3月春暖花开，全国多地因地制宜、因城施策开展多场房地产促销活动，太原也不例外。3月14日—16日，2025太原市春季商品房大型促销活动如期举行。展会3天，房企展位接待客户访问数量累计达25514组，进行购房意向登记的客户数量累计5195组，从展会现场转访到售楼部的客户数量累计978组，全面展现太原楼市活力。春季促销当前，太原楼市是否迎来了全面回暖？山西晚报记者通过对太原市房产中介等相关业内人士的采访发现，从过往数据来看，房地产行业供需关系发生重大转变。目前，省城楼市成交结构已发生了显著变化，热度开始回升，但新房、二手房全面复苏的多个关键点仍需继续修复。A 刚需退潮、高端崛起 省城楼市深度分化根据朗润智业发布的数据，2024年，太原房地产市场在供需两端持续调整中呈现出鲜明的结构性特征。全年商品房成交量创历史新低，但成交均价却逆势上涨，市场分化进一步加剧。业内人士指出，太原楼市已进入“刚需萎缩、高端扩张”的全新周期，未来市场对产品力的聚焦和精准客群定位的要求更高。数据显示，2024年太原商品房成交面积318.86万平方米，同比下降18%；成交金额403.41亿元，同比下降15%。尽管成交量下滑，但成交均价却逆势上涨4.5%，达到12486元/平方米。这一现象主要源于中高端项目成交占比提升，拉动了整体价格的结构性上涨。从成交结构来看，刚需市场持续以价换量，这一细分市场的面积门槛被动抬升。进一步分析会发现，品质刚需的套总价稳定在78万元/套，面积约108平方米，但极致刚需套面积上涨至116平方米，价格战使得购房者能以相近总价换取更大面积户型。极致刚需产品的购房者选择范围大幅收窄，从区域分布来看，主要集中在北部新城及更远区域，产品以100—120平方米经济型三居为主。而改善型市场需求在太原楼市中占比稳定在40%左右，首改市场套总价下降至97万元，均价约11000元/平方米，代表项目如中海学仕里，品质改善套总价稳定在132万元左右，均价13322元/平方米，代表项目如长风金茂悦。业内人士分析数据，改善型市场的面积段高度集中，100—140平方米三居占比达68%，显示改善客群更注重功能性和性价比。最后是高端市场，太原楼市在不断高端化并不是新鲜话题，2024年，这一细分市场的份额持续扩大，与此同时，产品也在迭代升级，从成交占比来看，单价15000元/平方米以上项目占销售榜前二十的35%，180—260平方米成为高端市场主流，终改产品套总价达440万元以上，面积超过217平方米，这些数据较往年明显提升。回顾太原楼市近年来的深度调整，不难发现核心区刚需项目稀缺，刚需受众人群的购房半径扩展至城市环线外围，与此同时，自2016年开启高端“元年”后，终改市场逐渐火热，长风西、龙城大街、汾河沿线成为主战场。省城楼市竞争白热化，集中度持续提升，头部效应凸显，2024年成交额前五的项目成交额占比达23%，进一步向核心地段和现房项目集中。B土地稀缺、刚需卷价，部分房源迎来价值重估 “当下的太原楼市呈现出‘量缩价涨’独特走势，刚需、改善、高端市场分化达到历史峰值。”业内人士表示，这种看似矛盾的现象是多重因素共同作用的结果。 从供应端来看，2024年省城楼市供应收缩态势明显，根据朗润置业公布的数据，2024年全年仅有建投诗意汾河、中铁逸宸首府两个纯刚需项目入市，创下近十年新低。“开发商战略收缩，新盘入市量锐减是造成刚需减少的重要原因之一。”业内人士介绍，很多实力并不雄厚的头部房企，更倾向通过合作开发或存量地块改造降低风险，这种谨慎态度直接导致市场新增供应锐减。 “省城楼市已经没有了过去大范围、拉踩式的价格战，更多是反映在倒逼刚需群体扩大面积。”业内人士介绍，以北城某刚需在售项目为例，其两居户型建面83平方米，售价约为73万元/套，而建面115平方米的三居室售价仅为87万元/套。“虽然是同一项目的不同户型，而三居室单价每平米要便宜1000多元，这就导致三居房比两居房更受欢迎。”业内人士表示，与此同时，随着地铁1号线通车，一些城市边缘的刚需项目、核心区域的“老破小”均迎来了价值重估，很多地段更远、房型更大的产品进入了购房人的考虑范围。但是山西晚报记者调查发现，刚需客户的需求户型面积在增长，但极致刚需产品供应却极少，对整体成交量的增长带动有限。 从土地市场来看，2024年土地供求均出现下滑，根据朗润置业数据显示，2024年全市累计供应49宗，供应建筑面积558万平方米，同比下降1%，累计成交45宗，成交建筑面积496万平方米，同比下降11%，成交楼面地价为2160元/平方米，同比下降11%，为2018年以来最低，拿地房企几乎均为底价拿地，溢价率接近0%。而从土地供应来看，南城核心、北部新城、科大板块土地供求量位居板块前三。“这些占据主要份额的城改用地，容积率普遍偏高，产品大概率是密集排布的高层产品。