，地价也随之上涨，房地产开发商在经济利益的驱使下对容积率的需求也越来越高，就出现了极端的情况，很多城市的高层住宅建到了50层、150米高左右。
另一方面，城市里面有大量利用率很低的工业用地、仓储用地。由于地方政府有GDP的考核要求，卖地带来的GDP是一次性的，拉动城市GDP主要还是靠工业，政府为了招商引资，经常以很低的价格出让工业用地，甚至白送。也就是说，地方的基础性制度设计导致土地资源配置不平衡，最终造成了高层住宅、超高层住宅成为国内城市新增住宅的主体形态。
某种程度上，面对巨大的房地产利益的冲击，监管和规划部门是很脆弱的。放宽监管，可能会有更大的安全风险；若是特别严格地控制容积率和建筑高度，地方政府就很难实现土地出让和土地财政收入的目标。这本质上还是理念和价值取向的问题。2008年汶川地震后，我们已意识到高层住宅具有较高的安全风险且耗能很大，因此，在北川新县城的建设当中，我们坚持了以6层住宅为主。灾后重建完成后，当地政府一直坚持将住宅高度控制在12层及以下。这么多年过去了，北川县只出现了一栋16层的酒店和两栋14层的住宅。而且，当地百姓一度很不喜欢这几栋高层建筑，认为破坏了城市风貌，跑来向中国城市规划设计研究院和省建设厅反映情况。当然，地方政府付出了一定代价，其土地出让的收入有所减少，但从更长远的城市发展的角度来看，这是值得的。
2024年12月19日，浙江省消防救援总队开展超高层建筑跨区域消防救援实战演练。图/视觉中国
“过高建筑与消防救援能力是不匹配的”
《中国新闻周刊》：你一直对高层住宅的消防安全感到忧心忡忡，原因是什么？
李晓江：我们知道，各种灾害对高层住宅造成的影响都是非常大的。举个最简单的例子，河南郑州“7·20”特大暴雨灾害后，高层住宅的居民其实是最大的受灾群体，因为大面积的停水停电导致他们几乎无法生活。再如，面对传染病时，高层住宅由于居住密度高，竖井管道多，病原体传播的风险更大。
但在众多灾害中，最令人恐惧和担心的还是火灾。在我看来，住宅高度越高，风险性越大，救援越困难。即便在大城市，消防登高救援能达到的高度大概是50米，能达到更高作业高度的消防车，是非常少的。2020年，我在海口江东新区研究建筑高度控制和消防登高问题时，和消防部门联合做过一次试验，当消防车登高达到40米时，消防云梯顶端的摆幅能达到4米。这样的高度和晃动之下，很少有消防队员能够实现拿着水枪灭火或救人。也就是说，过高的建筑本身与目前消防救援的能力是不匹配的。另外，面对火灾，国内高层住宅往往缺乏行之有效的逃生工具或途径。
与此同时，这些年来，由燃气爆炸引发的住宅火灾事故越来越多，我和很多同行也在讨论，能不能在高层住宅内推行“气改电”，也就是将燃气都改成电能。一方面，电能比燃气要更安全一些，毕竟电线短路可能引发火灾，但至少不会发生爆炸；另一方面，这有利于实现绿色低碳的发展目标。当然，气改电是非常复杂的民生和工程改造问题，将影响千家万户的日常生活，政策制定需要谨慎。但我认为，为了安全，生活习惯是可以改变的。
《中国新闻周刊》：从现在到未来很长一段时间里，高层住宅的发展还面临着哪些问题？
李晓江：我一直说，高层住宅将会成为未来中国社会最沉重的负担之一。从建筑节能的角度来说，如果大多数高层住宅无法进行有效的保温改造，建筑能耗是非常高的。随着供暖需求不断增加，很多南方家庭也开始装地暖、水暖，高层住宅的建筑能耗仍会大量增长。
未来高层住宅基础设施老化，设施维护和更新的费用很高。部分高层住宅本身在建造过程中遗留了很多安全隐患，随着时间推移，偷工减料的问题也逐渐暴露。究竟这份维修基金谁来出，应该怎么用，目前还缺少相应的较为清晰透明的政策和法律。
2022年8月31日，北京中关村街道的居民在体验一套高楼应急安全逃生智联系统。图/视觉中国
“很多高层住宅要面临被拆除的命运”
《中国新闻周刊》：对于既有的大量已投入使用的高层住宅建筑，如何进一步改造？
