夕阳产业是指那些在经济产业生命周期中逐渐衰退、市场需求逐渐下滑的产业。其产品销售总量在持续时间内绝对下降，需求增长减速或停滞，产业收益率低于各产业的平均值，呈下降趋势。

事实上，每个产业都会经历一个生命周期，包括兴起、成长、成熟和衰退等阶段。夕阳产业指的就是那些已经步入衰退阶段的产业。这些产业往往由于技术进步、消费者需求变化或其他外部因素的影响，导致市场增长放缓或需求减少。

夕阳产业具有以下特征

1、市场增长率下降：随着技术的更新换代和消费者需求的转变，这些产业的市场增长逐渐放缓

2、盈利能力减弱：由于市场竞争激烈和利润空间缩小，产业的盈利能力逐渐下降。

3、创新能力降低：随着产业的成熟，研发和创新活动减少，难以再像过去那样快速适应市场变化。

为什么说中国房地产业已成为夕阳产业？主要基于以下几点原因：

一、供过于求局面已经形成，且短期内内难以逆转

根据国家统计局发布的数据，截至2023年末，全国常住人口城镇化率达到66.16%。发达国家的城镇化率为75-80%之间，这意味着目前我国房地产业已经接近发达国家城镇化水平，未来增长空间有限。

统计数据显示，中国商品房销售面积已经足够容纳大量人口居住，理论上城市住房已经超出市场需求。然而，城市中没有住房的人口仍然占城市总人口的40%左右，显示出供大于求的现象‌。当前中国人均居住面积约为36平方米，基于这一数据，结合中国现有住房总面积，可以推算出，中国现有的住房理论上已经足够36亿人居住。

即使是在中国楼市热度最高的一线城市，供需关系也在发生变化，近日，上海二手房挂牌量突破23万套，说明已认清现实的人们，其购房欲望已经大幅降低。

房价收入比的合理范围在4-6之间，目前中国房价收入比为29.65，显示居民购房负担较重。截至2014年10月，全国商品房库存为7.6亿平方米。7.6亿是已批准销售还未销售出去的狭义库存，如加上未开工土储，开工但未取得销售许可证，以及庞大的二手房库存，广义库存将会是一个更为令人恐怖的数字。

按照今年全年消化8-9亿平方米计算，这些天量库存的去化周期在3年左右。对此，高盛预测，如果没有政府额外的刺激政策，中国房地产低迷还将持续3年。

二、行业进入下行周期，增长动力不足，大多数房企将被淘汰出局

数据显示，全国注册房企共有6万多家，可见在近20年来房地产业火爆的赚钱效应裹挟下，有众多想赚快钱的企业挤进了地产行业。如今，楼市已进入下行周期，房地产也不可避免地由过去人人羡慕的朝阳产业，变成了当下的夕阳产业。

近年来，房地产行业的规模增长已经达到顶峰，增速开始放缓。近五年的复合增速仅为2.6%，显示出行业的增长动力正在减弱‌。此外，房地产行业的融资难度和融资缺口之间不匹配，房地产的融资缺口在近年的年化增长速度高达50%左右，但筹资性净现金流却逐步转负‌。

按照目前中国楼市现状及未来发展趋势，90%房企将被淘汰出局，剩下的绝大多数都是实力雄厚的国企。其他房企将面临破产、兼并重组和被收购的结局。经济高度发达的美国也才仅有500多家房企，由此可见，房地产业优胜劣汰，适应市场需求和行业自身状况已是大势所趋。

三、经济社会发展必将催生出新的住房需求，但随着出生率下降和人口老龄化趋势，这些需求只会缓慢增长

可以预见，未来10-20年，随着人均住房面积的不断提升，大拆大建的时代已经成为过去式。中国房地产发展将会步发达国家的后尘，为满足人民对美好生活的向往，改善性需求将成为房地产发展方向。大多数中产阶层将会选择居住在城市周边地区，这里远离城市的喧嚣、污染和交通拥堵，且环境优美，空气清新，第四代、第五代住房也将由此应运而生。

鉴于中国国情，土地面积有限，我国不可能像美国那样，在城郊修建大量的独栋别墅，最有可能的是，会出现成片的联排别墅。城市郊区将成为中产一族的聚集地，而城市中心则会成为工薪阶层、打工族和新迁入城市农民的居住地。

然而，这一转变过程即住房升级过程不可能一蹴而就，而将是一个缓慢的变化过程。由于人口下降和老龄化已成为未来发展趋势，不可逆转，所以未来住房需求增长有限，房地产业肯定不再需要那么多的房企了，行业规模必将大幅缩减。

四、目前中国房地产面临的最大难题，是如何才能消化天量库存？

中国人口流动状况显示，农村人口流向城市、三线四线城市、县城人口流向一二线中心城市正在我国人口流动趋势。那么，这就给已属夕阳产业并面临天量库存的中国房地产业带来一个难题，如何化解人去楼空的农村、三四线城市、县城的大量空置房住房？

实际上，中国房地产面临的最大难题是住房需求的不平衡，简而言之，一线城市房子不够住，二线城市刚好，三四线城市、县城和广大的农村地区，房子供过于求。按照目前发展趋势，未来中国70%的人口将集中在珠三角、长三角、京津冀等区域，及一二线中心城市所组成的城市群、都市圈内。

城市郊区的第四代、未来的第五代住房将成为富裕阶层的居住地，而城市中心的“老破小”以及那些城中村改造项目，则会成为工薪阶层的居住地。

人口流动虽然会催生出新的住房需求，但哪些人口流出地区留下的大量空置房如何处理？已成为摆在中国房地产业面前的一道难题。

目前提出的的可行性解决方案有以下几点：

1、改造为乡村旅游住宿点‌

通过改造和装修，将空置房转变为具有特色的民宿或农家乐，吸引城市游客前来体验乡村生活，从而带动当地经济发展‌。

2、发展农村养老产业‌

改造空置房为养老设施，满足老年人对优美环境的养老需求，同时为农村地区创造就业机会，促进当地经济发展‌。

3、建立农业合作社‌

空置房屋可以作为农业合作社的办公地点或仓库，用于存储农产品和农业工具，帮助农民集中资源，提高生产效率‌。

4、教育与培训中心‌

利用空置房屋建立职业培训中心，提供职业技能培训和教育服务，提升居民的就业能力‌。

5‌、社区服务中心‌

改造成社区服务中心，提供医疗、养老、儿童看护等服务，提升农村社区的整体服务水平‌。

6、文化与艺术空间‌

建立文化与艺术空间，举办各类文化活动和艺术展览，丰富农村居民的精神文化生活‌。

7、政策引导‌

政府可以通过提供税收优惠、补贴或低息贷款等方式，鼓励企业和个人投资农村空置房的改造和利用。同时，政府还可以出台相关政策，引导城市居民到农村购房或长期租赁，从而平衡城乡住房市场‌。

不过，以上这些策略，能否得到消费者认可并得以顺利实施？仍是一个未知数。

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