近几年来，房地产行业经历了不少的起伏动荡，在高周转模式逐渐淡出的当下，业内掀起了一轮反思过往与回归初心的“思潮”。

向內大家问，在历史性的大分化与大洗牌后，行业应该向谁看齐？向外他们问，房企应该如何重建市场对自己的信任？怎么做产品，才能让客户对房企保持长期、稳定的品质预期？

对于这些困惑，明源君认为保利发展提供了一套很有价值的解决方案。

今年上半年，保利发展以2366亿元的销售规模，强势冲上房地产行业销售规模第一的宝座。在行业的收缩期下，保利发展为什么能始终被客户信任，实现逆势上升？

近期，保利发展高调发布了其全新的住宅产品体系——“人文社区”。以3大产品系、3大服务场景、12款子产品，树立了一套新时代住宅产品的解决方案。

明源君仔细研究后发现，这套体系及其背后的价值观，解决了三个关键问题：

1、在新的市场下，房企应该如何重塑产品观，找到精神内核？

2、在地产国央企纷纷上收管控权的趋势下，如何建立决策层与市场的链接，兼顾品质和效率？

3、近两年市场弥漫着对地产项目交楼质量的担忧情绪，房企该如何应对？

以上三个问题，保利已经想透并且走得比同行更坚定更远了一些。今天明源君就来深入剖析一下保利的这套全新产品体系，看看其背后的产品观凭什么能够引领行业。

站在客户视角重塑产品系让房子满足“人本位”的真实需要

这两年房企们逐渐开始正视一个最简单的道理：产品的设计规划，必须建立在客户的真实诉求之上。

此前，“以客户为导向”的声音虽然一直存在，但在高周转、快扩张时代，多数房企其实都没能真正贯彻这件事。

而回顾保利发展30年的产品迭代历程，明源君发现它是少数长时间践行以客户需求为导向这个理念的房企，从“人文社区”背后的调研支撑中就能看出来。

一、以客户真实反馈为基底，支撑全线产品系的构建

在产品系的构建工作上，保利对经验主义是完全摒弃的。相反地，他们坚持以客户最真实的反馈，来指导产品体系的规划。

据明源君了解，在“人文社区”体系推出之前，保利做了非常扎实的调研分析工作，分析内容来自于近4000户保利业主的设计类升级需求、3000份案场客户深访问卷、物业公司对近80个项目入住业主的深访跟进等等……

基于庞大的存量用户群体，保利得以收集海量一手、真实的产品反馈，具有调研范围广、调研深度大的特征，这是许多房企不具备的一个优势。

基于以上调研，保利在“人文社区”体系下，根据客群特征划分了3大住宅产品系列、3大服务场景和12款子产品，以匹配不同客群的居住需求。

具体来看，保利的住宅产品提炼为“天、悦、和”3个系列，匹配了“东方礼遇、四时雅集、亲情和院”3大服务品牌，共同构成“I ENJOY”美好产品体验+“I TRUST”美好服务体验的双核产品与服务体系。

上述的三个产品系和服务品牌，分别对应着高端改善、品质改善、功能型改善这三类置业客户。

▲保利秀台天珺公区、样板房实景（左右滑动看更多）

无论是在资源占有、美学风格，还是在物业服务上，都强调极致奢华的名门传家风范，具有厚重的文化传承意涵和强烈的艺术化风格。

▲广州保利天瑞大门、公区实景（左右滑动看更多）

悦字系是保利特别定制的倡导文化自信的产品系列，在改善的定位下主打“东方意境”风格，糅合东方风格的雅致与在地文化的情感内核。

▲苏州保利琅悦效果图（左右滑动看更多）

产品系下又细分了主打宋韵唐风的璞悦、简约中式的琅悦、现代东方的臻悦和聚焦属地文化的堂悦4个子品牌。这是保利旗下最独具韵味的产品系，亮点颇多。

▲上海保利臻悦效果图（左右滑动看更多）

和字系则是定位于都市新烟火主义，在关注全龄段人群的生活需求的同时，在规划上突出“新烟火主义生活美学”，打造年轻化、场景化、社交化的多元生活场景。

▲杭州和著文华场景效果图（左右滑动看更多）

二、读懂新时代的客户心理，为产品注入人文内核

其实住宅产品发展了这么多年，许多房企都梳理过自己的产品线/系，这看似是一件稀松平常的事情。然而，根据明源君长久以来的观察，真正应用了产品线这个概念的房企，其实极少。

