新政之后，国庆假期北京楼市的成交数据相当漂亮，仅长假二手房成交量就高达5500套左右，相比去年同期翻番还不止，有些房价跌幅巨大的小区开始止跌反弹。

但市场仍然在以价换量，很多区域的二手房价，并没有止跌。

包括以海淀万柳为代表的核心区优质资产，有的小区仍然在下跌。

过去，以蜂鸟家园为代表的中关村三小占坑房，以万柳书院为代表的大面积豪宅，在2021年时，单价都超过20万/平，豪宅甚至超过30万/平。

21年3月份，蜂鸟的成交价高达22.4万/平。

10月3日，蜂鸟家园最新成交的一套一居，总价仅370万！单价8.21万/平，已经直逼2012年的价格。

虽然这套房源的学位被占用，但蜂鸟很多成交的二手房都是学位占用的，不少买家用了上学名额就赶紧出手。

这个一居户型，从21年的985万，跌到现在的370万，跌掉了62.5%，3年来只剩高点约1/3的价值，“腰斩”已经不足以形容，这是“膝盖斩”。

蜂鸟的单价走势，拉长年份拉看，趋势是如此的明显，而21年的山顶高峰又是多么的高耸。

只是这个山顶有点冷，不知道什么时候才能解套。

在9月底，我们写过：

以万泉新新家园为代表的万柳次新，竟然也崩了。

2024年9月15日，成交了一套205.63平中楼层房源，成交价为1945万，单价仅9.5万/平。

2023年4月1日，另一套同户型中楼层房源，当时的成交价是3350万，单价16.3万/平。

一年多，跌了1400万！

2024年10月4号，成交了一套172.88平中层三居室，成交价2200万，带带车位和储藏间，看单价好像回血了，但同户型仍然在下跌趋势中。

同户型在2023年4月的成交价是2950万，下跌了750万，跌幅大约26%；相比更大面积的户型跌幅小些，但跟今年5月份的成交比仍然下跌了300万。

锋尚国际小区，2024年10月5号成交了一套140平三居室，成交价1400万，同户型在2023年1月的成交价是2298万，下跌了898万，跌幅大约39%。涧桥泊屋小区，2024年10月6号成交了一套171平中层楼层三居室，成交价2070万，学位未占用，同户型在2021年4月的成交价是3050万，下跌了980万，跌幅大约33%。

整个万柳区域，从入门级的房子到高端大户型，都在补跌，没有例外。

万柳曾经是北京楼市的白月光，核心地段+优质学区+次新品质社区，毫无疑问的核心资产，在23年以后终于也低下了高贵的头颅，加速补跌。

这标志着海淀信仰的崩塌，如果万柳的配置都扛不住，熊市之下，岂有完卵？

9.30新政后，引入了部分新鲜血液，确实有社保满2满3的入场了，成交明显回暖，部分小区明显止跌，但是否能持续呢？

如果仔细分析目前的成交量和价格，就会发现市场仍然是以价换量为主，与之前几次新政后的行情没有本质区别。

等到新政药效消退后，增量子弹打光，大概率重新缩量。

需要清醒的认识到，楼市仍然处于熊市第二阶段。

目前政策底已经非常明确，从“房住不炒”，全面转向“止跌回稳”，但是，市场底往往会滞后于政策底相当一段时间。

大家要相信政策的力量，也要充分理解“止跌回稳”这四个字的含义。彻底扭转楼市的趋势，需要经济彻底好转，重新建立资产增值的预期。

当前，海淀很多位置不错的小区，跌到了4万+，比如西二旗、清河等区域。

价格甚至低于昌平的回龙观次新小区，不可思议。

来源：北京房地产观澜