“当前房地产行业面临转型，市场处于剧烈变动之中，广州地铁把房地产业务作为我们很重要的一个板块，不是出于盈利性的选择，而是出于我们轨道交通建设的需求——把轨道枢纽的综合性功能发挥到最优最强。”12月20日，在2024广州地铁地产TOD生活发布大会上，广州地铁集团房产总部总经理张宇说道。

当房地产企业将产品力“卷出花”，广州地铁地产业务如何在激烈的市场竞争中脱颖而出？张宇认为：“TOD（以公共交通为导向的开发模式‌）是整个的轨道交通天然的一个组成部分，我们就是要充分发挥轨道交通的功能优势以及成本控制优势，打造最具性价比的、满足市民居住需求的‘好房子’。”

深耕广州32年

助力“轨道上的大湾区”建设

11月1日，广州三号线东延段番禺广场至海傍开通运营，实现亚运城居民直达珠江新城CBD。年底，还将建成开通广州首条地铁环线十一号线，线路总长44.2公里，届时，广州地铁运营总里程将有705公里，市内轨道交通将更加便捷。

不止地铁，在城际铁路方面，广花、广清北延、广清南延、广佛东环、广佛西环、琶洲支线等多条城际铁路建设正有力推进，串联起惠州、东莞、广州、佛山、肇庆5座城市。年底，还将建成开通广清城际铁路北延段(清城至职教城)，广州地铁运营的城际铁路将有338公里，助力粤港澳大湾区城市互联互通。同时，广州地铁还统筹负责12个国铁、综合交通枢纽、市政道路项目投资建设。

作为城市轨道交通融合的探索者，广州地铁一直稳步建设地铁、城际、枢纽工程，扎根广州32年，已实现“地铁+城际铁路+有轨电车”全制式运营，运营里程达1147公里，成为国内最发达的轨道交通系统之一，加速推进“轨道上的大湾区”建设。

“城市轨道交通的建设需要巨大资金投入，而运营票务收入的公益性无法覆盖投资回报和运营成本。”张宇指出。如何推动城市轨道交通健康可持续发展？在张宇看来，“TOD开发是支持轨道交通健康可持续发展的关键，通过沿线土地的有效规划与盘活，实现城市规划兑现和线路投资价值最大化。”

基于此，广州地铁集团积极实施多元化经营开发，广州地铁分支广州地铁地产，也应时而生。已经成功打造万胜广场、荔胜广场、悦江上品等多个商业或住宅项目，并结合地铁线网规划，大力开展地铁沿线土地储备，同时与多家标杆企业合作开展物业开发。

截至2023年底，广州地铁地产参与的土地整理项目面积超450公顷，开发项目总建筑面积约近1000万平方米，位居2023年广州市房企销售全口径和权益金额第3名，用物业开发价值为轨道建设筹资，反哺轨道交通运营。

精研TOD开发

构建未来都市生活“广州样本”

近日，由中国城市轨道交通协会发布的《中国城轨TOD指数报告（2024）》显示，广州在交通效率、发展潜力、物业价值、幸福体验等多项指标中，位居全国地铁城市前列，站点TOD指数前50个项目中，广州有20个，并包揽前九名。

“作为国内最早践行‘轨道+物业’的TOD开发城市，广州的TOD发展水平稳居国内前列。”张宇指出，“特别是广州站点周边800米圈层生活配套设施数量全国排名第一，彰显了围绕站点进行配套服务资源聚合式整合的TOD开发模式的巨大优势。”

TOD开发模式具备交通便利、功能复合、土地集约利用等特征，不少城市以此来提高城市交通效率和土地利用效率、提升城市宜居程度、增强区域经济活力，进而推动城市高质量发展。广州地铁地产的TOD开发模式有何不同？

张宇认为，“在政策的支持与指引下，广州地铁有别于普通开发商的分阶段或者分步骤操作，实现了选、做、造、营全流程一体化发展模式。”广州地铁地产通过“选址—做地—造房—营业”的TOD综合开发全链条，实现了地铁与物业同步选址、设计、开发，一体化运营，成为广州地铁地产的价值潜能和投资保障。

