在今年首场土拍中（3月30日），01状元小区地块一进入土拍市场时，有一定的热度。
有建发，国贸，绿城三家竞价，起拍楼面价为24506每平米，绿城经过48轮竞价拿下，溢价率13%，楼面价为27712每平米。
可以回顾一下当时土拍的细节，刚开始这三家逐步加价，后来剩下国贸和绿城，而绿城坚持到了最后。
绿城状元境地块可能做好入市前的准备了，很多信息都逐步透露出来，和几个同事踩盘后，从几个细节来剖析一下这个楼盘。
前面几个要点主要是谈楼盘的细节，优缺点总结放在最后，对这个项目有兴趣的希望耐心看完。
PART 1
图片来源于网络
绿城状元地块备案名为绿城茶园公馆，推广名为芝兰月华。
从地段上看，在八一七路和五一中路之间，群众路南侧，是老城区中相对比较核心的位置。
地铁茶亭站位于楼盘西侧大约在600米左右，虽然地段好的改善型楼盘对于地铁的依赖性不会太大，但对比其他竞品还是有优势的。
从商业配套上说，因为所处地段，可以享受老城区的配套，还算比较方便，不过这些配套和新兴板块（如东二环）的配套对比，已经有一定年限了。
因为是新盘，教育配套不会承诺划片，只能说临近群众小，至于优质学校划片的可能性，可以自行思考。
很多人喜欢把医疗配套当做楼盘重要配套，老粉应该知道我们的观点，福州不缺三甲医院，但凡不是犄角旮旯的地方，都不用担心，但该楼盘临近众多三甲医院略微有点优势。
整体来说，市中心地段生活还是比较方便的，只是在自驾出行时会有几分拥堵，但日常出行有电动车即可。
PART 2
图片来源消息人士
绿城状元地块占地约43.8亩，但这是一个不规则地块，楼栋分布也略显几分怪异。
这里一共规划了9栋住宅：
1号楼29层，2号楼17层，3号楼13层，5号楼32层，6号楼31层，7号楼24层，8号楼19层，9号楼11层,10号楼16层。
与一些竞品对比，这些楼栋没有紧邻主干道，也是有较大的优势。
建筑面积分布约为：148，155,176,191，220平米。
从起步户型来看，超过了普宅标准144平米，加之所处地段，也可以算是豪宅，或者是高端改善型住宅。
芝兰月华是带装修交付，理论上说绿城独立开发会注重装修品质，这是房企自身定位决定的，况且这次真有问题的话也无法甩锅。
户型端定位于与它所处的地段是比较合适的，但是楼栋分布就显得不太适合了。
根据日照原理，为了能让住宅享有更好的采光，如果在楼盘中有楼栋层高差距比较明显，一般是南面楼栋低，北面楼栋高。
芝兰月华3号楼和9号楼南面的楼栋更高，这对于低楼栋的采光和视野来说，无疑将会受到一定的影响。
PART 3
图片来源于置业顾问
一般大型房企，在每个城市的楼盘，可能都有一样的名字，或者比较雷同的，这对于购房者判断，可以做一个简单参考。
绿城主战场在浙江，尤其是在杭州，很多人很认可绿城的品牌，对于绿城的高端项目更是青睐。
绿城在杭州的芝澜月华位于杭州上城区，楼面价为45234元每平米，带装修限价为6.6万元每平米，是属于典型的快销楼盘。
从杭州的芝澜月华来看，套均总价1000万，是属于一个高端项目。
福州的芝兰月华（兰，繁体字为阑）与杭州的项目推广名基本一样，对于绿城来说，应该也是有较高的期望值。
但要记住一点，在楼市里有一条亘古不变的定律：强龙不压地头蛇。
绿城在福州楼市里，毕竟是一个外来户，在本地人心目中的口碑可能是弱于传统闽系房企。
客观说，绿城来福州后确实交了不少学费，除了海棠映月外基本都是属于赔本赚吆喝的买卖。
但绿城在状元境地块上很谨慎，至少对于传统福州人的观点乐于接受。
PART 4
图片来源于业内人士
户型图可以做一下参考。
这种大平层设计主要是四开间朝南，符合现在的主流市场。
148和155的产品是两卫，176三个卫生间中次主卧是暗卫，191同样是四房三卫，但属于全面结构。
220平米的户型做了五房三卫，与传统市面上的五房大平层的主要区别是，主卧和次主卧的卫生间都带有采光。
因为楼栋分布原因，个人观点觉得1号楼176户型，2号楼155户型，10号楼148户型期待值可能高于其他户型。
比如说3号楼219（或者说220）平米的户型，虽然和1号楼2号楼有错开，但前面两栋楼层高分别是29和17层，这个楼栋可能存在抗性。
同样是219平米的户型，在6号楼总层高为31层，而5号楼176平米的户型，总层高为32层，这种户型和总层高的搭配在这个楼盘中也比较尴尬。
PART 5
图片来源于消息人士
楼盘的主要卖点之一是地段，本地人和外地人基本都比较认可。
绿城的品牌加持也算是一个卖点，曾经也是一个精益求精的品牌房企，只是最近在福州出了点幺蛾子。
绿城对于外立面的要求比较高，参考杭州芝澜月华的话，一些流线设计可能比较时尚。
楼盘的门槛比较高，预计最小户型的套均总价应该超过500万，居住圈层可能比较高。
但这个楼盘的缺点在沙盘上很难看清楚。
该楼盘的南侧是超高层建筑世茂茶亭俪原，东侧约36.9亩地块容积率有可能在4.3左右，那么未来大概率就是盖超高层建筑。
由于这些超高层建筑的存在，本身楼间距就不算大，芝兰月华在采光和视野上都会受到比较大的影响。
因为是不规则地块，就难以形成比较有规模的景观资源，且绿城喜欢标配泳池，也会减少业主的活动空间。
小结
图片为实地拍摄
在楼市中运气真的很重要，即便是大型房企开发的核心地段楼盘。
绿城芝兰月华即将入市，这个时间点似乎晚了一些：
早期入市的话改善型产出在市场上比较活跃，晚点时候拿地的话，可能楼面价会更低。
同样在台江区，当时的改善型楼盘建发璞云因为入市时，市中心地段竞品比较少，当时也成了一个典型的快销盘。
然而，时过境迁，同样在台江区的建发瑞云销售就没有当初璞云那么顺，主要是鼓台地段从现在到未来还有比较多的竞品。
在芝兰月华周边，有蛮多有竞争能力的改善型产品：
榕发璟城大观约1300套，虽然是市属国企，但从现在了解的内部情况来看，也是致力于打造高端产品；
建发瑞云和建发灏云，在品牌上有一定的优势，分布在芝兰月华的南侧和东侧，分别是248套和556套；
保利刚拍下的鼓楼地块，位于该项目北侧，鼓楼二字的加持会比台江更有优势，好在地块不大。
而在台江区即将入市的金坪地块，以及已经进入拆迁阶段的凤凰新村地块，都会增加客群的观望情绪。
芝兰月华这个时候入市，似乎有点生不逢时！
因为在楼市普遍遇冷的情况下，改善型产品的热度也在缩水，毕竟现在和未来一段时间内，可供选择的项目很多。
当然，从产品力角度上看，相信绿城会用心打造这个楼盘，这样规模的房企，总得在福州有代表作吧。
但是，在销售端各路竞品厮杀，福州的芝兰月华不等于杭州的芝澜月华，多种原因注定很难成为快销品，房企可能要做好打持久战的准备。
