中国楼市从未像今天这般矛盾。

一边是北上广深核心地段豪宅抢购潮涌动，一边是三四线城市“白菜价”甩卖无人问津；

一边是房企白名单融资开闸放水，一边是地方城投债务压顶如履薄冰……

2025年的楼市，到底是分化、重构，还是时代拐点？是阵痛，还是希望？

以下是个人观点，仅供参考。

库存压顶：一场持续十年的泡沫清算

楼市的症结，早已不是简单的“涨跌”二字。

截至2024年末，全国商品房待售面积达7.3亿平方米，若计入烂尾楼等广义库存，总量竟达25亿平方米——相当于每个中国家庭可分得1.5套住房。

这串数字背后，是过去二十年狂飙突进的土地财政与开发商高杠杆模式的集体反噬。

更致命的是供需错配。

当城镇居民人均住房面积突破40平方米、总人口进入负增长时代，市场已从“抢房”演变为“挑房”。

开发商在2020-2023年间新开工面积暴跌70%，但库存去化周期仍高达3-4年。这场去库存战役，注定是一场持久战。

政策“强心针”：能救急难治本

面对楼市寒冬，决策层的工具箱已倾囊而出——

从3000亿保障房再贷款到4.4万亿专项债收储商品房，从认房不认贷到首套利率跌破3%，甚至祭出“史诗级救市”组合拳，如首付比例、降公积金利率、扩大公积金使用范围、共有产权商品房、购房补贴等。

效果看似立竿见影——2025年1-2月，40城新房成交面积同比微增1.8%，上海杭州等地频现“日光盘”，单是1月上半月，上海、杭州项目平均开盘去化率均在六成以上，可以说是“开门红”了。

但这场复苏更像“定向输血”。为什么这么说呢？

根据中指研究院的数据显示，3月，一二线城市新房、二手房成交量同比增幅明显。北京3月新建商品住宅成交59万平方米，同比增长46%，深圳、广州、上海3月同比分别增长31%、16%、10%。

从土地市场来看，一季度，核心城市加快优质地块供应节奏，叠加房企拿地进一步聚焦，带动300城宅地出让金同比增长26.5%，平均溢价率达13.6%。

其中，杭州、上海、成都住宅用地平均溢价率分别达43.2%、29.0%、28.3%。3月，杭州、成都两度刷新地价纪录。

政策红利在一二线这些核心城市的水花比较大，三四线城市波澜较小，这暴露出政策的两难：既要托底经济，又需避免重蹈泡沫覆辙。

无锡：政策驱动，稳中有进

我们回到自己所在的城市，无锡。

我用一句话来概括一下我眼中的无锡市场：

长三角的“隐形冠军”城市，有足够的产业底蕴，有特色的政策红利，走出了一条独特的“稳中有进”路径。

不是吹捧，是事实。

政策面，无锡延续了2024年的“锡十条”，首套房认定标准、加大公积金政策支持力度、优化商业贷款利率支持政策、拓宽房票安置使用范围和使用对象等措施持续发力，精准撬动刚需与改善需求。

更关键的是，无锡早在2021年便提出“房价涨幅与居民收入增长相适应”的长期目标，通过动态调控避免了房价大起大落，为市场注入稳定预期。

关于政策红利，各区“以旧换新”、“锡马有礼”购房优惠活动、“人才房票”购房补贴、无锡共有产权商品房、共有产权房、配售型保障住房等，全面开花，全面利好！

在房贷利率方面，目前无锡多家银行执行首套首付1.5成起，利率3.05%起（LPR-55BP），二套首付1.5成起，首套贷款未结清，利率3.3%起。

公积金贷款政策如下：

无锡楼市，既没有狂热，也不是寒冬，有的只是政策托底下的理性博弈。

对于购房者而言，与其焦虑涨跌，不如回归需求本质：自住看品质，投资看长线，在分化的市场中找到自己的“安全边际”。

不论是刚需的“住有所居”，还是改善的“住有宜居”，当前政策红利与市场低位的“时间窗口”正在开启。

所以说你要是问我“现在是割裂，还是新生？”，我只能说，看人群，看需求。

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