作者 | 利晋

编辑 | 苏淮

11月29日，新世界发展（下称“新世界”）突然暴跌、临时停牌，待发布内幕消息。一时间，这家香港“老钱家族”企业成为了行业关注的焦点。

很快，有媒体报道称，马绍祥将卸任新世界行政总裁一职。源媒汇第一时间向新世界求证，同时也询问了马绍祥卸任具体原因，但对方并未进行回应。

直到当日港股收盘后，新世界正式发布了一则人事变动公告——马绍祥提出辞任公司执行董事及行政总裁，理由是：以便处理其他个人事务。

马绍祥，接任郑志刚的新世界行政总裁一职，才刚满2个月，如今火速下线。一直负责新世界内地项目和业务的执行董事黄少媚，接替了马绍祥的职位。

图源：公司公告

新世界，也迎来了首位女总裁。

黄少媚的成功上位，很大程度上，离不开当下公司现状。即郑志刚辞任后，之前很少经营内地业务的马绍祥，很难接手，或者遇到了很大的阻力。

黄少媚将全面负责新世界香港、内地的业务，直接向主席郑家纯汇报。

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“老钱家族”后代无人能接班？

在香港老钱家族郑家原本家族“分封”中，郑志刚是第三代接班人，其胞弟郑志明则担任新创建联席CEO。

郑志刚上任虽然打出了“梦幻开局”——商业地产K11，却也一步步把新世界带入了深渊之中。

2024年上半年，新世界交出了20年来最差业绩，持续经营业务综合收入357.8亿港元，同比下跌34%，持续经营业务股东应占亏损进一步扩大至-118亿港元；同时面临着流动性安全问题，资产负债率为49.5%、综合债务净额1236.6亿港元，以及现金短债比刚好超过1。

2024年9月，郑志刚主动辞任新世界行政总裁职务。但这更像是“引咎辞职”。

而马绍祥的升任，也意味着香港老钱家族正在探索职业经理人模式。

马绍祥，61岁，是华润集团的外部董事，曾担任过香港发展局局长、港深创新及科技园行政总裁，也在新创建任职过执行董事及行政总裁。在新世界，马绍祥于2022年7月开始出任执行董事，2024年1月出任首席营运总监。

可以推断，马绍祥在香港拥有丰富的政府人脉资源、上市公司经营和工程建设经验，足以胜任新世界行政总裁一职。

但大家忽视了一点：近几年，新世界重仓的是内地市场，特别是大湾区。

早在2022年底，彼时担任新世界执行董事的黄少媚，在出席活动时就透露，新世界在大湾区城市累计投资超过了2000亿元。

郑志刚在位时，他是香港、内地两头跑的。接管的马绍祥，很大概率不熟悉内地市场和项目运作。

在李嘉诚开始撤离内地市场的时候，郑志刚却坚定看多内地市场。这也给新世界带来了不错的回报，来源于内地物业发展的销售占比一度逼近70%，土地储备曾超过800万㎡；2021年，郑志刚索性把公司运营总部迁移到了广州。

新世界也涉足到旧改领域，曾连续在深圳、广州拿下6个旧村改造项目，土地面积合计180万㎡，包括深圳文锦渡口岸经济带改造项目、西丽旧改、广州山村旧改、南箕村旧改等。

但房地产行业进入调整周期之后，新世界也遭到了重创，开始频频出售旗下项目资产，曾在短短几个月时间出售非核心资产128亿港元，以保证资金有足够的流动性。

最新一期财报中，新世界在大中华区持有34个K11项目，总楼面面积273万㎡。同时，持有土储面积372.1万㎡，住宅部分占比为53.4%，大湾区占比为36.7%。

有意思的是，即便新世界在出售资产，但并未舍弃旧改项目。目前，新世界在广州、深圳仍持有8个旧改项目，总楼面面积约270万㎡，销售货值保守估计800-1000亿元。

其中，仅在广州市场拥有5个项目，总投资超过了360亿元。

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想靠广深旧改“翻盘”

新世界敢于重仓大湾区，敢于布局旧改领域，以及不舍弃广深旧改项目，离不开一个人——黄少媚，也就是新上任的新世界行政总裁。

在Linkedin资料显示中，黄少媚2000年从上海外国语大学毕业，最早在香港工作，2003年开始在高力国际履职，曾担任高力国际中国华南及华西区常务董事、董事总经理。

高力国际是澳洲一家老牌专业服务、投资管理跨国集团，1989年进入中国市场。综合公开信息可以推断，黄少媚加入高力国际时，恰好是公司正在开拓华西市场。

但待了3年后，2006年，黄少媚跳到了另一家香港老钱家族企业——新鸿基，担任新鸿基南中区总经理。

2007年，猎德村旧改项目入市，合景泰富、富力和新鸿基三家企业联合拿下项目。其中，新鸿基主要负责商场部分规划、设计和运营等。猎德村拆迁、改造，拉开了广州旧改的序幕。

港资企业新鸿基成功入围，很大程度上，离不开地道“西关小姐”黄少媚。

随后，新鸿基还参与到了广州另一个重大旧改项目——林和村改造，以及宏城广场改造和佛山佛山澜石旧改项目。其中，林和村改造项目一期入市2小时，就创下了销售10亿元的成绩，3个月完成了售罄。

黄少媚把在新鸿基的内地发展经验带到了新世界。

2015年，黄少媚加入新世界，担任新世界中国地产有限公司（下称“新世界中国”）副行政总裁，2020年2月升任行政总裁。天眼查显示，新世界中国是新世界内地物业发展平台，1999年7月在港交所上市，2016年8月完成退市。

在郑志刚2020年5月担任新世界行政总裁之前，黄少媚已经开始负责新世界内地项目和业务。也恰是她在接管内地市场前后，新世界才大举进入广州、深圳旧改市场。

新世界官方给出的黄少媚升职理由是：带领团队一举拿下深圳、广州多个重点项目，更在短时间内完成奠基动工。

旧改是重资产运作模式，在新世界财报中体现得很明显——负债率快速上升。2020年财年，新世界资产负债率暴涨到53.4%，同比提升了8.1个百分点，平均净资产收益率从8.25%跌到了0.5%。

或许，新世界债务走高、流动性告急，并不完全是郑志刚的责任。

即便如此，黄少媚依然看好城市更新领域，并且是新世界“翻盘”的关键。在2024年4月的媒体活动中，她表示，“8年前，新世界就进入广深布局城市更新。现在城市更新如火如荼进行中，新世界中国也不会错过这样的机会”。

已经重仓广州、深圳旧改市场的新世界，也在不断出售香港资产项目，逐渐变成了港股上市的“内房股”，而不像是一家港资企业。

这种趋势下，或许没有比黄少媚更加适合担任新世界行政总裁的人选。

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