重回广州热力榜的老黄埔楼市，正式开卷。

前几天，老黄埔全新高配学铁商大盘——由中建八局与知识城集团联手操盘的双沙旧改项目：中建海丝城首开组团开门上客，认筹2万不锁房号，预计8月底开盘。

首开组团定位上车型刚需，设计四个户型：78平、88平3房2卫，107平3+1房2卫，117平极致4+1房2卫，均为南向设计，使用率均约100%。

首开共7栋住宅，货量仅1306套。首推5、7号楼，层高仅26F、32F，在老黄埔动辄45层以上的全新项目中尤为难得，距离地铁5号线双沙站，步行距离仅50-100米，真正的地铁上盖。

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老黄埔性价比最高刚需盘

大家非常关心的价格，网上吹风价3.9万/平起。不过，吹风而已嘛，还没算上折扣呢，最终落地会有惊喜。

不妨透露一点，中建海丝城首开，跟距离1-2个地铁站的城市之光、中央公馆，大概有七八千块的价差，买家是可以薅到羊毛的。

这个价差，也让中建海丝城首开组团，成为老黄埔性价比最高的刚需产品。

我教大家一招：判断一个楼盘性价比高低与否，就看它的地段和配套的估值，是高了还是低了。

客观讲，中建海丝城作为广州东沿江地带极少的学铁商大盘，它的配套兑现力还是很强的。

尚未开盘，它的三张王牌配套，也是三大核心竞争力，就已经明牌了：

现成最近的地铁站、全国最拉风的书包、老黄埔目前最强的商业（万象商业）。

后两个即将官宣，力争在未来两年左右投入使用，迎接首批业主。

这三样东西，对于低预算刚需绝对是致命诱惑。如此顶级配套，距离老黄埔核心仅2站约3公里，却对应七八千块的价差，显然是不合理的。

为何不合理呢？在我看来，基于配套，双沙和大沙东、文冲的合理价差，应该缩小到三五千左右。

下面，我们用价值拆解法，实打实一一解剖。

不妨以大沙东-文冲为价值锚点。目前片区一梯队楼盘价格4.4-4.6万/平左右，1-2站之外的双沙，假设地段价差5000元/平，则双沙单纯地段价格为3.9-4.1万/平。

但算上配套的价值，最终实际价值与价差，会刷新你的认知！

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极致地铁盘的杀伤力

我们知道，老黄埔作为就近承接珠金琶CBD以及科学城、大学城外溢刚需的主要区域，便捷的地铁网络，是多数打工人高度依赖的通勤工具，也是老黄埔地铁沿线盘的价值底色。

但地铁盘的价值，也根据地铁的通达性，以及小区与地铁站的距离，而分三六九等。

中建海丝城首开组团距离5号线双沙站最近50米，是目前整个老黄埔最近地铁站，且是现成地铁的两个新盘之一。

有意思的是，如果同时从中建海丝城首开组团和中央公馆下楼步行前往地铁站，很有可能前者到了天河东圃和车陂，后者才刚上车。

这就是真正地铁上盖与距离500米-1公里的“地铁盘”的本质区别。

当楼盘与地铁站的距离极致缩小，那么它的优势就凸显出来了。

还要看到，地铁5号线的通达性高，从双沙站无需换乘，12-18分钟直达金融城、珠江新城，2站换乘7号线直达科学城和番禺，未来还可在鱼珠换乘28号线进入琶洲。这几个主要功能区，均在20分钟左右。

中建海丝城首开组团的地铁优势，体现在价差上，值个2000元/平，没问题吧。

那么，算上地铁加分项，中建海丝城首开的价值，可以有4.1-4.3万/平。

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王牌书包，最大加分项

接下来，再算优质书包的价值，这是中建海丝城最大的加分项。

作为大盘，双沙旧改·中建海丝城的教育配套非常丰富。

整个项目规划配建2所小学（24班+48班），一所42班九年制学校（24班小学+18班初中），一所54班完全中学（24班初中+30班高中），7所幼儿园共计75班。

幼儿园到高中一站式15年教育，基本在小区内解决，业主不仅省去远距离接送之苦，九年制中小学、完全中学的学制也有利于孩子学习的稳定性。这是基础分。

更大的价值在于，项目引进了王牌名校资源。具体是谁，由于特殊原因我这里不便说，大家可以移步其他公号了解：《全国百强名校之首，将空降中建海丝城》。

学校效果图

引进最牛书包，师资水平、教育教学管理，必然全面升级。名校的价值在于两点：其一，优渥的教育环境，至少可提升普娃的下限。其二，对于中上学生、优生，有王牌名校助力，会更加如鱼得水。

特别是项目配建了完全中学，对于提升地段生源的高中升学率也有帮助。

看到这，有人可能会跳将起来杠：高中是要考的，凭分数说话，要看学生和家长的报考意愿。

这属实是只知其一不知其二，机械教条式看问题。高中虽要考试，但对于部分中上、优生而言，集团子弟兵素来有升学优势。

诸位看看广州几所豪门高中，每年接收的中考生源，有相当比例来自集团成员校。实际相当于隐性的“直升”。

显而易见，最近的地铁，加上小区一站式最强的书包，直击绝大多数刚需群体的痛点。

这也是首开组团两个最大的加分项，体现在房价上，至少值5000元/平，是毫无问题的。

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商业+医院配套相当给力

除了地铁和书包，中建海丝城的商业、医疗资源配套，也是加分项。

双沙旧改规划多处商业，体量庞大。其中最受关注的是在地铁13号线双岗站旁，打造约31万方集地标办公、购物中心、品质公寓于一体的TOD商业综合体。其中，购物中心规划面积12万方。

