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问答399期

问：草滩划进古都核心区是利好吗？

答：不要被“核心”二字绕进去了，14号，自规局公示古都核心区规划，面积约为303平方公里，涉及96个单元，主要范围基本涵盖西安主城区，高新、港务另有规划。

公示图的主要信息有三点，一是区域是道路网，二是各个区域土地性质明确，三是不同单元，从开发现状看，一般单元多是建成区，历史文化单元是遗址区，城市更新单元是城改拆迁区，重点和新增单元，是新建区。

（古城核心区规划）

其中草滩区域分两部分，北客站周边有住宅，超高层，商业等，为重点开发，草滩产业园基本都是住宅区，为一般开发。

从土地性质看，草滩区域以尚稷路为界，北侧住宅为主，辅助学校，公园，南侧基本是工业用地。

利好与否谈不到，本就是盘家底的公示，草滩的主要问题还是在于交通不便，外加住宅开发较晚，没有形成居住区。

不过公示也明确了一点，渭河以南是西安主城区边界，草滩以后大有可为，虽然时间很长。

问：买了保利云谷天汇143㎡小高，会不会高位站岗？

答：情绪的作用大于房价的变动，尤其是在小区还未交付，就有这样的担心，作为软件新城最早推四代住宅的小区，云谷的产品，位置放在当下看仍是不错的。

周边又是住宅区为主，中海、隆基、中铁建等陆续交付，居住氛围也能很快形成。

最关键的是首批买的，备案价下有优惠，谈不上价格站岗，保利纯改善小区，2T2户还担心，那隔壁刚改的中海天谷时代怎么办？

软件新城一众业主对房价的担心，更多是外部环境，一是区域内配套的落地速度没有预期的快，二手房也没有跑出足够优质的小区，能达到交易条件的招商、天地源、苏宁，二手价格受市场下行，普遍不高。

这让当年很多投资需求买软件新城的业主没有底，毕竟不住的情况下，不涨就是赔。

其次是区域内有新房做特价房，变相降价，虽是个例，但刺激了敏感的市场情绪。

担心买贵站岗不是软件新城的问题，而是当下经济环境下，大家对大宗消费品不保值的普遍担心，但又没有更好渠道，依旧选择房子。

问：天地源兰樾坊114㎡三室如何，和沣华熙城二选一？

答：先看价格，以高层为例，目前贝壳天地源的挂牌均价为18753元/㎡，低价房源从13600到15351+不等，90天内暂无成交。

沣华熙城挂牌均价16494元/㎡，低价房源集中在15500+左右，90天内成交十套，不是没人买，而是价格到位就有人。

社区区别上，天地源高层+叠拼，密度稍低，沣华熙城高层为主，都是装修交付，后者装标更好一些，地段上，地铁，商业，学校共享，没有本质区别，都是沣东科统区的核心。

目前，整个沣东，二手房想要成交就是价格的比拼，绿地、天地源、沣华、蓝光、中南、保利同理。

对于一手房业主，不少是赔了首付进去，但想要及时止损，或者完全不住，当下的行情就是这样，要么就不卖，熬过这段漫长的时间。

问：中海悦墅、保利心语花园、万科金域东郡，紫薇花园洲，四选一？

答：基本能把这四个放在一起，多半是浐灞买二手学区房，小区的差别还是很明显的。

学区部分，中海、保利均为浐灞一小，算是区域公办的头部，接送也近，万科为浐灞三小，紫薇为浐灞实验小学，有一定距离。

区域部分，万科位置算最优，二环边，有地铁，周边生活便利，居住氛围浓厚，与华远海蓝城组成区域成熟住宅区；其次是中海、保利，胜在门口八号线，又是浐灞早期的住宅区；最后是紫薇，有地铁和砂之船，但附近空地很多。

价格上，目前贝壳挂牌价，中海高层17000+左右，保利高层16500+左右，万科15500+左右，紫薇15500+左右，如果是看洋房，叠拼，价格另算。

综合对比，强调学区，保利、中海二选一，浐灞不同于其他开发区，学区房没有明显价格优势。

问：以前都相信开发商造城能力，如今变天了？

答：确切说是相信新区的造城能力，开发商只是其中的一环，西安是典型的开发区造城模式，如今的高新，曲江，经开，浐灞等在上一轮周期里，都是从无到有。

再到近十年，则是西咸，港务，航天等，新区兑现能力和天时地利人和都有关系，没有什么好与坏。

比如西咸赶上的是主城区的限购，房价上涨带来的外溢，港务赶上的是全运会城建投资的风口，航天赶上的是曲江外溢，经开赶上的是市政府北迁。

风口有了，才是接下来的招商引资，盖楼修学校，做产业引人口，这其中最简单的是修路，盖楼，最难的是产业和人口导入，西安作为内陆城市，能承接的产业和人口是有限的。

而在下行期，企业的策略是收缩，普通人的策略是求稳，对新区而言，前者影响产业导入，后者影响人口导入，开发难度直线变高。

然后就有规划调整，比如商业变住宅，产业变住宅等等，既然是新区，面貌一新的同时，也代表着随时有调整的风险存在。

问：城内北大街上班，140万买宫园美岸，可推荐吗？

答：每次听到城墙里上班，买房推荐就头疼，打开地图，以钟楼为圆心，方圆两公里，是城墙，几乎没有新小区，普遍多层家属院，五公里是西安的二环，这个预算，通过地铁换乘选择就很多。