现如今，核心区域优质土地的稀缺性导致了房企一旦拿地，必然向高端项目靠拢。”业内人士认为，这种“核心区做高端、外围拼刚需”的供应格局，推动了省城房价结构性上涨，要么抢核心区做溢价，要么在外围卷价格战，中间地带的占比越来越少。C观念转变、房源增多，购房人观望情绪依然浓厚 今年以来，楼市“止跌回稳”迹象逐渐增多。根据国家统计局公布的数据，在刚刚过去的2月，太原新建房价格指数环比上涨0.1%，同比上涨1.2%，其中同比指数是唯二上涨的城市之一，仅次于上海。业内人士表示，经过多年的深度调整，省城楼市从价格上已经回暖，但销量并未完全复苏，虽然还没有相关数据披露，但新房的月成交量大概还维持在20万平方米左右，当前太原购房者观望情绪依然浓厚，其背后隐藏着多重深层原因。 “楼市调整之下，人们的置业观念发生深刻转变，越来越多的购房人从‘先上车，再置换’转到‘一步到位’。”业内人士介绍，过去“买房必涨”的投资心态逐渐淡化，取而代之的是更为理性和谨慎的消费观念。“过去购房者更看重房产升值潜力，一些小户型的房源流转更快，人们倾向于在收入稳定之后，置换品质更好的大房子，但现在，人们更关注居住舒适度和生活配套。”业内人士表示，购房者更倾向选择品质出众或具有稀缺性资源的房源，例如学区房，阶段性换房的可能性在逐渐减少。 近年来，受到部分项目延期交付、降标减配影响，购房者对开发商的信任度下降，这是导致了人们的看房周期拉长。“从品牌销量榜上来看，人们更愿意选择现房，或是资金实力雄厚的、品质有保证的国、央企项目。”业内人士介绍，从太原市场历史数据来看，房企榜单集中度逐年增强，2024年成交金额前二十名房企的市占率达89%。其中，保利山西多盘发力，10个项目在售，连续四年稳居省城销售榜第一，2024年成交金额57.24亿元，市占率更是高达14.19%；排名第二的中海地产有5个项目在售，热门项目中海天钻、中海学仕里成交金额超14亿；中国金茂排名连年上升，2024年凭借长风西板块改善项目长风金茂悦及南城核心板块高端项目滨河金茂府热销带动，排名首次挺进前三。 “受到‘买涨不买跌’心理的影响，部分购房者在观望的同时，期待更低价格或更好政策。”业内人士表示，当前省城二手房挂牌量较高，根据朗润智业公布的数据，2024年全年累计挂牌量为7.14万套，很多人对当前房产增值预期较低，去年下半年，有较多新房、次新房交房之后积极涌入二手房市场，多为高端改善项目，这对新房市场造成了一定冲击。除此之外，截至2024年年底，山西保交房18万套，富力天禧城、宝能城、融创中心等项目相继交房，大量的房屋交付进一步稀释了市场需求。D经济影响、政策支持，太原楼市全面回暖仍需时间 不久前，山西省出台《推进“好房子”建设试点工作方案》，旨在通过提升住房品质、优化供给结构，推动房地产市场向高质量发展转型。作为省会城市，新政落地在太原楼市引发广泛关注。业内人士分析认为，经过多年的深度调整，省城楼市从价格上已经回暖，短期内新政策将提振市场信心，但受供需关系、购房预期等多重因素影响，太原楼市全面回暖仍需时间。 “一座城市的楼市是否全面回暖，需要从经济、人口、供需关系等多方面考虑。”业内人士表示，在市场观望情绪如此浓厚的当下，除非有特别合适的房源或大幅优惠，购房人不会轻易出手，特别是年轻人、新市民占比较大的刚需购房者。根据太原市统计局公布的数据，2024年，全市地区生产总值（GDP）5418.87亿元，增长1.2%，相比全国5.0%的增速有一定的差距，而经济增长直接影响着居民收入预期，因对未来收入增长的担忧，部分购房人会推迟购房计划，拖慢市场去化速度。从人口来看，太原2018—2023年期间常住人口数呈现稳定的逐年递增态势，市场需求陡增的可能性不太会出现。 业内人士预测，2025年，太原楼市会呈现“区域复苏”特征，一方面核心区的优质改善、高端项目凭借稀缺性率先全面回暖，城市边缘的刚需项目则需更长时间消化库存。而在“好房子”政策的影响下，房企将进一步卷产品、卷交付，开发节奏可能放缓。根据朗润智业公布的数据，2025年，全市预计推货约165万平方米。目前，开发商优质项目剩余货量较少，很多在上一年表现优异的项目如中海学仕里、中国铁建花语堂等货量不足，若无新项目入市支撑，短期内可能出现市场“青黄不接”、供货量不足的情况，2025年开发商成交排名恐重新洗牌。 “供需不对等，仍是楼市短期实现全面复苏的主要阻力之一。”今年，楼市可能会迎来更为宽松的政策支持，例如房贷利率下调、税费减免等，从楼市调研看，刚需、刚改项目的客户对此购房利好更为敏感，此类项目更是成交量大幅提升的主要产品类别。但目前省城楼市的产品高端化越来越严重，刚需、刚改项目需求量的提升缺少匹配的在售产品。山西晚报记者 柴旭晖
