文：蔡垒磊

继男女，中西医，资本家与劳动人民之后，房子成了第四个讨论雷区。但凡讲到房子，总会立刻分化出两拨人，各执一词，争论不休——不是友好讨论，而是互相诅咒，面红耳赤，非得争到互相拉黑，老死不相往来为止。

手上有房子的，无非是说看空房价的人买不起房，一辈子租房，给房东打工，结不了婚，孩子没有学区，不能按自己心意布置，老了租不到房了睡桥洞之类的；手上没房子的，无非是说看多房价的人被套魔怔了，急了，想找接盘侠了，说他们收房租还不如现金存银行，发誓死也不接盘，老了就回老家住别墅，住养老院。

我是另一种人，我有住宅，也有40年的大平层，都300平以上，但我看空房价。可能有人问“你看空房价为什么不卖掉”？我当然卖，早两年就卖掉很多了，近几年的文章里我说过很多次了，剩下的不卖是要用来放手办。

为什么我总说房子还没有跌到底呢？因为房子还在回归它“应有”的价值。而且我极度不认同所谓的租房就是在帮房东还房贷，按目前中国的房子租售比，租金远远抵不过月供，房东还承担了房子变旧的损失。况且只算月供和租金的比值，这是什么天才算法？你的首付呢？这个首付钱原本可以产生收益的，是不是也被你揉进里面了？租金要跟你的月供+贷款利息支出+首付损失的利息+房子折旧的损失的总和去对比的，而不是租金和月供对比，大哥大姐。

房子的价值该怎么计算？很多人不会算，不知道它的组成部分有哪些。每当有人说“比特币毫无价值，房子至少可以居住”的时候，我就知道这人的大脑进化不过关。

房子的确可以居住，但正如很多人所说，他们可以在山沟沟里盖豪华得多的别墅，可值钱吗？一文不值。这就说明一个什么问题？建筑成本，豪不豪华，占房价的比重是很小的，人们真正想要的，是大城市的配套，是发展机会。那为什么大城市的同一个区域，商住，公寓，住宅的价格也相差很多呢？甚至同样也是住宅，但隔一条马路，价格都会有差一倍的情况，这些溢价又从哪里来的？学区，服务，权益，身份。上面说的每一项都是溢价点，唯独钢筋水泥壳子本身不值钱——而所有房地产相关人工，材料等东西的上涨，本质上是上面说的这些溢价了太多，导致太多盖房子的开发商和装修公司去抢人工，抢材料，于是人工和材料就坐地起价涨起来了——记住，不是人工和材料涨起来了以后，房子成本高了，于是“只能”涨起来，这是错误的。

这也就是说，一旦浮在房子上面的那些东西消失，房价就会消失——这个消失不仅仅是浮着的价格部分消失，而是连你付的钢筋水泥成本也会一同消失——因为它们本来就不值那个钱，你连成本本身也是付了高溢价的。

所以房价取决于什么？共识，跟比特币一样，是共识，而不是他们说的什么居住属性。空气很多，但一分钱不值，同理，如果房子多到一定程度，充话费就送手机的程度，那么居住属性就跟空气一样，它有但就是不值钱。

你花1000万买的房子，本质上是需要有共识，需要有其他人也认可那些浮在上面的东西值这个价才行，否则回归居住属性后它值5万，那么这个标的到底是有居住属性，还是单纯就是纯炒，还有区别吗？同理还有黄金，有人说黄金至少有工业价值，所以你花100万买了黄金，但如果黄金代表资产的共识消失，让它去回归工业价值，你的100万变成2000块，它有没有工业价值有没有差别？没有差别，因为已经等于归零了——黄金如果就按工业价值算，跟比特币作为全球第一个也是最安全的去中心化价值传输系统的股份的价值，真没法相提并论。

所以什么会导致房价的下跌？一座城市的人口净流出，城市的竞争力下降，高薪就业机会的减少，结婚率的暴跌，丈母娘的放弃要求，学历的贬值，学区制度的变动，房子不再代表身份，你所在区域的“中心程度”被分散，服务下降，业主平均质量下降，权益下降，房子变老等等这里的每一层，都是房价的一部分，其中有一些和房价还互为因果——这才是房价一旦开跌就止不住的原因，互为因果的东西涨也有加成，跌当然也有加成。

好，既然说到了这里，那等到上面的浮沫彻底去掉，建筑成本本身的价值也回归，假如到了可以抄底的时候，买什么房子？我告诉你，之前建的房子大都一般，因为那是个辉煌时期，是个“只要你有楼，就卖得出去”的时期，所以这东西就注定好不了——随便谁开一家面馆就一定爆火，那味道还能好吗？好不了，因为不会做饭的也去开了，所以这个溢价就无比高。因此到时候你一定要选择近些年的新盘，最多就是次新盘，不能再老了，再老就垃圾了——有人说那那些豪宅呢？还狗屁豪宅，不断会有更牛逼的豪宅出现，真正顶级的房子，都会出现在近几年或者过几年，一对比，以前那些高溢价的房子就全都会黯然失色，都会去掉最多的浮沫。

所以不要着急，共识还在崩盘，你需要等目前的烂房子都回到没有共识的烂价格，再配合一次大规模的全民产业改革，就像互联网的出现，移动互联网的出现那个级别的，然后再去最大的城市，挑选那些“当所有以上这些都去掉了以后，还是所有人都要的新的不多的好房子”，这就是能保你未来几十年的密码——不是这个房子你能住几十年，而是你只需要耐心，拿着这份地图，到时就能赚到几十年用不完的钱。

那这个“好房子”的价值来自哪里？还是稀缺+共识。所以你只有先理解了一件事物真正的价值组成，才不会说出“比特币没有价值”这种话，才不会有“房子至少可以住”“黄金至少有工业价值”这种观念。

这个世界是很残酷的，很多人不是一直都没有过钱，大几十年，总会走那么一两次狗屎运，但靠运气的话，一辈子也就够走个一两次，然后就返贫了。

如果你想走的是一辈子的运，只能先进化脑子，别无他法。

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。