“一线城市数据月报”定期发布，关注政策时事热点，从数据中识别和研究分析北上广深4城住房租赁市场的关键趋势和变化。本期为《一线城市数据月报·11月｜住房租赁市场监测与分析》。

概 览

■政策指导：加快落地存量商品房用作保障性住房政策，推动行业创新金融工具加速发展；

■租赁用地：年末土地供应减缓，但同比去年供应大幅提升，上海国企公司成为拿地主力军；

■个人房源：一线城市个人租赁房源新增规模单月结构性回升，租金水平持续收缩；

■分散式房源：上海、广州受集中供应影响单月突增，一线城市租金波动差异明显；

■集中式公寓：一线城市集中式公寓新增规模稳定，租金跌幅波动小，同比去年表现优异；

■项目新开：一线城市新开业项目节奏减缓，上海保持高位供应，其中浦发有家本月表现突出；

■企业动态：各家租赁品牌市场活跃度较高，持续推进新店开业与项目拓展。

#政策篇：

加快落地存量商品房用作保障性住房

推动行业创新金融工具加速发展

宏观政策：本月重点是在全国人大常委会新闻发布会上，财政部部长表示专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房方面的政策细则正在研究制定。央行也提出积极支持收购存量商品房用作保障性住房，支持盘活存量闲置土地，促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。财政部宣布，提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算，支持更多通过消化存量房的方式筹集保障性住房。

在金融支持方面，中国证监会副主席李明在参加香港交易所互联互通十周年高峰论坛提到，将稳步推进人民币股票交易柜台纳入港股通，以及将REITs纳入沪深港通各项工作。民政部等24部门联合印发《关于进一步促进养老服务消费 提升老年人生活品质的若干措施》，其中提及支持养老设施纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行范围。全方面推动行业创新金融工具加速发展。

城市政策：完善保障类住房管理政策，深交所、上交所提高REITs信息披露质量。

从地方层面看：主要集中在保障类住房管理方面，随着各地保障性住房建设的推进，政策也向管理方面逐步完善。其中广州陆续宣布征集收购存量商品房用作保障房，并且出台配售型保障性住房管理办法并推行保障性住房工程质量潜在缺陷保险；深圳启动七个保障性租赁住房项目配租，配租2705套保障性租赁住房，租金为市场价60%。

在金融策略方面：深交所发布两项基础设施REITs信息披露指引与两项REITs业务办理指南，着力构建符合REITs特点与规律的信息披露体系，同时进一步提高业务操作的便利性，助力REITs市场平稳发展。而上交所发布基础设施REITs定期报告指引，推动提高信息披露质量。

#供给篇：

年末土地供应减缓

但同比去年供应大幅提升

11月，一线城市租赁用地共计成交11宗，其中上海持续发力成交了9宗，北京成交了2宗，用地面积21.7万㎡，均为配建租赁住房用地。本月，广州、深圳本月无土地成交。虽然环比供应节奏减弱，但同比去年同期，成交数量大幅提升。

成交地块性质：上海国企公司成为拿地主力军

11月，上海永业城市公司通过协议出让分别在黄埔、金山获取三宗地块。出让文件显示，三宗地块属于旧改政企合作项目，出让总价为194.4271亿元，土地面积5.25万㎡。其次，上海保利在杨浦、浦东区通过招拍挂获取2宗地块，土地面积36.2万㎡。国企公司成交拿地主力军。

北京本月通过划拨出让两宗小地块，面积仅2.3万㎡，主要作用于保障性住房建设需求。

#市场篇：

整体市场需求持续低位

集中式公寓规模稳定 租金波动小

个人房源供应端：11月，一线城市个人房源新增供应量累计约为12.4万间，受年末供应结构影响，环比小幅回温4%。主要由于上海新增供应上涨了9%拉升整体规模，其他一线城市均有不同程度的小幅回温。从同比情况来看，保障房房源的明显增加，上海、深圳个人房源跌幅严重。

个人房源坪效租金表现：年末市场处于淡季，个人房源租金水平持续收缩

11月，一线城市的个人房源租金整体环比下滑3%，四季度处于市场淡季，新增需求减少，租金上涨动力不足，整体租金均价水平持续收缩。新房市场一系列利好政策抑制了租赁市场需求和租金水平。

其中一线城市个人房源平均租金3. 0元/天/㎡。北京的租金水平保持高位稳定，其他一线城市的租金水同环比跌幅在10%以内，深圳个人房源租金跌幅明显，预计12月租金水平持续收紧。

套均总价：上海、北京套均总价稳定，广州、深圳易受市场影响波动明显

11月，作为一线城市个人房源主力供应区域，北京、上海套均总价保持环比稳定，其同环比涨跌幅稳定在3%以内。而广州因市场规模小，租金水平低，套均总结易受市场波动影响；深圳由于产业转型和就业压力在市场淡季波动明显，同环比涨跌幅在5%以内。

分散式公寓市场表现：上海、广州受集中供应影响单月突增，北京、深圳规模持续缩减

11月，进入四季度淡季以来，一线城市分散式公寓需求同样下滑。其中北京、深圳新增规模持续缩减；而上海、广州城市由于单月结构性供应增加，导致环比大幅提升，其中供应多来自自如公寓。大量供应涌入市场，一定程度上将加剧12月租赁去化难度。

