8月的楼市，不出意料，依旧保持了下行的态势。这次不但新房卖不动，二手房继续跌，连土地成交也出现量价双降，甚至连房租都开始大幅下跌了。
真是，这么热的天，楼市却给人送来透心凉的感觉，沁人心脾，催人泪（niao）下。
已经进入传统的楼市金九时间了，可是看这势头，这事儿恐怕悬了。
1.
先亮点好看的数据。中指研究院报告显示，8月份，百城新建住宅平均价格为16461元/平米，同比涨幅达1.76%，环比上涨0.11%。其中一线城市新建住宅价格环比上涨0.27%。
新房价格上涨，是楼市情况好转了吗？并没有，若看销售面积的话，8月新房销售面积同比下降17%，降幅甚至还较6月有所扩大。
成交萎靡，那为啥房价涨了呢？哦，原来是豪宅拉动。从中原地产统计的成交项目前十榜单来看，8月份单价超过10万元/平米的高端产品成交特别活跃。说白了，就是豪宅卖得比较多，把平均房价给拉高了。
我在《卖爆了！三天三百亿，有钱人真多啊》里写过，京沪深都开盘了一批豪宅，而豪宅还卖的特别好，远胜普通楼盘。这就好比班里有个马云，一下子大家的平均收入就被拉升了好几个台阶，但绝大多数人其实属于“被平均”。有钱人挥金如土，而老百姓还需要刺激消费，你说这叫什么事儿。
再看看二手房，那叫一个惨不忍睹。
8月的二手住宅价格，环比下跌了0.71%，已经是第28个月连续下跌了。28个月，等于跌了两年多了啊，日积月累，房主再硬的心肠恐怕也扛不住了。好在8月份跌幅较7月收窄0.03个百分点，万分之三，聊胜于无吧。
但是需要注意的是，8月二手住宅价格，百城环比全部下跌，而且是连续五个月百城全部下跌。这说明最近半年以来的二手房价，相比去年下跌的范围在扩大，程度也在加深。
其中一线城市二手住宅价格环比下跌0.72%，具体来看，北京二手房价环比下跌0.87%，上海环比下跌0.75%，深圳环比下跌0.61%，广州环比下跌0.59%。京沪的二手房成交量保持了较高的水平，可房价下跌却甚于广州深圳，扯了一线城市的后腿。
这只有一种可能，那就是“以价换量”仍然是楼市的主要现象，表现出色的交易量，是靠降价换出来的。在这种市场里，价格是无法止跌的，一旦谁想涨价，买主会立刻转向其他房源。是价引发了量，量却无法助推价。
再看看土地，根据中指数据，8月监测城市总体供求同比下降，宅地推出量同比降逾四成，整体成交方面量价双降，一线城市成交量降逾五成。房企投资意愿基本降到冰点，TOP100中近八成企业8月没有新增土地，拿地金额超过30亿元的也仅4家企业。别说是民企，就连过去一年拿地较多的央国企，如华润、保利、中海、招商等企业，投资金额同比跌幅也都超过50%。
最后看看租房市场。根据中指数据，8月全国50个城市平均租金环比下跌0.2%，同比下跌2.13%。从中指过去两年的数据来看，8月的住宅租金一般会环比上升，也就是季节性回涨，然而这一规律今年也失效了。这说明一件事，今年的毕业季出奇地短，根本没有那么多毕业生要租房，7月就把需求释放得差不多了。
2.