李晓江：如今，城市更新从增量时代转向存量时代，高层住宅建筑的增量明显放缓。对于新建的高层住宅，其建筑标准规范日趋严格，其安全性能也有所提升。更需要关注的是，如何对既有的大量高层住宅改造，以提升其防火性能和节能性。
然而，高层住宅的改造具有复杂性和面广量大的特征。尤其是20世纪八九十年代建成的高层住宅，其建筑年代早、建筑质量低，材料和内部管线的破损程度也很严重，是极大的麻烦。对于商住混用的高层住宅，楼底下的餐饮业、服务业用水、用电、用火多，可能会增加火灾风险。
其复杂性还体现在，并不是每一层每一户的居民都能获得相同的利益。以电梯改造为例，住在高层的居民愿意出钱，但住在低层的居民本身对电梯需求程度低，不愿意出钱，这就产生了利益上的分歧。因此，从更长远角度来看，高层住宅的改造提升，既要依靠法律和行政手段的力量，也要建立起完善的协商和妥协机制。
由于高层住宅面广量大，不可能一刀切地全都进行改造，政府没有相应的资金，老百姓也不肯这么干。要分清楚轻重缓急。首先还是要关注安全问题，对高层住宅存在的安全隐患进行综合评估。但各个城市和楼盘面对的问题不一样，目前全国各地都在推进城市体检工作，主要评估城市的资源使用、公共服务供给以及是否满足居民需求。我认为，有必要将消防防灾减灾相关的安全韧性评估和建设，有序纳入政府日常工作中。
最后，要加大宣传教育力度，提高全民防灾减灾意识。很多老百姓存在侥幸心理，总觉得火灾不会发生在自己头上，但一旦发生，就是百分百的损失。现在的家庭都很重视装修，把屋里屋外都弄得漂漂亮亮、干干净净的，却忽略了房屋的安全性。
《中国新闻周刊》：一些地方已陆续出台政策限制建筑的高度。未来，高层住宅的形态将会发生怎样的变化？人们的居住形式会发生什么变化？
李晓江：这几年国家确实做了一些努力。2021年，住房城乡建设部等出台规定，新建住宅建筑高度控制最大值不超过80米，各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。
但我认为80米仍然太高，我相信标准还会不断调整。雄安新区最终将建筑高度规定在45米及以下，大概15层。北京城市副中心划定基准高度管控区，占总面积约70％以上，基准建筑高度原则控制在36米，也就是12层。北京东西城区原则上就不允许建任何高层建筑，当然它的出发点更多是为了保护历史文化。
我个人预测，从长远来看，很多高层住宅都要面临被拆除的命运，尤其是对于一些本身建设品质较低的老旧住宅，拆除是必要的。但也不可能全部拆除，要想办法提升高层住宅的耐久性、舒适性、安全性。
这是一个巨大的系统工程，涉及包括民生、经济、财政、法律、社区治理在内的诸多问题。从国家层面到地方政府，再到房地产开发商、物业服务企业、社区管理部门，都要高度重视这些问题，逐渐建立起一个有机的系统，从而促进高层住宅防护体系的有机更新。我之前谈到高层住宅的迅速发展反映了土地资源配置不均衡的问题，我也期待城市对住宅用地的供给适当放宽一些，由此把建筑高度、层数和容积率降下来，也让住宅区的环境更加优美舒适。
2017年，我组织雄安新区城市设计的国际咨询时，曾向日本团队提出一个问题：当社会富裕起来，其居住形态究竟会发生什么样的变化？是从筒子楼、成套住宅，一路住到大平层和别墅吗？他们研究后告诉我，在一个富裕的社会中，居住需求将变得多样化和个性化，更多受生活价值观和审美的影响，而非单纯地追求更大的面积和更先进的设施。那时，日本团队给出的方案，就是从审美的角度提供不同的住宅类型。喜欢热闹，楼上楼下有餐饮，就选择“城居”；喜欢滨水地区或河湖，就选择“湖居”；希望享受静谧，就选择“林居”；喜欢田园风光，就选择“田居”。当然，我们距离这一步还有一定的距离。
城市更新是多价值目标的更新，不能简单将它理解成是将建筑环境做得更漂亮、更舒适。这固然是很重要的目标，但我们还要坚持绿色低碳，又要提升安全韧性的水平。
发于2025.1.20总第1173期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：李晓江：高层住宅最令人担心的还是火灾
作者：林奇欣
编辑：杜玮