多数房企内部所谓的产品线，并没有确切的划分依据和标准，只是把全国的标杆项目收集到一起，按档次定位大致分个类，是一种自下而上的总结归纳下的产物。

但明源君发现，保利“人文社区”的规划逻辑是完全相反的。

它是一种自上而下构建的、纲领性的体系，有着清晰的产品内核与设计建造标准，可以确保在各地长期、稳定地应用落地，很少有房企能够做到这一点。

在“天、悦、和”3套产品系的划定中，我们能感受到各产品线的清晰定位。但在其背后起到支撑作用的，其实是“新人文社区”的6大产品内核：意韵、礼序、私享、邻里、趣活、智造。

每一项内核之下，都有着“天、悦、和”各系列所对应的应用标准，是保利持续给客户输出高度统一又别具一格的产品认知的关键。

而这套内核的提出，来自于保利多年来对市场、对客户，乃至于对社会与人文变迁的解读，核对理想社区的“再定义”。

其实保利对时代心理的把握，一直很通透。从1998年率先开发出现代式花园小区，到2005年研发出后来成为主流小三居集约户型，再到2020年应对疫情冲击迅速更新研发出well健康社区体系……

这么多年来，保利之所以更容易被客户所选择，很大程度上是因为每一次产品迭代，都踏准了时代脉动、吃透了客户的居住需求。

当前，人们对于一套房子的期望已经从“有没有”转向了“好不好”。地产项目能提供的生活品质、体验和服务，是客户更看重的。

基于这些变化和随之而来的新需求，保利提出了前面的6大产品内核来呼应，打破了传统设计部门分专业工作的业务逻辑，完全站在用户的视角来制定产品策略和落地标准。

今天我们就拿“邻里”这项产品内核来举例。

保利认为社区不应该是仅供观赏的静态空间，更需要是可亲近、可互动、可供停留休憩的疗愈之地。在具有人文关怀的社区当中，人情味和烟火气是不可少的。

而实现的关键，就在于建立人与人之间的链接。为了实现这个理念，保利在社区中植入了更具互动和社交性的聚合场景，试图鼓励人们更多地走出家门、投入到社群中。

▲杭州保利和著微棠主入口实景（左右滑动看更多）

从这个街区向内走，杭州保利和著微棠将书吧、花店、咖啡馆、茶室、手工坊等等邻里聚合场景，都布置在了归家动线上，从外至内、又由内而外地模糊、延伸了社区的边界。

▲杭州保利和著微棠邻里盒子实景（左右滑动看更多）

保利将这个模块定义为“街区聚场”，目的就是营造家门口的烟火气，让社区具有邻里间的温度。

通过这样的规划，业主们不断被吸引着来到这里小坐阅读、用餐交流。毕竟家楼下就是citywalk，谁不想来坐一坐？

产品标准化+属地化两手抓既要品质统一，也要在地特色

其实对于规模房企来说，构建产品系并不是难事，但想要长期保持产品系落地时的标准统一、品质统一，却绝对不容易。

就如前文明源君所提及的，如何让产品系自上而下地指导项目一线，而不是沦为自下而上的归纳总结，这是规模化房企的共有难题。

而且产品系的落地推行，通常还会面临一个问题，就是产品标准化和风格属地化之间的矛盾。百分百的标准化会让项目缺少特色，但只关注属地化特征，则会背离打造产品系的初衷。

面对这些困境，一般房企可能就去做取舍了，但保利的解法却是两手都要抓：既要品质稳定统一，又要做出在地特色。

一、细化产品系落地指引，严格把控固定模块的落地细节

在子品牌的落地标准和指引上，保利下足了功夫，12个子品牌全部都有各自清晰的设计标准。保利对落地细节的把控远远不只是风格，还包括对用材、用色与关键美学元素的应用。

只有细化到这种程度，才能确保每一个子品牌的美学气质，能够在项目上准确地承袭落地。

以天字系为例，在集团的设计指引中明确界定了该系列石材和配色的应用标准。

在配色上以深灰色为主基调、古铜色为衬托、玉石绿为点缀，和天字系以玉传家的名门意韵相呼应。而用材则是以爱马仕灰石材为主、古铜色金属为衬托，并以普拉达绿石材为点缀。

这套固定搭配，我们能在天字系项目中看到大量的应用。

比如福州保利天珺就在公区中大量采用了古铜色金属材质，并以玉石色进行点缀；在园林中则设置了许多以玉为意象的小景，包括玉形雕塑、玉色景墙等等。

