我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好，最近结合自身需求和上班方便等因素，入了一套罗山6村的电梯中层房。2室一厅。想请问一下:1.关于未来5-10年如果预算700左右，再换房可以关注的学区和小区？2.罗山房子近些年的一个优劣势和未来5年后大概的价格走势。3.对于现在这个时段和价格买罗山房产是否值得？4.因为在天津老家有学区房，最近关注了上海的血统纯正的升学制，想请问下孩子上学是回天津比较好，还是持续投资上海？

沪叔：1.未来5-10年，可能已经历经多轮楼市，那会的700w对应什么样的地段和产品，要到那个阶段再议。

2.罗山工人新村属于浦东金杨版块非学区老破小，对口罗山小学和罗山中学，由于地段仅靠内环且配套人气尚可，根据这个版块历往的楼市成交数据参考，未来房价增幅预期贴近大盘但不会超过大盘。

3.你上面有提到自住需要，只要方便自住，就是值得的，即便再后续的楼市衡稳期内，你买的同户型即便再新出房源，价差也不会很大。

4.体制内的情况下，小孩在上海升学不一定会比在天津升学更有优势，这个要根据你家情况具体再议。

提问：沪叔，你好，浦东、黄埔、静安这个区该怎么买房呢？它们发展是个什么情况呢？

沪叔：你好，想要在上海买房，就必须弄清楚上海各个区域板块的具体情况。先看浦东新区，无论是人口、GDP、还是财政收入都是不错的，商圈集中、人口众多，教育资源也十分优秀，而且还配备了几家优秀的三甲医院，不过这里居民众多，使得这里的人均医疗资源和商业设施比较紧张。

再看黄埔区是上海的中心城区，也是上海的金融和旅游中心，这里有着众多著名的上海地标，商业繁华，医疗和教育资源也十分优越，当下黄浦区正在不断推进旧改项目，预计会走上国际化发展道路。最后静安区是上海商业最为繁荣的中心城区，医疗和教育资源与黄埔相比，也不遑多让，而且这里服务业发达，交通也十分发达，是陆家嘴有力的竞争对手。这三个区都发展都很不错，对于买房的人来说，最要紧的是弄清楚自己要什么，需求对了，才好对症下药。很多东西只有适合自己的才是最好的，买房子自然也是一样。房子的品质、地段，周围的交通、生活设施，小区的坏境等等这些一定要弄清。

提问：沪叔好，我是首套首贷，首付200w预算，主要考虑教育和通行，建议是买新房还是二手，建议的方位是哪些，都是35%首付吗？（现在在虹桥爱博租房住），谢谢。对了，积分是55左右。

沪叔：你好，①新房二手房杠杆拉满（当然你收入流水可以至少单倍覆盖月供），分别对应最高总价：就首套首贷200w首付，新房最低首付35%，二手房三价就低政策下最低首付约40%，新房最高可达570w总价预期，二手房可以买500w以内商品房。

②这个价位段能买到的位置：新房这个预算段对应外环外的近郊版块，如青浦徐泾，赵巷，嘉定南翔，江桥，松江九亭，泗泾，宝山南大上大，浦东周康等，基本上对应可以考虑2房或小三房（具体看对应地段和楼盘的均价和户型）二手房对应以上近郊地段，可以考虑版块内次新商品房小2房，或者房龄偏旧的楼梯3房或动迁三房。

③结合你的需求来看，如果有学区需求，新房都是期房预售，没有学区划分，如果有孩子一定要对口学区的计划，那只能考虑二手房。通勤上来说，可以选择以上近郊地段，和你目前工作和生活圈较为方便的版块择优。

提问：想买北蔡由由二房老房子，五楼地铁口到家门口很近，在小区中间位置，您高参了。谢谢！考虑上班近，生活方便，预算内，近地铁，学校尚可。

沪叔：你好，北蔡由由板块，靠近内环，位置不错，生活配套比较基础，现在南面的大华锦绣华城生活配套会更好一些，东面的规划落地之后，大型商业体可以弥补一下。5楼，中间位置，视野采光好，也比较安静，这一片房龄都差不多，未来转手竞品不少。

提问：沪叔，你好，今年年底或明年年初上海买二手房合适吗？

沪叔：你好，现在遇到合适的二手房可以买首先放款的速度提速了，从以前的4至6个月，缩短到1至2个月，现在有的银行最快28天就能放款。第二、核验价有所放松，已经有不少的房源核验价高于前几个月，上架房源变多，挑选余地也变大了。第三、评估价开始上涨。有一些房源的评估价已经能比前几个月份高出不少，刚需购房者可以贷到更多的额度。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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