昨天福州招商集团发布了新一轮土拍的出让招商，不过随后就删除了文章，不过基本也宣告了下一轮土拍的整体雏形，从资料来看，亮点不多，下面聊聊。

对于下一轮的土拍，整体来说亮点并不大，当然这也并不是土拍最终的供应计划，按照以往的发展，会存在个别差异。

从整体的分布图来看，这次出让地块15幅，其中商服用地6幅，居住用地9幅，上海西新村就达到3幅。

出让面积合计565亩，居住用地489亩。

对比上一场土拍，13幅地块，住宅10幅，面积531亩，体量基本接近。

从板块分布来看，上海西供应188亩，即上一场三远旧改后的又一个大型旧改出让，算是本次的最大亮点，从拆迁到出让，可以发现进度是非常快。

下面聊聊具体地块的情况。

对于上海西新村，高容积率定位，当初的规划是平均容积率3.99，与之前预期基本没有太大差别。

地块通过路网分割，规划出了两幅纯商地块，容积率同样突破3，可以说也是略显惊人，对于剩余的面积规划成安商房，面积达到108亩。

由于地块附近就是一个寺庙，当初群友的猜测果真应验，靠近庙的做安商房，离得远的做商品房。

可以说福州规划的套路，基本都已经被网友摸得一清二楚。

地块预计也是下一场土拍最大的热点，两幅纯商地块会被哪家房企拿下？

从今年的福州楼市来看，大部分房企销量都相对一般，民企躺平后，福州基本只剩下屈指可数的几家：本土国企、建发、国贸、保利。

对于两幅地块，虽然做了分割，每幅都只有40亩左右，放在以前算是非常适中的地块，不过如今随着容积率增大，对应的房源数量也在增加。

以地块二为例，面积45亩，容积率3.2，计容面积达到96112平，如果按100平计算，就是961套，如果按140平计算，就是686套，在配合地块二，也有500套左右。

虽然地处二环内，不过高容积率定位，再加上隔壁百亩安置房，还是钢铁森林的布局，从实际吸引力来说，个人感受并不大。

对于房企而言，目前保利、国贸、建发，一个在东二环有个容积率2.8，702套的天琴湖，一个在金山有个容积率3.0，686套的建发玺云。

是否还有信心拿下这种插蛏盘，预计偏难。

届时花了这么大力气弄出来的二环内旧改，如果没有得到很好的回复，对于福州未来的土拍和供应又是一场大的考验。

今年东区楼市遇冷严重，随着供应加剧，竞品扎堆，市场已经非常艰难，之前也已经盘点过实际库存情况，不过对于这次的土拍，东区依然还有货。

首先是位于五里亭地铁口附近的纯商地块，面积21亩，之前供应过，宗地2021-58号，面积41亩，容积率2.8，土拍当天出现流拍，网络传言很多。

时隔一年又一次上市，把地块做了切割，规划来看只有一排住宅的社区，虽然面积变小，可售房源减小，但是没有社区空间的楼盘，在目前东区竞品扎堆的楼市，要如何出售也是难题。

最少一年前的那场土拍，隔壁的纯商地块，就是底价成交，即目前在售的和樾风华。

届时，是否还有房企愿意拿地，杀入东区，预计难度也偏大。

除了五里亭地铁口的地块外，还有就是近期发布的规划，前屿地铁口地块，面积15.3亩，地块不规则，附近存在古建筑+前屿小学。

主打的优势就是地铁交汇站，预计产品定位也是刚需，届时对于目前在售的保利云上等，也是一个新的冲击。

当然是否有房企肯入局，依然难说，最少目前大部分房企在东区都有存货。

除了东区两幅小型地块外，还有一幅鼓山边的地块，也是上一场流拍的宗地2022-40号，当时定位是纯商，面积60亩，容积率1.17，楼面价7594，指导价2.6W。

对比之前周边的100%安商房地块，楼面价同样在7K左右，回购价1.4W，结果这幅纯商无人参与。

从这次规划来看，多了租赁房，预计修改了地块的纯商属性，回顾配建房的模式。

这也是福州土拍遇冷之后的一个神奇现象，纯商无人要，最终变成配建房，上一次印象里这样的场景还是在桂湖。

近年没有太多供应的五四北，在上次发布规划后，也开始了出让，位于战坂的居住用地，面积56亩，容积率2.5。

从规划来看，搭配了租赁房，地块周边都是这几年供应的新盘，大部分还是安商房，目前周边在售的新盘，只有一个斗顶的五四零峰和琴亭的鲁能公馆三期。

从招商规划图来看，板块最大的预期也就是地铁3号线，官方都给特意标出，战坂站，不过目前福州新的地铁规划都还没落地。

不知道这样的饼，市场是否已经麻木。

对于五四北，目前在售两个项目，由于没有太大供应压制，特别像鲁能公馆三期，去化并不理想，不过依然很佛系。

如今随着新地块供应，虽然区位有一定差异，但是依然也是隐藏对手，届时要是出让成功，竞争一下又开始出现。

当然目前五四北没有太多竞品的情况下，去化依然不算理想，地块是否有房企敢拿，同样是一个问题。

上一场土拍，最为前几年的大粮仓城南没有供应，这次供应两幅地块，面积合计达到146亩。

首先是东部新城地块，上一次的土地招商，已经出现，不过最终没有上架，这次再一次出现。

地块被分割成两幅，地块一：39亩，容积率2.2，地块二：32亩，容积率1.9，定位为安商房。

地块主打是地铁5号线，附近在售新盘是榕耀之城和星璟原，主打同样是地铁。

目前城南的库存和刚需盘，同样库存巨大，地块隔壁还有83亩未供应，届时上架，又是一大库存。

这次三江口供应一幅74亩的居住用地，之前土地规划也已经发布，从原来的文体用地变更而来。

虽然三江口目前库存巨大，不过地块出于清华附中附近，很明显主打的优势就是教育划片。

按目前的划片走势来看，地块大概率是划入一部，周边还有榕城江山图的商业，以及南江滨公园。

届时这幅地块预计热度可能会更高，当然目前板块在售的就是划片二部，福州最大的TOD项目，大东海江山府。

如今面临划片可能更好，地块优势更佳的新地块供应，项目后面的日子，预计会是难上加难。

对于商服用地，这次供应了6幅，关注度较高的是南公园附近的雁塔旧改地块，其中规划了200米的高楼。

配合当初TOD的规划，预计配合地铁做设计，届时如何推出，可以保持关注。

对于今年最后一次的土地出让，虽然目前没有官宣，仅仅是地块招商，从整体的关注度来看，没有太多亮眼地块。

主要的看点也基本就是上海西新村和三江口，两幅地块是否会被其他房企拿下。

至于剩余地块，看点就是福州城投是否继续兜底？

虽然之前叫停了兜底，不过从其他城市来看，依然喊不停。

个别变向的发展成联合拿地，本土国企搭配外来房企的模式。

对于福州国企，已经兜底不少，目前上市速率也偏慢，是否继续拿地，可以关注。

虽然这次供应不算很大，但是对于不少在售新盘而言，依然是进一步的压力。

比如目前竞争剧烈的东区，又要供应两幅地铁盘，后续的市场，可想而知。

当然从福州的土地供应来看，其实可以发现，市区内的供应也已经是捉襟见肘，虽然可以通过旧改做供应，但是从最终呈现的效果来说，并不亮眼，市场买不买账同样难说。

楼市异动，土拍先行，面对近期的政策，关注土拍，会给出一个更好的答复。