手里的老旧步梯房别着急卖，新政策发布，3类房子或拆迁。

老旧小区近期再度成为互联网热议话题，部分年轻购房者正将目光转向这些"老破小"。这些老破小社区，具备商业便利+总价低的优势，符合一些大城市年轻人的需求。有的年轻人通过个性化改造实现居住升级，抖音老破小改造话题播放量已突破8亿次，网友@改造小王，将上海徐汇区56㎡老公寓改造成复古loft的案例获得超百万点赞。 据贝壳研究院2023年数据显示，北京、上海等一线城市35岁以下购房者中，选择1990年前建成的老旧小区比例同比上升12%，核心驱动力是"低总价+好地段"的组合优势（北京三环内老旧小区均价较同地段新房低42%）。

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然而市场还有不同的声音，毕竟老房子就像服役超期的车辆，总会有需要维修的地方。基础设施的硬伤仍是阻碍老旧小区价值提升的关键，如何平衡个性需求与社区改造，成为城市更新中的新课题。安居客调研显示，76%的潜在购房者对老旧小区持观望态度，其中"硬件设施老化"成为首要顾虑（占比89%）。这不是个例，实地调查发现，北京朝阳区某1985年建成的社区存在典型问题：路面破损率达37%，绿化带70%面积被违建占用，停车位缺口高达63%。更严峻的是，住建部2022年统计显示，全国约38%的老旧小区处于无物业状态，导致公共设施维修周期平均长达217天，垃圾分类实施率不足15%。

但是，业内人士表示，手头有老旧小区的业主先别急着卖！最新政策风向显示，您的老房子可能要"升值"了！新政策发布，3类房子或拆迁。

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这么说，并不是空穴来风：2024年10月17日国家四大部门（住建部+自然资源部+央行+金融监管总局）联合开会，官宣启动新一轮"拆迁大礼包"——首批35个城市将推行货币化安置（就是给钱让拆迁户买房）。2024年11月15日，这个政策升级为全国300城覆盖，这意味着您家老房子被划入拆迁范围的概率又提升了。

2025年，不少城市积极响应。郑州市自然规划局发布了2025年征收土地公告，其中牵涉到惠济区、管城区、金水区等区域。诸暨市计划在主城区实施房屋征收建筑面积80万㎡。 2025年4月，广州、梅州等地发布拆迁公告，涵盖交通建设、生态保护等多个领域。

根据深圳、广州等先行城市的经验（详见两地城市更新条例），这三类房子最可能中奖：

1. 房龄超20年的预制板楼房。

住建部2022年《“十四五”住房发展规划》明确要求，加快淘汰“预制板结构”老旧住房，因这类建筑普遍存在抗震性不足、结构老化等问题。比如北京1980年代建的"筒子楼"就是这类建筑，过去建造技术不发达，预制板楼房是当时楼市发展的产物，但现在，建造技术今非昔比，钢混结构普及，预制板楼房存在结构老化、漏水问题，更严重的是，一旦发生地震，将会给群众生命安全带来危害。

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2. 位于重点规划区域的危旧房。

自然资源部《2023年城市更新行动指南》提出，优先改造“影响城市功能提升”的片区，如地铁沿线、商务区、重点景观带等。城市重点板块的土地价值高，如果让老旧小区占据重要地段，显然不符合城市长远发展利益。相关部门更愿意通过拆迁腾挪空间，引入产业或公共设施，带动区域升级。这类房子在一二线城市居多，比如上海黄浦区部分里弄房屋就属于这类房屋，占据重要地段，影响城市未来发展。广州黄埔科学城扩建，2023年拆除沿线老旧村屋，补偿标准3.6万元/㎡。

3. 影响重大工程建设的住宅。

《土地管理法》第45条规定，因“公共利益”需要（如修高铁、学校、医院等），可依法征收房屋。

比如杭州亚运会前拆建的凤起东路沿线小区，受到亚运会项目的影响，沿线小区拆除符合公共利益，要知道，亚运会这种级别的体育赛事，不仅可以提升全民健身意识，还可以带动固定资产投资，推动文化产业、体育产业、旅游业的发展，实现产业优化升级，带来更多就业岗位。从拆迁部门的角度看，拆除沿线小区是以小投资拉动城市能级和国际化水平的提升，何乐而不为。

从以上信息可知，在城镇化投资放缓的背景下，老旧小区改造虽然是大势所趋，但老旧小区拆迁并非“随机选择”，而是基于安全、规划和公共利益等多方面考量。如果您家有以上三类房子，别着急卖了。

最后：老旧小区业主如何应对？

1. 查政策：登录当地住建局官网，查询是否纳入城市更新/棚改计划。

2. 看规划：关注地铁、学校、医院等重大工程是否涉及自家片区。

3. 等评估：若房子属预制板结构或位于核心区，拆迁概率更高，勿急于低价出售。