老铁们，南宁土拍市场好久没这么热闹了。 今天上午刚上架的五象湖约65亩商住地块，被盛邦拿下。 11月27日，青秀、良庆、江南一举成交三宗商住地块，其中凤岭北景晖巷那块地以高达1.27万/平的楼面地价成为新「地王」，刷新了近3年南宁楼面价新高。13家房企鏖战一小时之久，最后由昆明邦兴置业收入囊中，这样的盛况已经许久未见了。 11月20日，恒力拍下青秀埌西一幅商住地块。时间再往前，10月30日，青秀凤岭南和西乡塘民大旁的两块地也分别被凯誉汇和宏鑫达拍下。 土拍市场火热的背后，是民企开始积极拿地，楼市回暖信号的进一步加强。 大家都动起来了。 数据显示，今年前7个月二手住宅成交量5个月反超新房，10月二手房住宅成交量高出新房467套，11月（截至今天）二手房住宅成交量高于新房423套。 一方面二手房挂牌量大，另一方面二手房价格低于新房。对购房者而言可选择面更多。 咱今天继续说二手房。这段时间我连续写过几期怎么看学校选房源的文《南宁那些曾炒到天价的书包房，一夜之间跌穿地板价！》《第一梯队双书包房也扛不住！南宁二手房底价玩崩了》。 这次想换个思路跟大家聊一下「书包房的可行性解决方案」，如何筛选最有性价比的书包房，给有买房需求的老铁做个参考。 1 金旺角 14中埌东校区+滨湖路小学 众所周知，南宁双书包房热搜榜一定有金旺角一席之地。 首先 14中埌东校区+滨湖路小学 的组合，不说碾压全南宁，起码也是数一数二的存在。这个组合辐射范围在金湖广场以北，也就是我们常说的金湖广场板块。 板块的特点很明显，「老破大」是主流。这里二手房以单位房为主，商品房不多，面积大多200平左右起步，总价三四百万，上车门槛很高。 而23㎡起步的金旺角，是板块内稀有的小户，一套二三十平的房子，不到百万就能上车，也是该小区二手房成交热度居高不下的原因，12月成交均价3.8W/平。 平替有没有？可以往竹排冲一带看看。 丰泽SOHO、 金领公馆等小区也有小户。丰泽SOHO的户型48㎡起步，挂牌均价2.2万/平，总价最低120万上车；金领公馆 85㎡起步，挂牌均价2.2万/平 ，总价最低198万上车价。 综合看下来，金旺角是不是唯一100万内就能上车14中埌东校区+滨湖路小学的小区？也是上车门槛最低的机会了。 我手上这套房源大家可以看一下。 金旺角 约21㎡一房0厅一卫 总价88万 小区情况： 在金洲路11号，离1号线金湖广场站400多米，可转3号线。旁边就是梦之岛水晶城，还有地王大厦等南宁第一批商业综合体。小区总共两栋楼，面积不大，1996年建成，居住舒适度一般。 房源情况： 中高楼层 ，21平的小户型仅88万，首付不到10万就能入。预算不多又想要好学校的老铁可以考虑。 2 北纬28大厦 14中建政校区+民主路小学 先看学校。14中建政校区+民主路小学可以说是老城区的另一个王炸组合。 这个板块的二手房情况跟上述类似，「老破大」单位房为主。近年不少单位房改房流入市场，例如广西日报社、农机管理局、电网公司、水利局等都有在售房源，但有5年内不能交易等弊端，落户风险很大。 要双书包的话，不外乎两个解题思路： 一是找一套「老破大」单位房。如文化大院、区粮食局宿舍 、二轻大院等，这些单位房面积段在73-170㎡，都是近30年的老房子，目前二手房挂牌均价在1.4-1.5W+/平。 要注意的是，建政民主思贤路围合范围已列入旧改，存在太多变数，谨慎选择。感兴趣的可以点击看我以前写过的《民主/思贤/建政路段要旧改！现场实探，心情复杂》 二是北纬28大厦的小户型。30多㎡起步，面积小总价低，上车压力不大，适合只考虑入学不考虑居住的老铁，该小区成交量一直不错。 这个小区我比较推荐这套房源。 北纬28大厦 约28㎡一房0厅一卫 总价80万 小区情况： 青秀区建政路上，近人民公园，2000年左右建成，仅一栋楼，在板块内居住舒适度不算高。适合只考虑上学的老铁，小区房源易出租。 房源情况： 中低楼层 ，空房状态，28㎡的小户型总价80万，首付仅12万，是目前上车这个双书包组合的最理想的机会。 3 利海亚洲国际 三中（青秀）+桂雅路小学 上面两个板块都是「老破大」主场，如果想要房龄新，学校好的，把视线放到东商区。三中初中部青秀校区+桂雅路小学的组合，南宁学校第一梯队没跑了。 东商区乍看不小，但由于开发时间早，当时进驻南宁的大房企并不多。也就盛天、保利、华润等几个有名气。且优质盘都集中在万象城一带，各国领事馆区域那些个楼盘状况就不用我说了。 想在这里淘性价比高的双书包房不容易，一是板块房价居高，自住为主的二手房基本上踩在1.6W-1.7W/㎡起步的价格。二是房子普遍面积段偏大，想要各方面都均衡很难。 我举个例子，天昌东盟中央城有80/90㎡小三房，但单价要2.3万-2.4万/㎡。保利21世家和凤岭1号单价不高，在1.9万/㎡左右，但3房在130㎡左右，总价计算下来也差不多得240多万。 咋整？ 预算够的话，买套自己住未尝不可，毕竟居住环境和配套还是不错的。 预算不够？建议往北挪挪，看看凤岭北。 预算不够又想买这里？有一个釜底抽薪的办法：找个小户型落户，然后在周边租个房住，每个月租金大概2500-3000左右，等孩子上完学再把房子卖掉，折算下来也比200多万上车一套房来得实在。 按这个标准我看了下，也就利海亚洲国际是最适合的小区。住宅性质的公寓，最小户型面积在30多平，二手房10月成交均价在1.4万左右，五六十万就能拿下的双书包房，用个两三年也不会折旧太多。 但有一点，这个小区在售房源多，价格走向不稳定。 感兴趣的老铁可以了解一下这套房源。 利海亚洲国际 约30.69㎡一房一厅一卫 总价51万 小区情况： 中柬路9号，100多米是盛天地，周边还有万象城、三祺广场、民族影城等商业配套，离1号线东盟商务区站600多米，大部分是公寓产品，租户较多。 房源情况： 中高楼层 ，普通装修，30㎡总价51万，月供不到2000，小区好出租，租金还能补贴月供。 当然了，以上三个只是我给大家提供的一个参考思路，我手中房源远不止这3个，五象、青秀、兴宁、江南、西乡塘，同一小区不同房源，不同小区不同房源都有，想了解的可以加我好友给你资料。 最后想提醒老铁们的一点是，眼下市场已进入书包房交易旺季。南宁各学校每年2-3月份就开始进行摸底，对学生进行信息采集，意味着这段时间是买入和卖出的黄金时间段。 如果你有优质书包房想要快速出手，又不知道怎么推广，可以放心把房源交给我们，其他一切我们帮你搞定。如果你有买房需求，也可以扫下面的码联系我，别人有的房源我们都有，别人拿不到的折扣我们或许能拿到。切勿错过了这个交易旺季