物业纠纷化解一头连着千家万户的幸福感，一头关系着物业行业的健康发展。近年来，昆明市五华区人民法院坚持新时代“枫桥经验”，在物业纠纷化解工作中，构建“法院+行业协会+N”的纠纷化解模式，凝聚法院、云南省房地产协会、社区、辖区内各人民调解委员会等合力，打造“排查预警+提前介入+实地勘察+联动调解+跟踪回访”的纠纷化解体系，构建敏锐发现、快节奏调处、常态化预防的全链条纠纷调处模式，推动物业纠纷源头化解。

构建“一点多站”预警体系

以设立在五华法院的五华区民事涉诉纠纷人民调解委员会为联络总站点，由两名人民调解员担任“联络员”，负责与五华区辖区内所有社区的人民调解组织及物业协会调解组织对接，并建立“一日一沟通，一周一对接，一月一总结”的沟通对接模式，及时了解辖区内物业纠纷情况，建立工作台账，根据台账中反映的问题，适时的至相应社区、小区进行情况核实、实地勘察、现场调解等。

将辖区内所有人民调解组织纳入五华法院调解平台，织密物业纠纷预警网络，建立广覆盖、敏锐发现的纠纷预警体系。在开展法治宣传的同时，进行物业纠纷摸排工作，对于在摸底排查工作中发现的问题建立问题清单。

织密“联动调解”网格体系

建立“法院+物业行业协会+N”的物业纠纷联动调解体系，通过人民法院+云南省房地产协会物业分会+辖区内社区、其他调解组织等，建立常态化沟通联络机制、联动调解机制，实现物业纠纷共商共治，推动物业纠纷源头化解。

与行业协会沟通联动。引入云南省房地产协会作为五华法院特邀调解组织进驻开展物业纠纷调解工作，对于进入法院的物业纠纷案件，由云南省房地产协会调解员与立案庭法官、法官助理、书记员发挥各自优势共同对纠纷进行化解。对于尚未诉至法院的、云南省房地产协会通过各种渠道接收到的辖区内物业纠纷，立案庭法官、法官助理、书记员在对纠纷进行初步分析后，提前介入，将纠纷化解在诉前。

与社区及辖区内人民调解组织联动。通过联络员与社区及辖区内人民调解组织的常态化沟通，实现物业纠纷信息渠道接收的全覆盖。并根据沟通情况、问题清单等定期至相应社区、小区开展法治宣传、现场调解、实地勘察等工作，在化解纠纷的同时，督促物业公司提高物业服务质量。

与辖区内各部门联动。与司法局、街道、社区等建立联合会商机制，对于疑难复杂，牵扯单位、部门较多的案件，及时召开共同研判会议，共同对纠纷的痛点、难点进行联合会商，并根据情况开展联动调解。

优化“勘察+调解”源头化解体系

根据收集到的问题情况，五华法院定期协同司法所以及云南省房地产协会特邀调解员走访小区，对小区的绿化、治安、卫生、停车等情况进行实地勘察，通过拍照、绘制车辆乱停“热地区域图”、开展问卷调查，充分了解相关小区的物业服务情况及物业公司与业主之间的矛盾点，为开展纠纷化解工作打好基础。

实地勘察结束后，组织业主代表、物业负责人召开恳谈会，梳理出小区在绿化、车辆管理、服务人员态度素质、卫生清洁等方面存在的问题，并梳理出问题清单、建议物业公司立即整改，解决业主核心诉求。法官现场解读《民法典》物业条款，明确“业主缴费义务与物业服务质量挂钩”的原则，督促物业公司提高服务质量及标准。

针对物业纠纷涉当事人多、利益诉求强、处理难度大、社会关注高等特点，法院在处理物业纠纷过程中，选取具有代表性的案件，归纳纠纷共通的事实和争议焦点，通过精审示范案件为其他同类纠纷案件提供纠纷化解范本，从而真正实现提升审判效率、节约司法资源、降低诉讼成本、强化源头治理的多重法律效果和社会效果，达到“审理一件、化解一片”的效果。

构建“跟踪问效”回访体系

为保障纠纷化解效果落实、落地，成立由业主代表、物业公司、法院、云南省房地产协会共同组成的“共治小组”，通过定期走访、问卷调查、电话询问等方式跟踪整改进度，督促物业公司不断提升服务质量。

对于物业公司在服务过程中存在典型性违法、违规以及严重服务不到位的行为，及时向行业协会、物业公司等出具司法建议，指出物业管理领域、服务领域存在的若干关键问题，为物业管理服务问题开具“良方”，同时强化跟踪问效，真正消除物业公司与业主之间的矛盾纠纷。

来源：都市时报

全媒体记者：董建楠

通讯员：叶玮

编辑：汤维

审核：段寅彬

二审：钟玲

终审：彭德光