比如城西大兴新区，太奥广场、天朗大兴郡、龙湖水晶郦城等，比如城东，万科金域东郡、华远海蓝城、中海开元壹号等，虽然实际的通勤距离不近，但好在城区面貌尚可，预算要求不高。

大兴新区，大明宫都是重点考虑，而龙首村附近，次新房主要是荣民开发，地段没得挑，但密度普遍偏高，能住但舒适度一般。

宫园美岸为微型小区，一期五栋楼，被周边老小区包围，二期四栋楼，小地块，全部临街，没有太多小区环境，不是非龙首村不住的，一般看不到这里。

问：卖了长安区绿地，搬到雁鸣湖居住，自住无论涨跌？

答：市场回归真正的房住不炒后，大家买房的需求就多元很多，从唯价格论，唯地段论，变为唯需求论，虽然丧失了不少金融属性，但更加符合人心，人性。

有人就喜欢大明宫、雁鸣湖、汉城湖、杜陵周边，出门遛弯，楼下看景，偶尔出门，工作随意，时间自由，这种需求会成为接下来西安的购房主流。

而对于考虑较多，综合要求高的，还是偏向于城南方向，高新、曲江、雁塔，毕竟多年老城区，配套更完善，城市面貌更好，房子相对保值，学校也是强项。

所谓自由选择，更多还是在于个人时间，工作，财务的自由，房子只是消费品，没有束缚太多生活，买房无绝对，人各有志。

我以前认识一个退休大爷，专门买老小区大户型，给自己在家里安排了乒乓球，健身场地，就图一个开心，儿女也都在外地发展。

问：西部大道F4，陕建、泰发祥、中海、龙湖四选一？

答：现在应该不止F4了，西部大道周边，还有中粮大悦未来城和长安的绿城潮起长安，都是附近的备选。

从综合优势看，中海和中粮是最沾光的，前者靠近雁南公园，周边又是万科、海亮、金地等成熟住宅区，中海的号召能力在几家里面最强，放在周边又是少见的四代住宅，只要价格别太飘，不太愁卖。

中粮则是千亩大盘体量，引入交大学校，大悦城商业，产品和价格还不错，是西部大道卖的很好的小区。

至于剩下的三家，泰发祥和陕建对门，卖点是学校，缺点是品牌弱，绿城和龙湖是代建，且都是长安区域，价格上要有优势。

此外，在西部大道新房20000+预算内，还有大量新房备选，包括融创、万科、金地、新城、海亮等等，目前看，最具优势的应该是二手房。

问：西沣路无地铁，鱼化寨的华洲城云顶怎么样？

答：高新工作预算有限的备选里，大寨路，西沣路，西部大道是看的最多的，一方面价格相比高新低了不少，外加成熟二手房区，选择众多，但由于开发先后，及学区，城市面貌差异，大寨路是要低一头的。

整个大寨路沿线，少有大品牌开发商，无论是华洲城、中海华府，还是铭城、恒大城、旭景碧泽园，缺品牌，缺好面貌，缺好学校，唯一拿得出手的，就是价格便宜。

而西沣路沿线，则是万科、金地、海亮，包括融创、新城等，卖的晚，还有空地，规划的也晚，居住舒适度更好，且有商业，和大公园规划，这是前者没有的。

华洲城云顶贝壳挂牌均价20658元/㎡，低价房源14900+左右，还是偏贵的，一分钱一分货，这个地方除了距离高新近，小区，配套都很一般。

同样预算，西部大道的中粮，西沣路的中海，各个方面都要合适很多，地铁如今已不是稀缺配套，且四期规划里七号线落地，会方便很多的。

问：多年老粉，碧桂园云顶190㎡持有还是卖出？

答：如今卖，按照入手20000+的价格，基本是平进平出，甚至略有亏损，目前云顶同户型报价在455万，均价23500+，但这个预算可选的太多了。

一是航天范围内，更好户型，更大赠送的保利星河天汇、保利天赞、招商云山间，二是曲江范围，文教园、CCBD等待的新房，而对于云顶而言，单价和总价在目前的市场都不占优势。

就小区交付水平而言，碧桂园资金紧张，但云顶交付的还行，会所，园林，外立面有模有样，在周边算是改善的优质小区了，从自住角度，还是很舒适的。

云顶的需求更多是曲江二期的换房业主，由于紧贴曲江，又是区域内少有的纯改善，大户型，因此占据地利，但目前曲江二期的二手房降价也凶，想要置换的人，选择多，且资金不足。

对云顶的业主而言，卖也是亏，不妨先等等，毕竟90天内小区还没有成交，但看房次数很多，说明是有需求，但纠结价格的，这种小区不用太担心。