大家好，我是功夫君。

最近这段时间，无论是在直播间，还是日常群交流，总有一个二手盘被频繁提及，它就是——

恒大悦府。

| 恒大悦府一期

非常有意思的一点是：

想买的，更关心能不能涨？

想卖的，更关心啥时候卖会少亏一点？

我就纳闷了，难道这个盘现在很便宜吗？我马上跑去贝壳逛了一圈，吃了一大惊！

二手挂牌299套

挂牌1年以上房源占三分之一

来，咱们先看几组数据：

一是，二手挂牌率。

贝壳显示，恒大悦府二手住宅目前放盘量有299套，总户数约3287户，挂牌率约9%。

其中，挂牌时间1年以上的房源，有99套，占了三分之一，意味着该小区二手处于滞销状态。

二是，交投活跃度。

近90天内，该盘在贝壳上成交了3套，近1年内成交了19套，平均月均1套。

说实话，放在概念大热的南海之眼板块，这个交投情况并不算活跃。

| 今年到现在恒大悦府在贝壳上成交了2套

三是，成交价和挂牌价。

就看去年以来成交的这19套房源，三房成交总价最低一套是208万，四房无成交。

而现在，三房挂牌总价最低一套已经跌破190万，而挂牌210万以下的房源就有12套。

就拿这套总价187万的小三房来说吧，放盘快一年半，挂牌价就跟滑滑梯似的，从最初的3万/㎡，一路降到2万/㎡，也是相当狠了！

当然，降价之后，这套房源收获了137人关注，相比其他房源几乎是压倒性的胜利，可依旧未成交。

“那套比较特殊，是顶楼，但这么个降法，难免会让人继续观望。”中介小丁说。

业主吐槽

房屋质量与物管一言难尽

那么问题来了，价格变化为啥这么大呢？

对此，中介小丁大概是被问得多了，脱口而出就是——疫情。

结合几位业主的居住体验分享与实地踩盘，功夫君认为，绝对没有这么简单。

有一说一，必须要承认，放在南海之眼这个大板块里，恒大悦府的区位优势，真的不错！

| 恒大悦府南向高层可以望穿千灯湖景观轴

其南侧和东侧分别挨着保利维塔一二期和保利灯湖天珺，靠近南海艺术中心，高层南向房源可以直接望穿千灯湖核心景观轴，距离规划中的佛穗莞城际奇槎站也不远。

| 功夫君在一期南向高层拍摄的景观

只要南海之眼能起来，恒大悦府能被惠及，这也是当初业主入手的核心原因之一。

直到现在，说起区位这一点，业主们的评价依旧如此，但也……仅限于此。

相比之下，关于居住体验与物业管理方面的槽点，反而一箩筐。

首先，是小区路交通。

恒大悦府一共分为2期，一期位置靠里，园林大，有中心湖，楼间距也比较宽，二期地块比较小，园林没有一期那么丰富，但有商业广场配套。

| 一期中心湖

| 高空俯瞰中心湖

而整个小区目前只有一条衔接主干道桂和路，而这一条路原本可以同时容纳2辆车并行，但现在被改成单行道，中间加了围栏，边缘还摆了许多石墩子，物业的角度是担心车辆违停，可实际走起来就是早晚高峰出门必堵无疑。

功夫君去现场只是一个平平无常的下午，整条路上就没几辆车，但只要有一辆车停下来，后面就得等。如果你不巧碰到卸货的或者临停等人的，或者碰上车子进出地库的，互相让一下之类的，放在高峰期，咋可能不堵呢？

接下来，业主更寄希望于尽快打通道路衔接穗盐路，但不知道还要再等多久啊。

其次，是底商配套。

目前，一二期已经开了几家临街商铺，但真的就是几家，主要是中介地铺、药店、理发店和便利店，一期喷泉广场旁和二期南北向的临街商铺，全无商家进驻，二期商业广场也仅限于个别中介门店，买东西啊还得过桥去桂城。

| 一期广场底商

| 二期底商

当然，这一点主要是时间问题，毕竟是新交付没多久的楼盘，入住业主多了，底商自然会越来越丰富。

但在踩盘过程中，我发现一个问题：这个盘的投资客还真是不少。

虽然没有具体数据，但功夫君看房当天，5套房里至少4套是全新未住，屋内吊灯、燃气灶的包装都未拆，业主分别来自广州、深圳、香港甚至东莞。

| 全新未住的房源，燃气灶的包装盒都没拆

其中有一套，业主全款220+买下，现在放盘才215万，诚心想买还能议价，中介坦言5万的幅度是可以的，听着我都心疼。

再者，就是房屋质量与物管执行力。

这一点，也是业主吐槽最为严重的地方。

比如，住着住着，天花板会出现不明原因的洞

（管家确认过此洞并非楼上装修引起

| 业主A家的洞

| 业主B家的洞

怎么形成的？管家也直言：不是很懂！

比如，入住2年多，走道的墙皮就开始脱落有裂缝了↓

找管家保修？很抱歉，已经过保修期了，

只能自费！

再比如，主卧和卫生间之间的间隔墙与地板经常漏水，业主要么用衣柜挡着眼不见为净，要么就摆个防水沙袋堵着，不然就要撬开地板重新搞。

按业主的话说，诸如此类还都是“小问题”，但物管对一些关系到人身安全隐患问题的执行力，才令人担忧。

“之前外墙角整块掉了，30几楼高空啊，要是砸下去别人脑袋都要开花了，联系了物管3个月没理我，我只能自己找师傅补了，楼下有老人有小孩的，砸到别人咋整？”一位业主告诉功夫君。

| 业主自费补墙角

诸如此类的情况，还有不少。

一位年轻业主告诉功夫君，时不时这坏那坏，物业响应很及时，可就是不动啊，再好的脾气都想发飙了……

| 前几天，园林草坪灯又断头了，业主提醒物管容易漏电伤人

恒大悦府还会跌吗？

一点小建议

户型设计与装修方面，功夫君觉得也有必要跟大家聊聊。

简单说：一期园林大，有中心湖、会所，楼间距也比较宽，但户型设计比较弱，91㎡是一卫，打上到105㎡、110㎡还是一卫，而且仅一部电梯能抵达地库。

我也是很费解，悦府很次新，怎么户型设计这么怀旧呢？

比如这套105㎡，卫生间与厨房完美对流，还带一个暗房，做成开放性衣帽间比较合适。

相比之下，二期户型就好很多，上到120㎡以上，户型正常许多，装修风格也比一期年轻化许多，但二期园林没有一期大，楼间距也相对近一些，楼下有商业广场，招商到位了日后买东西还是方便许多。

最后总结几点吧！

①恒大悦府一卫户型竞争力不大，目前放盘也以一卫居多，不排除这类户型还有降价空间，尤其是急于套现的投资客，价格互卷完全有可能。

②物管水平是该项目一大bug，这块提上去能宽慰不少业主的心！嗯，恒大物业，上点心吧，看看这立面，都快成抽象画了

③恒大悦府机遇如何？功夫君认为，不急卖的业主再拿一拿，待保利把周边配套搞一搞，叠加亚铝地块出让利好，还是能带动一波。