因不满物业服务，重庆某某小区业委会发起新的物业公司选聘表决并上诉。一审判决胜诉后，业委会却因在选聘表决过程中涉嫌70张表决票造假而成为被告，并最终败诉。胜诉变败诉，是对业主自治底线的探索还是警示？
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一审判决
物业公司退出原服务区域
2013年2月2日，重庆市长寿区某某小区业委会与重庆某公司签订的物业服务合同约定到2018年2月1日终止。
2015年10月28日，某某小区第二届业委会成立，2017年12月29日，某某第二届业委会召开业主大会，就续聘或选聘物业服务企业事宜进行签字表决，由于部分业主闹事，导致续聘选聘未成功。根据相关规定，物业服务合同自动延续到业主大会作出选聘或续聘结果为止。
2023年8月，某某小区第三届业委会成立，并于同年9月以不满意重庆某公司物业服务为由，启动选聘新的物业公司流程，并起诉至重庆市长寿区人民法院。
2024年初，经召开业主大会表决，该小区完成新的物业公司选聘工作。
经一审法院核实，该小区总户数1494户，参加表决户数1054户，建筑面积97271.59平方米，分别占小区总户数和总建筑面积的70.55%和70.54%；同意表决事项750户，建筑面积71297.53平方米，分别占参加表决户数和参加表决面积的71.16%和73.3%，符合法定表决比例。
综上，一审法院作出判决：被告重庆某公司于本判决生效之日起三十日内退出重庆市长寿区某某小区物业服务区域。
物业公司举证业委会造假，二审败诉
2024年7月，重庆某公司以“发现某某小区第三届业委会在更换物业公司的签字表决上弄虚作假”为由，上诉至重庆市第一中级人民法院。
针对重庆某公司提交的证据，一中院组织当事人进行质证。认定事实如下：
本案中，某业委会以上门征求意见表的形式投票决定更换物业公司。一审查明，案涉小区总户数1494户，征求意见表参加表决户数1054户。二审中，某业委会认可前述参加表决的户数中有70户登记的产权人与实际签名人不一致，但辩称其已通过公告的方式将签名与登记产权人姓名不一致的问题向业主进行了告知和征求意见，业主未提出异议。
因更换物业公司是涉及业主权益的重大事项，应当依据前述法律规定进行。但是，直至本案一审审理之后，某业委会才将征求意见表上登记产权人与实际签名人不一致的问题向业主进行公示，其程序显然不当。
因此，某业委会举示的证据不能证明前述70户表决票系业主的真实意思表示，其上述抗辩事由不能成立。故，应从参加表决的户数中扣除上述表决无有效授权的70户。扣除后，未达到人数占三分之二以上的业主参与表决，故案涉小区业主大会有关更换物业公司的决议无效。
综上所述，撤销重庆市长寿区人民法院一审民事判决；驳回某某小区第三届业委会的诉讼请求。本判决为终审判决。
总结与警示
业主自治的底线边界
随着法治观念的不断深入人心，广大业主们的法律意识也越来越强，大家也更愿意拿起法律的武器维护自身的权益。然而，许多业主因对公共事务的参与不足，反而将自身的表决权交予别人之手，莫名其妙地就“被代表了”。
那么，怎么去规避这些风险呢？
首先，对于业主，要积极参与到公共事务当中，行使好监督权。重点关注公示信息的真实性并留存证据，例如会议的参与信息、现场照片、原始表决表、计票信息等，以维护自身权益。
对于业委会，一定要建立清晰的工作规划和透明的工作机制，清晰地理解并遵守法律的边界、合法合规地开展业委会工作。业委会代表的是广大业主的利益，一旦在操作过程中，鲁莽行事、踩了红线，很有可能会好心办坏事，本来想为大家谋福利，最后却起了反作用。
另外，还要警惕职业物闹参与煽动的情况，为了利益，置法律法规于不顾，最后落得个得不偿失的境地。
对于街道社区，作为物业服务的监管部门，应摈弃条款式、形式化审查，更多地走入基层，深入百姓，多听群众意见、多办实事，积极参与到实质监督和执法当中。
相关法律法规解读
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第九百四十八条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
第九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二款规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更。
《重庆市物业管理条例》 第六十六条第三款规定：物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
