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时间过得真快， 2023年已经过去一半。
现在的楼市，二手房难卖，越卖越多的问题日渐突出；
在这样的背景下，围绕买房、卖房衍生的问题也愈发突出。
一个问题：二手房越卖越多，置换变得越来越难。
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大家也知道，现在的购房主力就是置换客户，
可每一个置换客户都有一个难题：
割肉出售现有住房，心痛舍不得；
掏钱买入置换新房，总想再低点；
一方面，部分购房者焦虑的四处看各种房子和资讯，作为刚需置换的自用房，但又担心现在入市，万一亏了怎么办~
另一方面，购房者又希望将自己的物业高价位销售出去，然后拿资金置换，可又不舍得割肉，总想着卖高一点~
如此一来，置换就变得尴尬了。
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这个问题很有代表性。所以就着重给大家说说。
置换房产最重要的事情，就是：算账。
任何置换客户，这一买一卖折腾的不是房子，而是钱，
所以—房屋置换的本质，是要把账算明白。
那么，怎么算账呢？来~
我们以楼市当下行情为基准，假设两种情况，这两种情况分别是：
未来房价上涨10%，未来房价下跌10%
在这两个假设条件下，我们计算一下购房成本、资金成本，就知道怎么置换最划算了。
假定你现有的房产情况是：
A小区6月份成交一套100平米的户型，业主报价275万，实际成交价格是260万，你现有住房与此房条件基本一致。
你要置换的房产情况是：
B小区5月份挂盘一套150平米的户型，业主报价450万，上个月该户型的成交价是400万，你要置换的房产与此房条件基本一致。
那么，按照当下行情置换，算账之后的情况如下：
400万—260万=140万。
也就是说，出售现有住房，置换新房还需要增加140万购房资金。
计算完基准数据，我们再按照假设房价上涨、下跌两种情况，计算一下的置换成本。
如果房价上涨10%——
A小区成交价260万计算，上浮10%销售价格是286万。
B小区成交价400万计算，上浮10%销售价格是440万。
如果房价上涨10%，置换客户的增加成本是多少钱呢？
置换成本是375万，比基准价格阶段的置换成本增加了34万。
如果房价下降10%——
按照A小区成交价260万计算，下浮10%销售价格是234万。
按照B小区成交价400万计算，下浮10%销售价格是360万。
如果房价下跌10%，置换客户的增加成本是多少钱呢？
置换成本是306万，比基准价格阶段的置换成本减少了34万。
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所以——
房价下跌，房地产行情下拐对于置换客户而言是最有利的，按揭情况不仅贷款、月供减少，置换成本也低。
但是，置换客户也有自己的盘算就是：
如果我能踩对高点与低点，在最高点出售现有房产，在最低点买入置换新房，那么我的利益是不是就最大化了呢？
从逻辑上看，确实存在这种可能——
即，你有足够的资金，实现所谓的低点买入，然后有资金支撑你熬到行情转阳，你又能在高点卖出。
但如果细节算账，这种方法未必是最好的方案。
因为持有房子不销售，置换新房就属于二套。
大多数城市首套房、二套房利率相差巨大，比如合肥首套房利率是4.0%，二套房利率还是4.75%。
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仔细算账，月供增加、税费增加的额度已经抵消了“现有房产”持有期间的增值成本。
再者~
楼市所谓的最高点和最低点只存在于统计数据中，现在买卖房产的过程中，新房户型不同房价不同，二手房装修不同房价也不同。
所以~
楼市压根不存在最高点或者最低点，都只是相对而言踩对趋势而已。
置换客户可以看看2023年一季度小阳春的行情，就会发现——
2020年12月，楼市还是满眼萧条，2023年2月，售楼处就人头攒动。
2023年4月份，房价和成交量上涨，2023年5月下旬，成交量锐减。
很多时候，楼市行情波动比股市还要激烈，往往你不仅抄不到最低价，楼市下跌了或回暖了，你还没有意识到。
其实这就是韭菜的成长过程，原本想着能不能收割一下市场啊，但最后总是被别人割。
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所以——
对于置换客户而言，要正确评估现有房产的价值再决定是否割肉，如果现有房产有价值，持有之后会增值保值，那么降价出售就属于“割肉”，反之仅属于“止损”。
再者——
绝大多少置换客户都是由小置换大，由郊外置换核心，这就意味着：
你要置换的房子永远比你拥有的房子保值。
尤其是对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是最重要的。
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