2024年前11个月，东莞新房住宅网签约2.18万套，二手房住宅成交约2.41万套，成交量已经筑底成功了。

多个城市上调房贷利率，现在的公积金又会如何变化？

数据要素成为第五大生产要素，财税转型正在进行时。

成交量筑底，2025年东莞涨还是跌？

前11个月，新房住宅卖了2.18万套，二手房卖了2.41万套，成交量已经初步筑底成功了。同时，从东莞今年前11个月成交房价数据来看，相比上半年，新房网签均价下半年回落了10%左右，二手房成交均价回落15%左右，二手市场价格波动更为随机性；部分楼盘的价格还需要接受市场的考验，特别是部分二手楼盘会看齐合理的租售比空间。例如，一套250万的房子，年租金4万，租售比才1.6%，现在国债收益率2%左右，接下来要么通胀涨租金，不然就是降房价，还有什么选择吗？

悦府示意图对于大家特别关心的房价涨跌问题？我们要撕裂开来看待，具体板块、楼盘和户型，具体分析，本质就是看供需关系的变化。值得注意的是房价走势跟房贷利率紧密相连，房贷利率止跌之时就是房价企稳的时候，还有就是国家层面的收储房子动作，还没大面积拉开序幕。房地产未来无论如何演变，在大城市里的好房子大概率会持续具备金融属性，但不要忽视它的周期性。

多城房贷利率上调，房价将止跌回稳

从10月底至今，广州、武汉、长沙、南京、东莞、苏州、佛山等多城陆续上调了房贷利率，首套房贷利率重回“3字头”。

为何房贷利率会上调呢？

瑧湾汇示意图

一是，LPR已经有多轮下调，房贷利率再创新低，使得与公积金贷款利率出现“倒挂”，商业银行需要平衡房贷投放的成本和收益关系。

插曲：公积金利率也将调整，还是把其转变为地方共有产权房建设基金？

二是，从商业银行的资金、风险、运营、税收等成本考虑，大部分银行房贷的保本利率不能低于3%，除非存款利率进一步下调。

综合来看，房贷利率的持续低位运行，是楼市成熟的具体表现之一，同时现阶段出现触底回调的动作，更有助于房价的稳定健康发展。

从资产定价逻辑角度来看，房贷利率的上调有助于房价止跌回稳，同时房子作为金融属性商品，利率水平的高低直接可以体现出其价格走势。

对此，房贷利率的不再下滑，某种程度上可以证明很多房子的价格也将陆续进入稳定阶段。

财税转型，数据和股权正在蓄力

房地产市场一直是一个“管理”的工具，它的使命并没有结束，只是不再持续负重独行，有“新人”参与分担了。数据要素、股权、国债是否会替代房地产？从土地，资本，技术，劳动力后，数据已经被国家层面定义为新的生产要素了。有人甚至说，数据是“未来房地产”，例如过去的管理模式是在房地产体系铺开，释放劳动力和储蓄劳动剩余价值，这是一种模式的选择。

华侨城松湖原岸•欢乐海岸公馆示意图现在数据已经有类似房地产的现象，例如数字中国，从上到下都成立了数据局部门，“东数西算”工程，多地成立大数据公司和数据交易确权机构，甚至已经数据资产入表了。如果你还对数据陌生，例如你在某宝，某东的数据，然后给推荐商品等。再例如，某壳上你找房的数据等等行为都可以成为数据资产。现在我们的数据很多都是属于无主状态，未来塔尖gov可能要代表人民向所有产生用户数据的平台收取使用费或税费。我们可以预想的是信息化和数字化，一个循序渐进的过程，大数据（智慧城市）将陆续会成为一种新的体系管理模式。对于地方来说，会持续发力股权财政，例如东莞去年创立的2000亿高质量发展基金。同时，地方将有持续现金流的企业打包进入资本市场，获取持续现金流，支持城市的运营和服务。