高层重磅定调，楼市拐点真的来了！
这两天，楼市利好二连三刷屏朋友圈，降准、降息、降首付比例、降存量贷款利率...政策力度之大，前所未有。
特别是高层会议首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”，更是给楼市打了一针强心剂。
业内还预计，一线城市中，广州或率先全面放开限购。
｜图源：财联社
消息一出，广州土地市场先热起来了！
就在后天，天河区金融城南方面粉厂地块即将开拍，被视为土地市场复苏的关键信号。
这块地有多火呢？
这么说吧，据传已有20多家房企盯上。为了给它腾出资金，房企甚至集体申请要求琶洲南三宗宅地延期出让！
而就在前几日，容积率低至0.8的天河区马鞍山地块也正式出炉，几乎是中心区近20年容积率最低的地块。
天河，掏箱底了！
｜天河区航拍
| 广州楼市发布 摄
中心区，怎么都是些小地块？
在这一轮的土拍，计划出让的宅地都很优质。
像是越秀广州大道中地块、海珠区东晓路东侧地块等等，基本都是通过规划调整，从中心城区硬生生挤出的宅地。
不过，即便中心区掏箱底了，却依然有一个遗憾：
这些宅地的体量都不大。
大多数地块体量都在10万平以内，差不多三五栋楼的水平。
即便是今年体量最大的天河金融城南方面粉厂地块，仅有17万平。
这也意味着，这些项目必须忍受临路的噪音、mini版的园林以及为数不多的生活配套。
｜广州楼市发布 制图
相对而言，大盘却能依靠体量优势，通过退距等方式规避噪音，在中心区创造出大面积的园林。
这种纯粹静谧的大盘生活，在中心区有多难得呢？
以天河区为例，2003年至今20多年时间里，公开市场出让的67块地中，体量超50万平的仅有1宗，占比仅为1.5%！
并且，在土地供应越来越“精细化”的当下，中心区的标杆大盘越来越少已经成为一个趋势。
也就是说，未来“超级大盘”大概率将在天河绝迹。
｜广州楼市发布 制图
天河，为什么需要超级大盘？
事实上，当我们提到“超级大盘”的时候，脑海里第一时间想到的往往是密集的高楼、极其单一而又无趣的生活场景。
特别是远郊，超级大盘往往也是“睡城”的代名词。
那么，天河为什么还需要超级大盘？
解答这个问题之前，我们不妨来看看天河的“超级大盘”，都是怎么做的。
｜汇景新城航拍
| 广州楼市发布 摄
举个最典型的例子，天河区早期开发的华景新城、汇景新城，体量超过了百万方，无疑是标准的“超级大盘”。
用现在的标准来看，它们其实都超出了一般“大盘”的范畴，更像是一个“微型城市”。
其一，大盘拥有超前规划的成长性。
以汇景新城为例，从早期的棕榈园、明月清泉别墅一直到龙熹山，整个开发周期超过了20年。
但大社区并不代表着低品质，反而因为持续的开发，还拥有极强的成长性。
在产品上，大社区可以做到不断升级，对比汇景新城最新和最老的组团，明显可以看到产品升级的痕迹。
｜汇景新城航拍
| 广州楼市发布 摄
其二，大盘往往能沉淀出更完善的配套
相比小体量项目的“单打独斗”，大盘还具有体量优势。
不仅可以提供更多的配套承载空间，也更容易聚集人气，从而沉淀出更优质的配套。
比如华景新城，社区内部即拥有优质的教育配套和旗舰级运动会所，美食、娱乐、教培等等一应俱全。
可以说，在大社区，业主们也更容易实现在家门口享受“城市级”生活品质的目标。
｜华景新城配套实拍
| 广州楼市发布 摄
其三，大盘可以形成置业循环闭环。
大盘往往在产品上，也能给买家更多选择。
这也意味着，在大社区内，买家可以很轻松从小户型置换到大户型，实现“原地升级置业”。
对大社区的业主来说，换房无需离开原有的生活圈。
这也导致，大社区的流通性往往也很好，很多小区房源都是内部消化，不需要对外挂牌，基本都能找到合适的买家。
｜汇景新城实拍
| 广州楼市发布 摄
可以看到，天河区的这些大盘并没有因为体量大而陷入内卷，反而因超前的规划，穿越了周期。
目前，汇景新城不少挂牌价破10万+，楼龄更大的华景新城也基本稳定在6万+，均是片区价格标杆。
这种拥有成长性的超级大盘，也恰恰是天河楼市如今最欠缺的一环。
20年，天河只出了一个珠江花城
那么，天河还有这样的“超级大盘”吗？
不得不说，这样的机会十分渺茫。
一方面，天河地价水涨船高，若想拥有50万平以上的体量，整个地价基本要往100亿甚至200亿走，没有开发商吃得消。
另一方面，天河土地几乎开发殆尽，核心地段几乎不存在一块大体量的连片宅地。
即便选择二手房，动辄10万+的汇景新城以及楼龄近30年的华景新城，其实都不是买家最优选。
唯一的机会，仅有珠江花城。
在天河20多年里出让的宅地中，珠江花城就是那个唯一体量超50万平的项目。
项目拿地时间早，地价可控，85万平的体量，也是不折不扣的超级大盘。
｜珠江花城效果图
在楼市君看来，珠江花城通过多个生活场景的创造，在华景新城、汇景新城之后，再次还原了天河大盘的生活感。
