成都楼市，还在发力。

3月，成都二手房带看人次约为63.6万人次，创下近一年新高。

同比暴涨：16.92%！

3月，成都二手房共成交25355套，成交量在近两年中排名第四。

同比暴涨：35.08%！

如果笼统的看，是不是可以理解为：

每带看25次，就大概率会有一套成交（开玩笑的）。

此外，尤为重要的是，根据国家统计局的70城房价涨跌表显示：

成都新房、二手房价已经连续多月环比上涨！

妥妥的量价齐飞！

所以，成都爆火的楼市到底是哪些人在买？

成都新房、二手未来的趋势又是什么？

你认为成都楼市这波热潮还会持续多久呢？

今天我们一起来聊一聊。

挂牌暴涨

二手存量市场已来

众所周知，近两年来成都二手房市场在全国都是独一档的存在：

2023年，大成都范围内共成交二手房220875套，排名全国第一；

2024年，大成都范围内共成交二手房231376套，蝉联全国第一；

2025一季度，大成都二手房成交60090套，成交数量位居全国前列。

一路狂飙的成都二手，让人不禁好奇，这天量二手房成交的背后，到底是哪些购房者在默默付出？

刚需。

当老斯拉通去年1-12月二手平均成交面积发现：

100㎡以下的房源，依旧是成都二手市场的王。

老斯通过对比去年12月和今年3月，这两个“第一”来看：

刚需成交的占比，还在持续增高！

总价150万以下的房源，占比71.4%，相较去年12月成交占比涨了2.44%；

套三户型及以下的房源，占比87.8%，相较去年12月成交占比涨了0.8%；

140㎡以下的房源，占比91.7%，相较去年12月成交占比涨了0.2%。

尽管成都成交量在不断走高，感觉人人都在买房，也不要感觉不适与慌张，大部分都只是为了有一处栖身之地罢了。

需求健康度很高。

不过，让我非常想不通的一点就是：

一些房东看到二手市场火热，就开始加价。

通过好好选房小程序24h调价我们能看到，每天都有不少挂牌房源在“涨价”。

甚至目前还出现了有小区业主“抱团涨价”的情况！

图源网络

老斯认为，如果房东想涨价，有几个问题亟待回答：

1、看二手、买二手的都是哪些家庭？

2、每天成都的挂牌量新增多少？

3、现在新房户型得房率多高？品质如何？

第一个问题已经回答了，再来看第二个。

在当前成都二手市场中，除了成交量、价格外，还有一个不能绝对不能忽视的东西：

挂牌量。

2024年3月，贝壳官网显示的成都二手房挂牌量

老斯没记错的话，是从2024年4月起，中介平台隐藏了挂牌量。

它已成为一些来给成都火爆行情泼冷水的重要工具。

因为每天的二手市场在不同的中介平台都有新增挂牌、成交、撤回房源这三类操作，数据都在动态变化之中。

所以，要统计具体挂牌量其实是一个比较复杂的工程。

经过推算和一些数据整理后，老斯认为当前挂牌量的区间可能在（请勿参考）：

26左右。

本来应该更低，但架不住3月卖太好了，挂牌量也同步拉高了一波。

3月挂了超4万套！

近一年来 成都单月挂牌量走势 图源贝壳找房

最关键的是，这个数据还不包括一大批被限售的次新房。

因为不能具体分析挂牌量中各户型、价格的占比，仅按照这个持续增长挂牌量来看：

对于房东来讲，还敢涨价的是这个（竖大拇指）。

对于普通购房者来讲，当前成都二手市场已成为存量买方市场，是置业窗口期，如果不着急，还可以等等近两年限售的次新房解禁。

所以，老斯坚定认为成都二手这波刚需行情不会马上结束，5月应该会有回调，到了下半年9-10月后如果伴随新的政策，行情会再次启动，类似去年。

当然，二手成交量连年走高除了供应充足外，还有一个大原因：

新房已经抛弃刚需了。

新房豪宅化持续发酵

是利是弊？

追求更高的居住品质和生活，不仅是每个小家庭奋斗的一个重要目标，也是当前国家住建部门的核心工作之一。

从今年开年，关注楼市的都会发现一个特别现象：

全国“地王”频出。

其实，这其中的逻辑比较简单，老斯用一句话来概括就是：

拉高城市头部资产锚点，企稳修复中部改善资产价值。

如果没有头部锚点，从刚需到改善再到顶豪，这中间一系列的转换都会受到影响。

因为掏钱的人总会有一句灵魂发问：值不值。

在房地产中，怎么定义值不值？

两个维度：一是顶层设计，二是产品品质。

所以，在当前的楼市之中，“地王”的顶层设计抛出价值锚点后，剩下的就是各靠开发商各显神通了。

金融城H10地块航拍图（点击可查看全景）

当然，为了交出令人满意的答卷，各大开发商也开始使出浑身解数，来彰显价值。

尤其是成都。

从去年开始，我们就不难发现成都新房内卷的盛况，但主要集中在户型阶段。

通过提高得房率及当下流行的户型设计，让中、小户型的空间感、功能性不断地向豪宅靠近。

这也是当前成都新房最大的买点之一。

越秀＆金茂天鹭满园实拍图

此后官方也下场助力，直接甩出新规，从层高、首层架空面积、车位配比、飘窗等各处入手，让开发商有更大的发挥空间！

不得不承认的是，近两年来，在市场＋政策的双重驱动下，在成都部分家庭由刚需置换改善的关键阶段：

成都各大开发商们凭借着这次“内卷式”升级的确拿到了结果。

就拿近段时间开盘的项目举例，比如金牛的保利花照天珺；成华的华润中环天宸、招商锦城序；青羊的中海锦叁号院，这些改善项目去化都十分亮眼。

我们由此可以找到成都新房与二手的两条主线：

二手“密码”：总价150万＋100㎡＋套三。

新房“密码”：主城核心板块＋改善品质＋迭代户型。

毫无疑问，就这两条“密码”就目前来看，二手刚需产品以价换量的逻辑貌似更加的稳定，老斯也更看好。

也是接下来成都楼市持续火热的底层逻辑。

至于新房持续豪宅化就不见得了。

老斯认为：与二手行情不一样，接下来，面对成都新房改善化、豪宅化这条路线，无论是开发商还是购房者都需要格外谨慎、小心！

贴上两条关键数据：

1、2025年，成都千万级新房供应量预计3000-4000套。

2、2024年，成都楼市大热年，千万级新房成交套数突破1000套，历史首次。

与刚需、普改类产品不一样，豪宅这类高货值产品，往往受市场波动影响较小，能很好的穿越周期，它们更多是受产品供需、购房者情绪、产品品质、自然资源的影响。

如何把握这一系列要素，可以说，既考验开发商又考验购房者。

后面，我们会专门出一篇文章，来讲讲当前成都新房市场大量顶豪产品问世的风险与机遇。

大家可以关注一下。

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