居民擅自毁坏承重墙，导致楼体出现大面积开裂状况，楼上居民被迫紧急疏散。挖掘机和铲车甚至开到了三楼，小区物业却未采取任何行动。

小区物业不作为、以公谋私、服务态度恶劣，这些问题老生常谈，为何业主们有钱却毫无办法？身边层出不穷的居住难题究竟症结何在？本文我们就来聊聊这让人又爱又恨的小区。

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为何小区居民面对物业总是束手无策？

原因十分明确，即权力不对等。虽说小区居民和物业公司是雇佣关系，可不管是选物业还是炒物业鱿鱼，普通业主基本没话语权。

理论上，楼盘竣工后，开发商应公开招标物业公司，现实却很骨感，开发商大多直接用自家附属物业公司，招标就是走过场，新居民入住时，物业早已“内定”。

那对现有物业不满，业主自行管理小区行不行？理论上可行，不少小区成立了业主大会，但难度超乎想象。

首当其冲的就是资金问题，业主大会又不是商业公司，直接向大伙收钱肯定不妥。估计好多买过房的人都忘了，交房前还交过一笔住宅专项维修基金，少则几千，多则上万。这笔钱理论上是业主存着用于日后修缮房屋和小区的，实际利用率却极低。

2021年，青岛市曾披露，全市住宅专项维修资金累计超120亿，10年间仅启用约3600万，使用率不到3%。为何如此之低？

因为相关规定要求，需超三分之二建筑面积以及三分之二人数的业主同意，才能向区、市政府申请使用这笔钱。中国小区动辄十几公顷，住户成千上万，要统一这三分之二人数的意见谈何容易？

所以，许多城市上百亿的住宅维修基金只能在银行账户里“睡大觉”。想换掉物业，同样得遵循这三分之二原则。

居民和物业的博弈就像一场实力悬殊的战争，物业占据山顶有利地形，指哪打哪，居民则如散兵游勇，任其“轰炸”，失败似乎早已注定。如此看来，物业这般嚣张，很大程度上是仗着小区规模大，少数业主拿它没辙。

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为何我们的小区规模这么大？

若不是疫情，许多人可能都没察觉到中国小区的特殊性。这种住宅形式本身不罕见，全球诸多大城市都有，可像我国这般面积超大、人口密集又封闭的小区却不多见。

高德报告显示，2016年我国小区数量超30万，超六成面积大于3万平方米。

3万平方米啥概念？普通四单元六层居民楼能建10栋左右，差不多能容纳1000户居民，一般小区规模都能达到两三千户，大的更是没边儿。

以北京天通苑为例，曾号称“全亚洲最大小区”，占地800万平方米，常住人口超30万，堪比一个小国家的人口数。对比美国顶多一两百户的小区，或是欧洲以楼为单位的街区，中国小区的体量着实惊人。

人多力量大，钱自然也多。2016年，天通苑物业公司曾在香港发布招股书谋求上市，虽说只服务这一个小区，但仅凭几十万人口的物业费和停车费，一年就能入账2亿。

查查天通苑物业公司和开发商的关系，果然不简单，物业公司主要股权起初都掌握在开发商顺天通集团董事长及其子女手中，天通苑相关配套产业都在这个家族内部流转。

小区为啥这么大？一个屡试不爽的推断：谁从规模上获益最多，谁就最有可能是始作俑者。

除了内部管理混乱，大而封闭的小区还引发诸多外部问题，典型的就是给城市交通微循环和商业微循环带来负面影响。

2016年未来城市峰会上，原住建部副部长仇保兴直言，过去30年犯了个大错，把城市外的交通模式搬进城市，搞了许多封闭式社区，导致城市“毛细血管”拥堵。

天通苑和回龙观就是典型，两个超大社区相邻，聚集近90万常住人口，封闭小区内外交通不通，几十万人口日常出行，拥堵成了家常便饭。

有数据显示，回龙观和天通苑地区早晚高峰比北京平均时间早1小时，全天拥堵时长8小时。即便坐地铁，早高峰时段，回龙观、天通苑等站点乘客也要在站外排10到220分钟队才能进站。

