昨天和一个中介聊了一会儿，问三月份的成交量是不是比以前好很多。

他说，确实是一年来成交量最高的一个月，但也有限，并没有很多中介吹得那么高。

传统上的金三银四形成的原因其实也简单，主要是两个方面的原因。

一个是一二月份一般都是低谷，大量已经准备好的交易会在三月四月集中走流程。

这就会让三四月的成交量显得比较高，其实有一部分成交是一二月份积累的。

另一个原因是学区房，因为很多区的规定是三年或者五年，就要把户口落进去，否则孩子就上不了对应的学校。

而且一般小学报名是在五月六月集中完成，所以很多家长会卡在四月底之前完成交易，确保孩子能上心仪的学校。

所以，传统上金三银四之前，一二月份是淡季，一般是用过年的影响来解释。

之后的五六月也是淡季，因为相当一部分需求已经集中在三四月释放了。

今年有点新情况，是这种刚需也明显减少了。

因为现在买学区房的人，孩子一般是2020年、2021年出生的。

但2020年全国新生人口数量只有1200万人，2021年是1000万人出头一点。

之前2016、2017年的高峰期，都超过了1700万。

所以，2019、2020年都有一个小高峰，甚至延续到了2021年年初。

这也是许多区域的房价最高点出现在这段时间的原因。

但上海有些区的入学政策比较鬼畜，不仅小学看学区，初中也可以看学区。

大多数区的政策是小学看学区，上了小学之后就上对口的初中，初中不考虑学区。

然而浦东不仅小学看学区，初中如果你愿意，除了对口之外，也可以按学区换房。

所以，浦东的房地产交易传统上一直比其他区要更加活跃一些。

因为总有些家长想搏一搏，不仅小学要让孩子上好学校，初中也不想上差的。

过去一年的房价下跌，让相当一部分原本计划买房的人一直在观望，不肯出手。

到现在要考虑孩子上学的问题了，一部分人就不能再继续等了，只能咬牙上车。

哪怕是知道房价会继续下跌，也有一部分人会接受一定程度的亏损。

也就是说，因为人口出生率的下降，原来意义上的刚需，其实也在减少。

至于一些限购政策取消的影响，也没有那么大。

比如以前限价，超过限价的算非普通住宅，贷款只能30%，首付必须七成。

在房价上涨的时候，大家愿意上杠杆，宁可多背贷款，少付首付。

而现在房价下跌的，大家宁可多付首付，也要少背贷款，以防万一。

有些原本打算置换的需求，尤其是老破小，现在因为卖不掉，新的也买不了。

有些人干脆不想换了，因为换了之后又要背带款。

总体而言，人口出生率下降对经济的影响，比很多人预计的要来得早。

而且，这种影响不是短期的政策性影响可比的，很难在短期内扭转。

上海很多地方的学区房目前都在面临这种人口出生率的变化带来的冲击。

高峰期已经过去了，现在是人口出生率的低谷，需求是实实在在的减少了。

所以有些区域的学区房的价格跌得更深，更惨一些，甚至有腰斩的情况。

有的已经跌到了2016年的高点以下了，还没有止跌的迹象。