总的来看，8月的楼市不负众望，继续保持下行的态势。
可是，8月份虽然没有519级别的政策，也是有不少利好消息的，而且都是来自中央层面。
比如，7月21日三中全会全文重笔提及房地产，其中强调允许有关城市取消或调减住房限购政策；7月22日央行年内第二次降息，LPR利率再下调10个基点，降低购房贷款成本；7月30日最高会议积极支持收购商品房等。
再比如，7月最后一天国W院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，把70%的城镇化率直接放出来，明晃晃地给房地产站台。8月7日深圳国企安居集团宣布下场收购商品房用作保障房，被称为“去库存有重大进展”。8月9日央行发布的《中国货币政策执行报告》，罕见地亲自帮房地产摇人。
这一系列举措频频为房地产市场注入信心。8月的数据，就是在这些大大小小的救市举措中交出来的答卷。
要是没有这些救市的举措撑着呢？细思极恐啊。
深圳是最初响应央行517政策的，5月末就出台了相关降首付降利率等政策，结果6、7两个月的二手房销量立杆见影，冲到了5000套以上，可8月销量就又跌回去了，甚至比政策之前还要低。
上海也是5月底出台政策“沪八条”，响应央行政策，6月二手房成交量立创新高，可随后7、8月份出现两连跌，8月二手房成交量环比下跌12.25%，相比6月更是跌掉了30%以上。
北京出台政策晚一些，6月末才跟进。政策一出，7月北京的二手房成交量就创出16个月以来的新高，高达15575套。然而8月又跌回了14363套，甚至比6月份还低一些。
从几大一线城市的情况来看，很明显，强如降首付、降利率、放宽限购等“史诗”“重磅”的救市政策，也只能管用1~2个月。8月的数据表明，政策效果正在消失，甚至已经消失。如果9月再没有足够给力的、堪比央行517新政的救市政策出台，很可能9月的房地产数据不会好看。所谓的金九银十，更是想都别想。
以我所在的北京为例，据财新网估计，北京二手房价格已跌至2016年的水平，从最高点累计下跌了25%。也就是说，房子的价值，已经蒸发了四分之一。
更可怕的是，资产贬值仍未停止，卖房的人多，买房的人少。按照财新网的说法，每10个人卖掉房的人，只有4个会继续买房。
“卖一买一”置换、改善型购房比例从2020年的八成降至如今不足四成，很多人卖房后不再买入。
剩下6个人的钱去哪里了呢？按2023年北京二手房交易金额估算，这笔钱接近千亿，就这样悄悄从北京楼市里消失。我想，这里边大部分的钱，应该也没有投入其他地区的楼市，而是变成了存款、存单、国债、外汇以及其他投资产品吧。
3.
9月份可以期待的大招，还是存量房贷利率下调。最近国外国内已经有很多小作文在网间流传。尽管招商银行领导日前对此给予否认，但似乎没起到多大作用。多数人仍然相信，这件事必会发生，只是在什么时间、以什么形式发生的问题罢了。
我想说，空穴不来风，有时候小作文多了，很可能就押中题目。民意即政策，如果美国真的降息，我们在保持金融风险可控的前提下，是有可能给存量房贷利率让出一些空间的。毕竟银行的日子虽然难过，可还有大量可以挖掘的空间。
按A股上市银行2024年半年报的数据，在银行薪酬大幅降低的情况下，人均月薪都没有低于2万元的。国有银行上半年人均月薪2.59万元，股份银行上半年人均月薪更是高达4.1万元。
也可能是我缺乏想象力吧。反正根据9月2日北京人社局发布的《2024年北京市人力资源市场薪酬状况报告（二季度）》来看，北京最有钱的金融产业，平均月薪也才堪堪超过1.5万元。这可是一线城市最挣钱的行业，跟上面公布的银行平均月薪相比，简直都不好意思跟人家打招呼。
就这，银行还在大刀阔斧地裁人，上半年仅上市的15家国有行和股份行合计就减员34327人。我想说，现在就业情况这么困难，银行就不能帮国家排忧解难吗？按公布数据这15家银行共有234万名员工，是不是每位员工的薪酬降个2%，就能留住这三万人，不把他们推向社会了呢？您平均月薪好几万，差这几百块吗？
所以，别扯什么存贷比了，就算银行挣得再少，家底也足够挥霍的。政府报告三令五申要过紧日子，有的地方政府都砸锅卖铁了，凭啥你银行的员工还能纸醉金迷？不患寡而患不均啊！再说，地方政府走到今天这个地步，你银行难道就没有责任吗？
不是有人计算过吗？存量房贷降低后，大概每年能给购房人减少2000亿-3000亿的还款压力。这点钱，照我看银行自己就完全能消化掉。仅这15家上市银行的234万员工，每人每个月少拿1万元，就有2800亿了。按银行自己的年报数据，即便扣掉1万元，银行员工的平均月薪还比北京金融行业的月薪高出一大截呢！
也不必担心银行员工的月薪是“被平均”的，多拿的就多扣，少拿的就少扣呗，反正总数在那儿摆着，肯定是够的。
这么一看，存量房贷利率下调，还是大有操作可能的。就看上层跟银行，愿不愿意响应过紧日子的号召了。
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