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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
大名鼎鼎的未来之星（备案名：星耀澜庭），竟然延期交付了。
日前，一纸《星耀澜庭延期交付通知》，寄到未来之星业主手上，称“项目无法按照合同约定交付日期2024年8月30日如期交付，交付日期将要顺延，具体交付日期以后续通知为准”。
至于延期交付的原因，列举了一大堆，包括疫情、台风、高温、暴雨、政府政策等，令人啼笑皆非。
当然，类似的借口，不少延期交付的楼盘，都是这么说的。总之，在这些开发商看来，都是别人的问题，他们自己没问题。
对于延期交付，开发商还称“将按照双方签订的《商品房买卖合同》关于不可抗力的相关约定执行”。
也就是说，开发商不打算赔付违约金。
其实，未来之星的延期交付，早有迹象。
去年春节后，未来之星虽然没有停工，但工程建设进度明显放缓，当时就有不少业主担心该项目会延期交付。
后来，未来之星的工程进度赶上了。本以为能按时交付，没想到也要延期。
截止当前，未来之星的业主，既不知道何时能收房，也可能无法通过正常渠道拿到违约金，只能干等。
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未来之星位于瓯海区南湖板块，是南湖未来社区的组成部分，由华鸿、华宇联手打造，共1208套住宅，面积段为建筑面积约89-139㎡，主要针对刚需、首改客群，开盘时毛坯均价约23000元/㎡，装标1500元/㎡。
当时楼市火热，地价、房价一路飙升，购房者热情高涨，几乎每个新盘都成了香饽饽。
由于温州中学附属初中落户南湖板块，作为距离该校最近的新盘之一，大量投资客涌入未来之星，导致该盘尤为火爆。
2021年2月起，未来之星分四期开盘，均能售罄，火爆程度尤为夸张。
第一期，356套房源，吸引了约2300组购房者摇号，中签率仅约15.5%。
第二期，392套房源，吸引了3643组购房者摇号，中签率仅约10.8%。
第三期，280套房源，吸引了3655组购房者摇号，中签率更是低至约7.6%。
然而很快，楼市逆转为下行通道，持续至今。这批本以为幸运中签的客户，都买在了房价高点。
即便如此，未来之星最后一期180套房源，还是吸引了451组购房者摇号，中签率约40%。
加起来，曾有一万余人次，参与过未来之星的摇号。
随着楼市下行，开发商普遍资金紧张，还有不少房企暴雷，其开发项目建设进展受影响，延期交付甚至烂尾的事件不断发生。
但是，这些新盘大多销售情况较差。剩余库存房源较多，监管账户上资金不足，需房企拨款填坑。若房企暴雷，就可能填不了坑。
然而，未来之星可不是这类项目，不仅开发商华鸿、华宇未暴雷，而且该盘本身销售速度快、利润高，理应不存在资金问题。
难道，开发商挪用了监管账户上的资金？
或者，开发商的工程管理，存在问题？
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从现场看，未来之星的工程已大体完成，只剩一些细节尚在扫尾。
不过，室内的公装、架空层、全装修等，尚且看不到。
从户外看，铝板外立面整体还算平整、顺直，整体形象远看还可以。
不过，曾有业主反映称，外立面并非全部使用铝板，部分背面使用了涂料，以节约成本。
作为小区另一重要脸面的大门，基本就只是一个门框，非常普通，完全称不上有面子。
更普通的是园林景观，以草坪为主，树种单调，乔木不多且普遍不大，主打一个省钱。
除了一条中轴，其他地方基本缺乏设计感，总体乏善可陈。
非要挑个亮点，似乎儿童游乐区还行。
总体来看，未来之星品质一般。
当然，当前该项目尚未完全完工。既然延期交付了，按理说小区品质还有继续提升的空间。
但是，从延期交付、品质现状这两点，就能反映出，这两个开发商不太靠谱。
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再过几天，进入9月，各大学校就要开学了。
对于南湖板块的温州中学附属初中来讲，这是其首次开学，意义重大。
当前，温州中学附属初中的工程建设也在扫尾了，等待开学的到来。
学校开学，意味着未来之星的重要卖点，兑现了。
当小区临近交付，不少投资客蠢蠢欲动，拟借机抛售。尤其是当前市场尚存在一些变数，更有投资客想要套现离场。
那么当前，未来之星二手房能卖多少？
据南湖板块一中介经纪人发布的信息称，未来之星一套建筑面积约89㎡的房源，挂牌160万出售。
折合单价，该房源不足18000元/㎡，已低于开盘时所有房源的含装单价。
来源：中介经纪人朋友圈
这还只是报价，若成交预计还会略低一些。
由于尚不清楚该房源的楼层，因此难以判定近期未来之星的二手房价格水平。
基本可以肯定的是，这批投资客的本金，是保不住了。
近年楼市下行，保不住本金已是常态。从其他新交付小区二手房看，投资客占比越高，抛售数量就越多，还更易出现价格踩踏现象，造成房价暴跌。
眼下，全新学校的学区价值，已难以为辖区二手房带来明显溢价。
那么，待交付后，未来之星的二手房，会出现踩踏吗？
房价下跌受市场影响，绝大部分小区都避免不了。但是，只要未来之星一天不交付，二手购房者就一天不敢下手。
而未来之星的品质，也会影响购房者的观感、购房意愿，最终影响房价。
因此，未来之星业主有必要紧盯开发商，既要紧盯工期，更要紧盯品质。