交通受阻，商业也跟着遭殃。大家都知道，路网越密集，沿街商业越繁荣。

据彭冲教授计算，区域路网密度每提高1公里/平方公里，餐饮店铺数量就会增加2个。然而，拥有众多巨型社区的北京，路网密度远低于国内其他大城市，和国外大都市相比更是差得远。北京三环以外，有时想买瓶水，找个便利店都得走上十几分钟。

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为何大而封闭的小区还如此普遍？

因素繁杂，大体可从三方面探究：

其一，是对集体主义时期大院的沿袭。

《漫长的季节》里的化工大院就是典型代表。80年代前，单位大院是许多中国人尤其是北方人对社区形态的唯一认知。进入90年代，大厂解体，社会转型，人们对居住环境的认知没跟上，小区作为大院的“平替”顺势登场。

中国小区真正在全国大面积普及，就是从90年代开始的。

其二，特殊时期的社会环境推动。

从统计数据看，1987年到2001年这15年，全国犯罪率飙升3.4倍。那十几年，社会发展迅猛，一些模糊地带产业兴起，游戏厅、夜总会、录像厅成了滋生社会问题的温床。

90后大多不知，直到1996年，我国才正式收缴民间枪支，2000年才彻底完成。那时，普通人日常生活充斥着安全焦虑。

住在一楼的居民热衷于给窗户装防盗窗，一家装了家家装，甚至从一楼连到顶楼，如今一些老小区还常见这景象。随着盗窃案件增多，越来越多居民楼被围成小区。1991年至2000年10年间，上海83%的小区封闭，广东封闭54000个小区，覆盖70%城乡面积和80%人口。

不得不说，当时小区的存在缓解了诸多棘手的社会心理问题。但20年后，社会治安今非昔比，犯罪率不再激增，摄像头随处可见，小区保安反倒有些跟不上时代。就算真有不法分子想混进小区，一句“我是送快递的”就能蒙混过关。

在科技进步与物业懈怠双重作用下，多数小区安保形同虚设。早在2016年，国务院就出台新城市规划管理意见，提出不再建封闭小区，旧小区也要打开。可7年过去，没啥实质变化。

其三，土地交易制度所致。

1988年3月31日，第七届全国人民代表大会第一次会议审议宪法修正案，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”这句话，彻底扭转中国经济走向，重塑社会结构。房地产开发热情瞬间点燃，扩张速度超乎地方政府想象。

仅1992年到1993年，全国耕地被圈占73万公顷。原国家发改委城市和小城镇中心主任李铁曾询问，房地产开发土地出让面积平均多少？

答案是全国平均每个楼盘约150亩，大城市更多，动辄上千亩，天通苑、回龙观就是那时产物。土地大规模出让，政府能快速收土地出让金，开发商可降成本、靠物管后续盈利。

中国特有的封闭式小区就这样在各方利益驱动下，嵌入城市规划，再也下不来了。

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小区的“栅栏”还能打开吗？

法律层面，院子公共区域是业主花钱买的，利益不容侵犯；城市规划角度，道路规划成型，调整谈何容易，还触动多方利益，阻力巨大。

过去30年，中国经历高速大规模城市化，小区这种粗放住宅规划形式作用关键，规模化建设加速城市更新，满足大量流动人口住房需求，却也造就千篇一律城市风貌与诸多居住问题。

当人们生活需求从温饱迈向品质，这些潜在问题逐渐暴露，物业摆烂只是冰山一角。

如今，城市发展正从短期模式向长期可持续模式转变，住宅模式改革背后涉及的土地交易、住房供应制度改革也将面临冲击。

好在有人勇于尝试，像北京东四环外的百子湾公租房，占地近10万平方米，分割成多小块，内部与城市道路连通，空间利用科学。

还有不少大学，如上海音乐学院、西安交大新校区等，积极打开“围墙”融入社会。

打破陈规需勇气，却往往能收获更多机遇，开放包容才是众人期盼的理想生活状态。

【文本来源@36氪的视频内容】