分散式坪效租金表现：一线城市租金波动差异明显，上海、深圳租金水平支撑力强

11月，由于市场规模萎缩、市场波动明显。整体分散式公寓租金环比持续下滑，北京由于分散式公寓规模大，市场竞争激烈，在淡季期间租金持续跌幅，同比下跌更加明显。广州分散式公寓规模小，且集中在市中心，租金水平支撑力强，同环比小幅下跌。而上海、深圳市场需求量稳定，租金水平支撑力强，相比之下，租金水平环比稳中有升。

集中式公寓市场表现：一线城市集中式公寓规模稳定，上海、深圳同比去年表现优异

11月，一线城市集中式公寓表现良好，环比规模保持稳定，同比去年均有不同程度的提升，其中上海更是增长32%，深圳增长接近10%。集中式公寓房源在租赁市场更具产品和服务优势，在保租房大量入市冲击市场的波动中，集中式公寓能够保持稳健发展。

集中式坪效租金表现：一线城市集中式公寓租金跌幅波动小，同比去年租金水平提高

11月，由于传统淡季原因，集中式公寓租金同样呈现下滑趋势，但相比之下跌幅波动较小。尤其同比去年来看，除了上海外、北京、广州、深圳租金相比均有小幅上涨。一方面由于供应结构和整体环境的影响，另一方面说明在愈发内卷的住房租赁市场中，一线城市的集中式公寓也在不断创新提升产品和服务品质。

#行业篇：

一线城市新开业项目节奏减缓

上海保持高位供应

其中浦发有家表现突出

11月，集中式公寓新开业的项目12家。上海仍然是供应主力城市，此次新增开业11家，集中入市了4797间房源，其中瓴寓旗下的鑫悦阳光一期供应了1187间房源，占比25%；浦发有家两个重要项目也同期入市开业，房源约1288套；CCB建融家园在广州三元里建兴大厦开业一间仅70间房源的小规模公寓。其他一线城市无新入市项目。

个案代表：

浦发有家康桥社区

11月15日，浦发有家康桥社区正式开业，总计将提供1123套租赁住房，共4种户型，分别为61㎡的两室一厅、约62㎡的一室一厅，31或37㎡的一室户；康桥社区正在打造首个健康主题社区，里面设立了自助式全方位健康中心和深度睡眠体验空间安睡小屋。此外，浦发有家还联合上海国际医学中心，共同揭牌健康医疗守护站，将医疗服务延伸至社区。康桥社区即为首个医疗守护站站点。

个案代表：

紫巢·文兰公寓

紫巢·文兰公寓位于紫竹高新区研发二期，这是兰香湖生态社区推出的新业态，也是市面少有的“按住宅使用标准、工艺打造的租赁住宅”。文兰公寓首批建筑面积28-42㎡，配全屋品牌家电，可拎包入住。周边配备智慧社区食堂、各种运动场馆、阅览室、咖啡馆、24小时便利店等多元业态，是一个居住办公娱乐一站式生活住区。同时是市面少有的“按照住宅使用标准、工艺打造的租赁住宅”项目，提供拎包入住的高品质精装及民用水电燃气服务。

#企业篇：

各大租赁品牌市场活跃度较高

结合双十一大促策划多样化活动

在房源上新方面：11月15日，位于南宁市江南区贵和路9号的美林湾项目隆重举行了“城投·城家社区”揭牌仪式，江南区首个大型租赁住宅社区，共计2448间租赁住房正式投入运营；

11月，城家赤峰瑞银中心城家公寓及CitiGO HOUSE总计782间公寓项目迎来首批开业，房量164间。

11月15日，浦发有家康桥社区举行了盛大开业仪式。此次活动不仅标志着浦发有家正式投入运营的第4个保障性租赁住房项目正式启动，同时发布中高端长租产品浦发有家·臻享×珊瑚世纪，165套。

在品牌动态方面：11 月 26 日，由华润置地旗下租赁住房品牌打造的成都市成华区的保障性租赁住房项目——有巢公寓（昭觉寺店），目前样板间已对市民开放参观，预计将于 2025 年 1 月正式推出。

11月，东南青年汇成功中标高淳经济开发区员工公寓整体运营及物业服务项目，这是继2020年以来，再度携手江苏高淳经济开发区开发集团有限公司。

11月13日，泊寓官微发布：泊寓在南京、厦门、合肥、上海、深圳等地，为多家教育机构提供定制化方案，推出“研住一体”新模式及“学生公寓整栋包租”服务等，解决学生住宿需求，提供更加舒适的学习居住体验。

在活动营销方面：恰逢双十一大促，品牌营销旺季，各家品牌积极开展营销活动，双十一钜惠、特价房、短租房、推荐新客户租金减免、介绍新客户专属福利等活动多多，提高存量租客的转化作用，增强社区租户黏性。

其中，泊寓推出双十一租房礼遇，释放双十一秒杀房限定惊喜。华润有巢双十一租房节，推出特价秒杀房、提前续约优惠劵等福利。

城家公寓举办“一起参与2024的最后一场音乐狂欢”活动，在上海、苏州、泰州区域分享即将赴约的音乐门票赠送城家服务公寓免费住服务；其次，城家公寓在11、12月期间，推出大促特惠、新签/续签4-6个月可享86折，7-8个月可享84折，并且额外赠送300橙长值，助在入住后14天内发放。

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:林夏

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