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观点指数(GDIRI) 2023年上海商品房销售面积1808.03万平方米，下降2.4%。其中，住宅销售面积1454.02万平方米，下降6.9%。

相比深圳，上海楼市略小1.3个百分点，而北京表现较好，同比增加9.3%。

上海楼市仍处于下行通道中。2023年9月初和12月中旬，上海分别发布“认房不认贷”和“住宅认定标准”的政策。但销售端来看楼市成交并没有呈现较大的增幅走势。其中，新政发布后的9月和12月销售套数环比增加分别仅为3.8%、5.8%。政策落地后，推动住房市场交易的上升动能有限，主要在于购房者的观望情绪蔓延。

从收入端看，居民收入增加并没有提高购房信心，储蓄还在增加。2023年上海市居民人均可支配收入达到84834元，比上年增长6.6%。12月末，人民币住户存款余额同比增长14.6%。

虽然仍处于一个较为低迷的市场中，但有一些项目在2023年取得较为突出的成绩。

中建万科理想之地自2023年6月首开入市以来，首期摇号率达200.2%，四期（住宅2104套）开盘均已售罄，合计售出金额超过100亿元。推出包括90平方米、103平方米、128平方米、145平方米等在内的多种户型。

该项目是嘉定新城集商业、住宅、办公于一体的大型综合体项目，住宅部分约24.4万平方米、商业约4.8万平方米、办公约5.3万平方米。

据观点指数查询，嘉定新城是上海市城市总体规划确定的重点发展五座（临港、松江、奉贤、青浦、嘉定）新城之一，将要打造上海都市圈西北翼的区域性核心城市。根据“十四五”时期规划，将聚焦嘉定新城核心区和科技城自主创新产业承载区两大区域建设。

观点指数认为，理想之地位于嘉定新城核心区的核心位置，未来价值更为凸显。项目对应的客群大部分是从事高科技和创新产业的人群。

理想之地均价为5万元/平方米，相比周边其他项目有价差优势。如金地世家（69221元/平方米）、西郊金茂府（78780元/平方米）等小区，二手挂牌单价普遍在6万元/平方米以上。该板块存在较为明显的一二手价格倒挂。

观点指数认为，理想之地均价与二手房产生倒挂，与项目地块的拿地成本相关，零溢价的地块给了企业更多的操盘空间。

该项目2022年经过土地推介、方案征集后，于9月26日被中建二局以64.36亿元竞得。成交楼板价17484元/平方米，地块房地联动价50400元/平方米，溢价率0%。

该项目五期预计在近期推出最后的227套房源，其中产品是建面约为103、128、145平方米的3-4房。项目营销宣传主打“万科未来城市理想项目首个落地项目”、“多业态复合型综合活力社区”和“上海销售套数/面积双冠”。

从 2018 年万科成立《2049 未来城市（上海）探索计划》至今，未来城市理想单元持续推进理论研究。这个项目对万科来说是重要的实践项目。

万科对上海的重视在财报中可窥一二。2023年万科上半年实现销售面积1297万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。上海区域销售面积336.1万方，占比25.9%；销售金额705.1亿，占比 34.5%。

合作方中建玖合自2020年进军华东市场后，也有不错的操盘经验。中建玖合玖海云天销量超过2400套，成为2022年3月的套数销冠，玖里书香成为临港叠墅销冠。

观点指数认为，理想之地畅销离不开企业品牌的加持，还有优质房企的交付保证。

最近上海优化住房限购政策，支持非本市户籍单身人士购房，非户籍居民连缴社保个税5年可购房。此项新政策旨在更好地满足居民的合理住房需求，同时促进区域职住平衡和产城融合。

也许理想之地第五期会迎来单身购房者用户，不过入围分（四期均值在67.57分）会是不小的门槛。