其一，大盘规划，仅园林就有10万方。
珠江花城的第一个优势，便是在体量上的碾压。
项目总体量高达85万平，是中心城区难得一见的大盘规划，仅园林面积就高达10万方。
对比天河其他在售的项目约2-4万平的园林，几乎是3-5倍的差距。
｜广州楼市发布 制图
目前，项目新加推五六期组团，中央园林的面积高达约5.2万平，也是项目园林空间最大的一个区域。
园林由业内知名设计团队山水比德操刀，规划了“两轴、三环、四大剧场、六大花园”。
包含了约3400平阳光艺术草坪、约600平蔚蓝泳池、约2500平全龄游乐园以及约200平的花语会客厅等，空间层次感很强。
由于出色的设计，珠江花城还获得了AHLA亚洲人居景观大奖！
｜六期组团园林效果示意图
值得一提的是，借助围合式布局，五六期组团不仅拥有了超大中央园林，也把楼间距拉到了令人咋舌的程度：
纵向楼距达140米，横向楼距甚至高达145米！
说实话，这么大的空间，即便塞几栋楼进去都错错有余，但珠江花城却把景观和舒适度的优先级调到了最高。
｜广州楼市发布 制图
其二，6年开发，配套已经醇熟兑现。
而大城开发的第二个优势，在于持续的利好兑现。
开发至今6年时间里，珠江花城既有现在配套，也有未来的增量。
就拿教育配套来说，社区内部即配建公办天河四季幼儿园、体育东均和小学，项目南侧还规划有一所48班品牌初中，再加上距离项目约1km的执信中学天河校区，把“12年的书包”全包了。
2021年，体育东均和小学和执信中学天河校区开学，教育早已是一张明牌。
特别是均和小学作为体育东教育集团的核心校之一，共享体育东优质的教育资源，已经成为家长们眼中的“香饽饽”。
｜体育东均和小学实拍图
商业方面，约2万平的星聚社商业街已经开放，目前已有麦当劳、美宜佳、钱大妈、百果园等多个优质商家进驻，三期商业街也即将于9月30日正式开业。
业主的日常购物需求，在家楼下就能享受。
再加上社区内的智能公交首末站已经开通，可以接驳地铁4/21号线，业主出行也足够便捷。
值得一提的是，这并非珠江花城的“完全体”，除了这些所见即所得的配套之外，未来数年仍有持续的配套兑现。
｜广州楼市发布 制图
其三，规划落地，天河智谷来到风口。
前两天，国务院正式批复了《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》，以“一带一轴、三核四极”，确定了广州未来10年的发展方向。
其中珠江花城，就位于最重要的珠江高质量发展带和活力创新轴的交汇处。
项目所在的天河智谷板块，已经吸引了超3500家科创企业入驻，包括了网易、小鹏汽车等龙头产业。
叠加金融城、鱼珠CBD和科学城三大CBD的辐射，这里已经成为广州高端产城融合的重要示范。
楼市君就了解到，整个板块买家中，有相当一部分都是天河的学校教师、企业老板以及大厂精英。
｜广州楼市发布 制图
在优质购买力的加持下，未来的天河智谷板块，大概率将朝着改善的趋势发展。
目前，除了世界大观外，新调规的马鞍山地块容积率低至0.8，大概率也将为板块提供高端改善产品。
这种也意味着，板块未来的门槛也将越来越高，像珠江花城这样品质大盘，就显得更加难得。
｜珠江花城园林实景
据悉，项目目前主推建面约88平的3+1空间产品、119的4+1空间产品和140平的5房户型，从刚需到改善全面满足。
以建面约88平的3+1空间产品为例，做到了同等面积多一空间，空间实用性甚至比新规的产品还高！
多出来的空间可以设计成书房、家政房、健身区等等，在加上U型厨房、干湿分离设计公卫，空间感一点都不差。
｜广州楼市发布 制图
若是需要需要更大的空间，还可以看看建面约119平的4+1空间产品。
经典横厅设计，足足拥有5个南向采光面，整体空间感不输140平以上户型！
玄关处设计了多功能阳台，可以根据需求灵活改造；超大主卧还拥有独立的衣帽间，女主人再多衣服，都能装得下...
与此同时，项目四期还有少量140平的五房户型在售，3.1米层高、LDK客餐厨一体化设计，空间更加开阔，适合改善买家选择。
｜广州楼市发布 制图
除此之外，珠江花城五期还带来了全面升级后的交标。
像是中央空调、智能家居系统、洗碗机、净水系统、厨余垃圾处理器等，都列入了项目的交标清单。
这些基本只有千万级改善产品才有的配置，在珠江花城的小户型，同样都能享受到。
相比于其他项目交标上的“高低配”，珠江花城这样的选择，确实值得点赞。
或许正是由于这样的产品态度，珠江花城已经连续6年业绩领跑，已经吸引了超4500户家庭选择。
在今年，珠江花城更是直接拿下了今年1-8月份天河区144平以内套数/面积的TOP1！
｜广州楼市发布 制图
在天河大盘“绝迹”的当下，拥有旺盛生长力的珠江花城，很可能就是下一个天河标杆。
据悉，国庆期间，珠江花城还将拿出多重优惠活动，感兴趣的买家，快点去看看吧~