▲福州保利天珺公区效果图（左右滑动看更多）

又比如佛山三龙湾天珺，在归家场景中就应用了大量金属色与暗绿玉石色的搭配。园林中则采用了古铜色金属材质打造屏风式隔断，与植被的翠绿色相互呼应。

▲佛山三龙湾天珺展示区实景（左右滑动看更多）

二、开放可变模块，融入在地文化释放人文美感

除了标准化的固定模块之外，保利允许各地项目研发自己的可变模块，借鉴当地的文化素材，来和产品系本身的美学风格相融合，让同个品牌下不同地区的项目，呈现出微妙的差异，拥有独特的人文美感和在地生命力。

还是拿前面的案例来分析，福州保利天珺在天字系标准的基础上，借鉴了福建传统建筑的拱形造型特色和福州市花茉莉花的意向。

二者精巧的结合，形成了福州保利天珺独一无二的视觉标识和部品，大量应用在了园林与公区设计当中。

▲福州保利天珺标识设计概念图

比如其社区主大门的样式，就取自1920年建成的福州采峰别墅中的花窗。还有公区诸多诸造型细节，也都借鉴了岭南传统建筑的经典拱形元素。

▲福州保利天珺公区效果图（左右滑动看更多）

而在园林规划上，福州保利天珺则以《闽游图》为设计篮本，塑造了华丽优雅的闽游花园，复刻了闽中山水，舟游溪行两大场景。

▲福州保利天珺园林规划概念图

而西安保利天珺与十三朝古都的文化融合则更具厚重的历史底蕴，项目借鉴汉朝传说“凤栖塬”，提取了神鸟百灵以及古代几何纹样——回字云雷纹，作为项目的关键视觉元素。

结合标准化模块中的用材用色原则，具有西安保利天珺独特气质的美学元素，大量落位在铺装、景墙、门头等细节处。

▲西安保利天珺公区实景（左右滑动看更多）

推动以产品为导向的管理改革确保交楼品质稳定可靠

看完前面的案例，说实话明源君对保利“人文社区”的审美水平和落地把控能力标识惊叹。

尤其是落地把控上，整整12个子品牌，怎么能够保证每一个品牌落地时，交楼的品质都足够稳定、设计与建造效果都能达到预期呢？这应该是每家规模房企在产品管理上的难点。

经过多方了解，明源君发现保利最让人佩服的是，它已经真正贯彻了以产品为导向的管理改革，包括组织架构、设计招采、展示与交付等多个方面。

这几年来，保利围绕产品管理这项核心工作，主要做出了5项重大管理改革。

第一，保利完全抛弃了“展示秀场”的逻辑，转而遵循“所见即所得，体验即交付”的原则。

现在保利的每一个项目，都会将社区大门、会所等等客户在归家动线上会看到的区域，全部在售楼阶段就打造完毕，做前置的实景呈现，在销售阶段就建立客户对交付品质的信心。

第二，在产品标准的建立上，保利由集团层面牵头制定并管控各产品系的设计建造标准，为区域公司输出标准化的设计指引，确保每一个项目在设计规划环节都不会跑偏。

第三，在组织架构上，保利目前已经在华东、华南两地，设置了两个共享中心。

这个组织类似于设计中台部门，向上承接集团制定的产品标准，向下直接把控一线项目的设计工作，审核设计图纸。

更关键的是，共享中心是由集团副总直接管理的，保利对产品管理工作的重视程度可见一斑。

第四，在成本适配与招采管理上，保利也开展了全方位的改革，基于不同产品线的特征，来制定成本适配方案，有针对性地进行部品招采。

以上这些改革成果，是保利把控产品系落地品质的关键。而稳定可靠谱的产品交付过程，使得保利的产品在客户的心中，能够长期维持稳定、高品质、可信赖的心理预期。这在当下产品为王的时代中，会为保利带来巨大的竞争优势。

结语

我国房地产市场供求关系已经发生重大改变，房子必须回归居住的本质，服务于市场需要。而房企适应新时代的关键，就在于其产品观念与市场、与客户、与人的本质的距离。

在这方面，保利已经做出了极有价值的实践，将“以人为本”贯彻到了产品的每一个细节当中，引领行业看到了打开新局面的有效路径。

保利销售规模的上升只是表象，背后的战略定力和改革魄力，才是行业应该学习的内核。在品质时代下，保利已经成为了引领者。

希望未来，我们能看到这种人本位的产品观，在更多房企中得到贯彻。

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