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最近调研发现了一个很有趣的现象。
各项目最小的户型都越做越大了！
保利大都会：98平小三房起步；
招商时代锦宸：95平小三房起步；
保利文化广场三期：94㎡小三房起步；
绿城诚园：95平小三房起步；
保利缦城和颂：98平小三房起步；
郑轨云麓：101平三房起步；
华瑞紫韵城二期：101平三房起步；
兰溪书院：108平三房起步；
美盛金水印：115平三房起步；
万科山河道二期，129平三房起步；
……
这里面有刚需盘，也有改善盘，最小面积都是90多、100多平的三房。
看，郑州的刚需小三房，已经迈入90多、100多平的时代！
曾经爆火的89平小三房，反而不太常见了。
不仅如此，本身大户型的面积也越做越大！
比如兰溪书院，最大的四房做到185平。
万科山河道二期，最大的四房做到185平。
美盛金水印二期，最大的户型做到188平。
中原华曦府，最大的户型做到192平。
甚至，我实地调研时见到了越来越多200平以上的大户型！
这是蝶湖书院286平的超大户型，有5个卫生间哦！
要做就做到最大，相当炸裂！
一切的一切都在证明，大户型正在成为市场需求的主流！
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什么情况？前几年卖的最好的不是89平小三房吗？
扒一扒曾经的热销战绩：
二七区东原晴天见89平小三房最早售罄；
二七区盛润运河城89平小三房没多久就被一扫而光；
高新区东原阅城一期89平小三房几个月就一套不剩；
……
看看这些小三房当年的战斗力有多强！
我们统计了2017到2023年这几年郑州新房的成交量。
近7年间，郑州一共成交了90万套新房，哪怕平均按40%的小三房占比统计，也有近40万套。
这是一个不小的数字！
为啥前几年紧凑的小三房这么抢手？
房价上涨行情下，越小的户型、越多的功能，就意味着越高的性价比！
房价那么高，谁不想要个功能齐全、总价又低的房子呢？
甚至，何止89平小三房，70多平、60多平的小小三房都一个个冒出来了！
这是郑州某小区约68平的户型，做到了三房一厅一卫！
第一眼看上去很有亮点对不对，小三房的面积得到进一步压缩。
为啥可以做出这样的户型？
它的标准层是这样的。
大家都知道，我们买的户型面积是建筑面积，还有得房率这个东西。
一些公摊面积会平均分摊到购房者头上。
即便是89平的建筑面积，乘以一般情况下75%的得房率，实得套内面积不会到70平！
这是我之前看到小三房的一个次卧，谁懂，真的很小！
关键是，这些小三房的布局都还很类似，也很少能看到让人惊艳的。
有一个原因，它们一般都是中间套！
在传统的两梯四户高层里，每一层都被分成边套和中间套。
由于中间套有天生的局限，大量的设计重点都放在了边套。
所以，很长一段时间，我们看到的小三房都是这个样子的。
喏，看楼层平面图吧！
客厅和主卧全朝南，两个次卧局部朝南。
它最大的劣势就是，北面的公共走道、电梯厅、楼梯间等都在中间，影响了通风，靠北的两个卧室采光也不好。
后来，又出现了这样的中间套小三房。
这样的户型基本解决了北向通风的问题。
看一下楼层平面图：
大概是这样的结构，两梯四户，中间一个空中连廊，电梯间和楼梯间分置两侧，解决了厨房、卫生间和北向卧室的通气问题。
虽然整体通风效果不是很好，但和传统的中间套相比还是有优势的。
但，这样的户型也有问题。
因为存在于两梯四户的标准层，开间和进深都被卡死，尺寸基本都是居住下限，再变动就会对建筑规范发起挑战！
所以到目前为止，我们看到的两梯四户中间套小三房，大概都是这个样子。
而房地产正慢慢脱离金融属性，自住和使用需求越来越明确。
这样的房子越来越多，又大量同质化的时候，未来真的好出手吗？真的能保值吗？
3
其实我们现在需要置换的时候才发现，很多小区因为大户型稀缺，反而大户型的单价更贵了！
上周做市场调研，中介小哥跟我说：
知道现在什么样的房子最好卖吗？140平的！
几乎每个小区只要是140平的房子，拿出来基本都有人约看房。
看，同一个小区，小户型的单价比大户型低4000-5000，但带看量还不到大户型的一半！
这个更夸张，同一个小区，小户型和大户型的挂牌价差竟能达到13000-14000，总价差300万！
包括一些新房项目，最先卖掉的都是大户型。
比如高新区的谦详云栖，就是143平的四房户型最先售罄。
小三房几乎失去了市场吸引力，成交占比迅速下滑！
过去可能很长时间没有大量供应过的140平面积段，现在市场有了更多需求。
如果大家还不信这件事，看看这两年开发商在做什么吧。
美盛金水印二期，做了全新升级，又是铝板，又是石材，又是玻璃幕墙，还有风雨连廊和下沉式庭院，户型145平起步。
华润润府，是的，高铁东广场终于有动静了，中原超级总部基地首个楼盘，又是华润操刀的润系产品。
中海时光之境，全部洋房、全部四房、全部改善。
蝶湖书院，滨河改善天花板，玻璃幕墙、双下沉式庭院、奇偶层错、户型169-286平。
……
不知不觉间，这些将入市的新项目，已经跟市面上大部分产品拉开巨大差距！
就好比黑白电视机被彩电打压，如果你想住得更好更舒适，那就去换房子。
改善从来都是被支持的，置换更好的房子，也更符合未来主流！
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所以，对于市场上50%的房子来说，最严峻时刻已经到来！
现在的价格就是它的最高点，未来5-10年它还会逐步逐步的贬值，价格往下走，甚至跌破成本价。
可能有的人会说，啊？跌破成本价不可能吧！
那我想请大家好好思考一个问题：房子真的不会跌破成本价吗？
答案很残酷。
供需决定价格，如果没有需求，真的会！
总之，一切都是时代的选择。
希望大家能够看到时代的变化！
所以朋友们，最后两点建议送给大家：
1、手里有多余的“保障性住房化”的房子，赶紧处理！
2、还在住着“保障性住房化”的房子，赶紧想办法置换！
