内容提要：

媒体报道称，认房不认贷政策出台后，全国置业意愿提升了15个百分点。但统计数据显示，认房不认贷对商品房销售，只维持了一周热度。为什么类似认房不认贷这种之前刺激楼市屡显神威的核武器，现在都失效了？只有降价，才是刺激房地产市场、化解房企债务风险唯一有效的措施。

一、媒体报道称，“认房不认贷”政策出台后，全国置业意愿提升了15个百分点

自三个部门联合发文，意欲推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施后，久因土地出让金持续萎缩而陷入财政困境的各地政府，反应非常积极。各地为抢抓“金九银十”市场窗口，恢复地产销售，政策落地节奏加快。

8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行，力度超出市场预期。9月1-10日，除了一线城市外，成都、杭州、厦门、长沙、苏州等超30城跟进落实相关举措。

澎湃新闻称，2023年9月上旬，是三十年来中国房地产市场政策发布最密集的10天，10天时间里，各地累计发布房地产调控政策高达56次。

从新京报、北京商报、南方都市报等媒体的配合报道来看，似乎商品房市场反应也非常积极。各媒体在报道中都提及，“认房不认贷”政策执行后，全国置业意愿提升了15个百分点。并说北上广深等一线城市提升更为明显，其中北京、上海均提升20个百分点左右。

各报还在报道中提及，住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛在接受经济参考报采访时表示，“认房不认贷”政策出台以后，市场反响总体积极。

二、统计数据显示，“认房不认贷”对商品房销售，只维持了一周热度

从中指研究院对一线城市新房、二手房市场的监测数据来看，“认房不认贷”对市场的刺激效果，似乎是昙花一现。并没有保持持久效果。三部委传出“认房不认贷”政策的第一周（8月底），市场热度均有所上升，新房认购热度明显上涨，二手房业主预期有所好转后。但一周后热潮迅速消退， 市场成交出现冲高回落趋势。

8月底的最后一周（8月21-27日），北京、上海、广州、深圳、杭州五地成交新房6633套，环比前一周增长23.6%；但8月28-9月3日这一周成交量减少到6127套，环比减少了7.6%；9月4日-10日这一周，成交量进一步缩水到3946套，环比减少了35.6%。

不仅新房的政策效果持续时间短，二手房市场也如此迅速沉寂。

以北京为例，根据中原地产研究院的数据，北京9月1日晚发布“认房不认贷”政策，2号北京二手房成交量增加到1200套，3号继续增加到1400。但4号即回落至600套，5号继续回落到500套，6号只有400套了，7号不足400套，8号持续衰退到300套左右。即一周后的二手房日成交量，已经低于北京住建委官网公布的365套的8月份二手房平均日成交量了。

8月北京二手房成交10960套，同比下降了21.3%。

上海中原地产的监测数据显示，9月4日-10日这一周，上海新建商品住宅成交面积5.66万平方米，环比上一周减少了79.56%。从二手房网签数据看， “认房不用认贷”政策执行的9月2日首日，上海单日网签二手房源699套，随后几天便回落维持在500套左右的日常水平。

由此看，“认房不认贷”政策虽然各地落地执行非常迅速，过去房地产调控后期利用这一招刺激购房效果也比较明显，但由于今时不同往日，居民的住房拥有率、城市化率、城市可拆迁旧房数量、居民收入债务率，都发生了巨大的变化，以往管用的政策，现在并不好使了。最近几周一线城市的新房与二手房市场整体成交双双下滑的数据，已令“认房不认贷”出台即可促进商品房成交量即刻暴涨的幻想，彻底破灭。

三、为什么类似“认房不认贷“这种之前刺激楼市屡显神威的核武器，现在都失效了？

在居民收入债务率不高、人均住房面积较低、房价尚有上涨预期空间时，类似”认房不认贷”之类的刺激房地产市场的政策，的确可以刺激购房需求提前出手，营造房地产市场的兴旺景象。

但在人均债务率太高，人均住房面积已经超过发达国家平均水平、房价不仅没有上涨空间，反而存在明确的下行空间时，出台 “认房不认贷”之类的政策，对市场的刺激实际上是反向效果。

一方面，一些原本打算买房的人，看到刺激政策不断出台，可能决定暂时观望，希望能看到更多的优惠政策。

另一方面，刺激措施实际上成了大量持有多套房的居民，出手变现的少有好机会。所以每一次刺激政策出台时，房地产市场最有效的反应便是挂牌量快速增加，但这进一步加剧了可售房源的过剩。

9月12日的钱江晚报报道，南京从9月8日起全域取消限购并推出购房补贴、“卖旧换新”等刺激政策。南京二手房挂牌量在新政后猛增，但成交反而下降。南京房地产行业协会发布的数据显示， 9月4日—10日这一周南京二手房成交1465套，环比小幅下跌2.7%。

上海9月1日宣布实施认房不认贷后，2号二手房挂牌量也是激增。一天新增12万套，总挂牌数达到了52万套。

认房不认贷出台后，虽然房产中介们纷纷吹风房价要暴涨，希望进一步刺激潜在买房客。但激增的房产供应量是房地产供求状况无声的信号。面对不断蹿升的房源，再傻的购房客也能意识到供过于求、价格下跌的铁律，因而选择不慌不忙，坐等房价下跌。

四、降价，才是刺激房地产市场、化解房企债务风险唯一有效的措施

按照市场规律，从2021年下半年进入这一轮房地产下行周期之后，在商品房销售量持续下降三个月后，房价就应该同步下降。而降价，是刺激需求，出清库存最有效的手段。大家观察海外房地产市场，莫不如此。

但在我们这，由于房地产与地方财政高度捆绑，这些年依靠快速增长的房地产市场，收获了丰厚土地出让金的各地政府，也过惯了花钱如流水的大手大脚的好日子。为了不影响卖地收入，通过房价备案、降价约谈、处罚等行政干预手段，严格控制着房价。哪怕很多房企销售收入陡降，现金流枯竭，工程款、工资、借款和债券利息支付都发生困难，也宁愿出台眼花缭乱但效果不佳的所谓刺激政策，不愿放松对房价的管控，将房价的决定权还给市场供求关系。

在债务驱动投资，投资驱动基建，基建催生经济繁荣的时代谢幕之后，房地产已经失去了高速增长的基础。

从国证大数据整理掌握的权威数据来看，我们的结婚率与出生率下降导致人口规模开始负增长；伴随着急速的征地、扩建，接近70%的城市化率已接近发达国家水平；居民债务收入比已经从2000年的17.4%达到了145%，超过了所有的发达国家；人均住房面积从2000年的10.3㎡迅速增长到2022年末的41㎡，超过了发达国家的平均水平；2022年城镇可拆迁面积比2000年减少了85%。

我们客观冷静地判断，房地产业已经告别了规模快速扩张阶段，进入到存量优化时代。这意味着房企的拿地规模、房地产投资金额，开工面积、销售面积和销售价格，必须告别卖方市场模式，要尽快适应买方市场的新阶段。

在房地产市场划时代的转轨时期，住房需求急速衰减，面对沉重的债务负担，房企需要降价促销，避免现金流急剧衰退，陷入流动性危机。剩下的无房户，大多也属于中低收入阶层，也在期盼着房价能够明显下跌到他们的收入可以承受的水平。

【作者：徐三郎】