“现在，政府拿钱给小区进行改造我们很高兴，业主没花一分钱，生活却变好了。”北京依翠园南小区业主杨先生对中国房地产报记者表示。

机器轰鸣声不断，楼体上搭满了脚手架，工人们正头戴安全帽、身系安全带作业，一片繁忙景象。这是8月25日，中国房地产报记者在北京市石景山区依翠园南小区看到的一幕，这个有着近30年开发历史的小区正在迎来它的一次新生。

据依翠园南小区改造工程方中铁建设集团有限公司鲁谷街道碣石坪社区、依南社区老旧小区综合整治项目部项目书记李海涛介绍，小区改造已经进行到了第5天，计划2025年10月交付，届时小区内部管线、外立面、道路、花园等都将进行更新。

老旧小区综合整治是改善居住环境的重要民生工程，2019年以来，我国累计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个，惠及4434万户、约1.1亿居民。为了做好这项民生工程，2023年3月，住房城乡建设部等15部门还联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点，为后续老旧小区改造探索新的方法。目前，上海等22个城市正在试点。

8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国再次表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，以构建全生命周期房屋安全管理长效机制。“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

这一机制一经发布迅速引发市场关注，特别是房屋养老金账户是否会增加居民负担引发的热议不断，经中国房地产报记者多方调查了解，以目前推进的老旧房屋改造来看，并不会增加居民负担。

“通过对改造小区的调查以及对周边用户的采访了解，目前的改造没有让老百姓花一分钱。”中国房地产报社社务管理委员会主任栗文忠表示，近几年，住建部真抓实干，老旧小区改造有了长足进展。目前，又适时地提出了关于房屋体检、房屋养老金和房屋保险这三项制度的建立，这无疑是解决老旧小区改造及资金来源的一大创新。

近日，中央财经大学教授、法学院院长尹飞撰文亦表示，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

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“我们没有出钱”！

改造中的北京依翠园南小区。

北京市石景山区依翠园南小区是1995年新建成的居民住宅小区，小区总面积为8.3万平方米，有6栋楼2349户。随着时间的流逝，在建成近30年后，问题渐渐显现，楼本体节能不达标、楼内上下水管道年久失修、屋顶防水老化等问题不断。后期，该小区经市、区确认作为北京市石景山区综合整治项目，由鲁谷街道作为责任主体。

目前，依翠园南小区正在紧锣密鼓地施工中。

“政府的政策很好，非常利民，把我们过去觉得非常苦恼的一些问题给解决了，而且还不需要我们掏钱。只有居民计划在内部提升装修时才需要额外支付费用，且施工单位还会帮忙改造，也不收额外改造费用。”北京石景山区鲁谷街道依翠园南小区某楼栋赵楼长对中国房地产报记者表示。

据她介绍，依翠园南小区改造项目都是经过与业主征求意见、调研后，才确认好哪些项目要进行改造的。“现在室内改造已经有段时间了，改造的进度还是挺快的，施工单位也很负责，我们也是很满意的，有什么问题一提出，他们就会马上解决。”

比如这次北京市鲁谷街道依翠园小区的外墙保温改造工程是一个细致且全面的项目，在施工过程中，不仅注重了外墙保温的基本功能，还通过基层检测、修复裂缝和漏雨等方面，提升小区整体居住品质。

“这次老旧小区改造确实是没让老百姓花钱，我们合同规定的改造内容完全是免费的；同时作为央企，我们也会严格按照相关规定实施。”李海涛表示。

针对老旧小区改造的报道工作，栗文忠与记者进行交流。

对此，栗文忠表示，这一次，房屋养老金制度的推出主要是解决公共账户问题，今后房子“老了”需要修缮资金时，或将通过土地出让金及维修基金部分解决，不让老百姓掏一分钱是很关键的。

据记者了解，这次北京依翠园南小区与碣石坪共同改造，投资额为1.426亿元，资金来源为北京市区两级财政资金。

“下一步，希望政府相关部门还能从根本上解决一些问题，如对小区供水的主管网进行改造，这样老百姓生活得就更方便了，那我们就更高兴了。”上述北京依翠园南小区业主杨先生表示。

中国房地产报记者到北京市石景山区鲁谷街道了解老旧小区改造情况。刘伟/摄

北京市石景山区鲁谷街道办事处城管科科长朱宝星在采访中表示，老旧小区改造既是群众家门口的“小事”，也是基层治理的民生大事。接下来，鲁谷街道将在发挥“四个一”鲁谷模式优势的基础上，巩固推广老旧小区综合整治鲁谷经验，进一步提升改造工作的标准化和规范化水平，切实提升人民群众生活品质，提高社区治理水平，实现社区的长效管理和持续发展。

“调研过程中，施工方、社区有关领导及老百姓对于老旧小区改造都给予了积极反馈。此外，通过现场采访了解，只要政策到位，落实有效，老百姓就会满意，老百姓也应该配合把小区改造这件事情做好。”栗文忠表示，同时，我也注意到在改造过程中，社区干部和街道干部的辛勤付出，他们不仅要协调好各方力量，解决各种难题，还要耐心细致地与居民沟通，争取他们的理解和支持，做了非常多的工作。

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房屋养老金资金从哪来？

北京，改造中的一老旧小区。刘伟/摄

房屋养老金资金从哪来？

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，房屋养老金制度就如同个人养老金制度一样，由“三支柱”、个人与公共账户构成。第一支柱就是住宅公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集的，要查漏补缺、追溯补齐；第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益、公积金增值收益等，这些进入公共账户；第三支柱是商业性质的房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老金补充。

华创证券研究所副所长、首席宏观分析师张瑜表示，当前，地方一般将住宅专项维修资金称作房屋养老金，其模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。

“虽然希望居民能够为改造项目提供资金支持，但实施起来很难。一般情况下，政府也会通过申请专项债用于老旧小区改造。”愿景集团相关工作人员表示。

房屋养老金制度的推出会增加老百姓的负担吗？

中央财经大学教授、法学院院长尹飞近日撰文表示，这次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。目前，房屋养老金公共账户的款项来自公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。

“事实上，房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过300亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。”尹飞表示。

中银证券研报亦显示，房屋养老金的资金来源不仅限于业主个人账户，还包括政府补贴、公共维修资金增值收益、土地出让金等多种渠道。例如，一些城市如宁波，对于补缴物业专项维修资金的老旧小区，政府会给予一定的财政补贴，减轻业主负担。

来源：中国房地产报