品牌招商也相当给力。目前，双岗TOD商业体已引进国内一流商业品牌——华润万象汇，只差官宣了。

项目商业综合体效果图

万象商业有三大核心产品线：万象城、万象天地、万象汇，分为四个等级：‌M1、‌M2、‌M3和M4。‌‌万象汇归为M3，聚焦年轻‌时尚化和家庭化的消费需求，‌注重引入流行的潮流品牌和体验式消费场所，‌营造轻松愉快的购物环境。

当然，大型商业体辐射范围广，可以说是周边小区共享的配套。但距离适中（600米-1公里），步行或小电驴轻松可达的楼盘，远离拥堵和喧嚣，更有相对优势。

另外，项目东北向规划在建黄埔区最大的中医医院（黄埔杏林创新谷），按三甲综合医院标准建设，规划床位1000张。意味着，家门口就能享受看病和中医理疗服务，也是一种福利。

新建黄埔中医医院效果图，以实际建设为准。

凭借靠近万象商业+三甲综合医院这两个加分项，也值2000元/平。

中建海丝城的“近水楼台”之便，远不止于此。

比如靠近龙头山森林公园，登山休闲，步行轻松可达，这在无大山、缺森林公园的老黄埔核心区尤为难得。这一点，好歹也值个1000元/平吧。

龙头山森林公园实景图

还有，项目100%的得房率相对于上代户型（得房率约90%-93%左右），也有小小优势，折算进房价里，大概也有几百块的价差。

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价值齐平文冲，未来想象空间大

以上，综合地铁+书包+商业+医院+森林公园这5个配套优势，整体可值8000元/平。

那么，基于双沙目前地段价值4万/平，加上整体配套价值8000元/平，再减目前环境一般三千，

则综合价值应为：4.5万/平！

也就是说，中建海丝城当前的实际价值，是略高于中央公馆，至少算是齐平文冲的。

这是通过顶级配套，改变地段弱势，弥补价差的典型案例。

而目前首开组团折后价最低3字头，价差高达1万/平；即便117平大户型最好楼层，大概也还有三四千的价差。

意味着：买家入手，就有丰厚的套利空间。相当于本来值100块的东西，大概80块就甩卖了。

其实，上面的价值拆解，还未算上项目未来的想象空间，也就是预期价值。

不可否认，项目现处于开发前期，环境的确一般。因此才有双沙跟大沙东-文冲之间，暂时有5000元/平的地段价差。

但换个角度想，如果双沙现在就开发成熟，啥配套都齐了，还有如此大的地段价差吗？肯定会大幅缩小。

从长远来看，项目开发完成后，片区整体城市面貌必然会大幅提升。

尤其是项目南边紧邻广州海丝城近期开发的文冲船厂地块，未来商务创意办公楼崛起，并导入优质产业，激活沿江3公里滨水空间，整个双沙旧改将直接受益。

海丝城近期开发文冲船厂地块改造效果图。以实际建设为准。

也就是说，中建海丝城未来还有不错的想象空间。

而现在，地铁上盖+王牌学校+一线商业品牌叠加，三大优势已经明牌，首开价格又相对较低，目前整个老黄埔新盘中还能找出第二个低估值潜力股吗？

要看到，绝大多数自住刚需客，一般持有房产至少七八年，长则十年以上。这个过程中，既满足了核心需求，又以较大价差入手，未来的增值空间也是可观的。

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片区价格体系一锤定音

说句实话，刚需最要命的三大需求，家门口就解决，可以说中建海丝城是最适合躺平的楼盘了。

比如，15年的王牌书包，对于不少家庭来说，至少10年根本不需要为孩子升学而考虑换房。

岁月静好，家长们只需全力以赴搞事业，安心育娃，与项目共同成长，静待未来资产增值，想想都是挺美的事。

最后再多说几句，中建海丝城作为整个老黄埔楼市承上启下的关键角色，首开组团价格定调，也相当于为老黄埔后面入市的其他刚需盘价格做了定调。

不用多想，后面入市的其他三个旧改项目，价格基本随行就市，肯定会高于中建海丝城，不会有太多惊喜。

而且，产品面积段有所错开，整体总价也会高一截，也不是低预算刚需的菜。

道理很简单：中建海丝城一出手就是国内顶级配套，配套全线拉满，加之地铁站又最近，价格还严重倒挂，后面的项目卷配套，怎么玩得过双沙？

我知道，不少对优质书包和地铁通勤有执念的买家，对中建海丝城已蹲了很久。现在，大致价格、书包、商业都已敲定，低预算刚需可以松口气大胆出击了。

对于不差钱的改善买家，不妨蹲一下项目景观最佳的望江组团，预计最快年底面世。老黄埔头排一线江景，改善大平层，妥妥的梦中情房，土豪新贵的置换终点。

中建海丝城望江组团效果图，以实际建设为准。