“轨道交通线路是城市区域发展规划功能性重组的重要载体，这也决定了结合线路站点及周边进行TOD同步规划、集约开发，是实现城市规划兑现和线路投资价值最大化的最佳先择。”张宇进一步说道。

城市发展的目的是人，产品服务的对象是人，人是TOD生活方式的核心。作为公交都市的代表，广州地铁占全市公共交通出行总量的比例已达69%，地铁站点周边800米内覆盖了近半数人口和大多数工作岗位，市民的生活与工作紧密围绕站点展开。广州地铁地产正致力于通过TOD模式，将“生产空间”“生活空间”和“生态空间”有机结合，推动城市发展模式和生活方式的全面升级。

截至目前，广州地铁地产已打造TOD人居项目累计逾20个，多数成为区域标杆，其中万胜广场和琶洲南TOD入选国内首批TOD示范性项目，连续多年年销售额超100亿元。“广州已构建起超过1000公里的轨道交通网络，支撑着这座近2000万居民的都市高效运转。未来，广州地铁TOD将继续推进沿线地块综合开发，配合城市更新改造，提升运营服务水平，促进区域经济发展，为广州创造更多优质的TOD生活样本。”张宇表示。

链接多样化生活

打造安全舒适便捷的好房子

12月中旬,一周内广州地铁斥资30亿元拿下两宗地块，落子黄埔双岗和番禺广场板块，未来将会带来怎样的新产品？

根据发布会现场发布的广州地铁地产TOD产品“黄金五律”，延续广州地铁集团服务承诺，为市民提供“安全、准点、舒适、便捷、人文”TOD产品。全新的产品价值观，不仅提升了TOD项目的市场竞争力，更引起了市场对广州地铁TOD产品的新期待。

何为TOD产品“黄金五律”？“安全”是指广州地铁地产将TOD项目工程与“地铁百年工程”紧密结合，始终将安全性和耐久性置于首位。“准点”不仅意味着交付准点，还包括出行准点，通过地铁的便捷性消除时间的不确定性；生活准点，让居民快速通达城市各个地方，更加从容安排生活。“舒适”是指广州地铁地产通过绿色生态设计、系统化的减振降噪体系、儿童友好的社区文化理念，打造舒适的居住环境。“便捷”不仅仅是地铁入户的专属TOD归家通道，还包括地铁站周边齐全的配套，如商场、公园和学校等，广州地铁集团还与穗腾公司合作开发出智慧社区综合管理平台，为社区居民提供全链条的生活服务体验。“人文”是指广州地铁引进的优质教育资源、设置图书馆以及更多文体公共服务配套。

选对居住产品就是选对生活方式，把生活的选择权交给自己。广州地铁营造的TOD生活方式就是给市民提供兼具高效率及慢生活的选择，缝合了时间与空间，延伸了人的生活尺度，链接万种生活可能。据统计，目前已有超过3万名业主选择广州地铁地产，2024年全年，广州地铁地产交付计划超2106户，2025年入市计划超2191户。

目前，房地产行业仍然处于调整变革期，发展模式全面回归产品本质，“卷产品”成为市场竞争的核心，“好房子”战略目标更是引领房地产新一轮产品力创新迭代浪潮。广州地铁地产如何在激烈的市场竞争中获得长足的发展？

张宇认为：“目前的市场上的住宅产品都很卷，一方面卷产品，一方面卷价格。在打造好产品方面，我们将充分发挥轨道交通赋予我们的TOD优势，并且结合大盘开发的配套优势，以及地铁数字化管理为社区生活带来的便利服务等优势，为居住者呈现我们TOD生活的产品力。价格方面我们会做好成本控制，一方面我们的土地成本相较于其他住宅地要低，因为我们是将原来的交通设施功能的土地转变成为一个更符合居住功能的用地，土地本身就是在一个增值的过程中。在这个过程中，如果我们能控制好相应成本，在开发过程中进行各种精细化管理，将会使我们的最终产品的价格在市场上更具有竞争力。”

“简而言之，我认为主打‘性价比’是我们在未来市场上立身之本。”张宇表示，“我们不一定是做最高端的，也并不是说我们只做入门型的，但是不管做哪一个产品线，我们最终要成为这个市场上面最具性价比的产品。”