房地产市场迎来一系列金融“组合拳”。

5月17日，央行明确提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，调整商业性个人住房贷款利率政策并调整个人住房贷款最低首付款比例政策。

此外，央行还宣布，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

东方金诚研究发展部高级分析师王青认为，这是对4月30日中央政治局会议对房地产行业最新部署的具体落实。通过放松限购、下调房贷利率等方式扭转市场预期，激活商品房市场。

稳定市场预期

今年以来，随着经济形势的变化和房地产市场的需求调整，各地地产政策纷纷出台。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，过去是城市自己根据房价指数和一城一策的导向做的差别化政策，现在实际上是全国统一布局，对于全国房贷利率的持续下调、降低购房成本、明确市场预期、激活市场活力等都有积极作用。

而对于后市表现，严跃进认为，政策会持续产生影响，对于今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况改善等都具有积极的作用，“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式形成后，将助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场。

招联首席研究员董希淼认为，自去年以来，城市房地产金融政策已经进行多次调整优化，房地产融资协调机制等落地实施，房地产企业合理融资需求逐步得到满足。此次住房信贷政策大幅度调整，更从需求侧上对房地产市场健康平稳发展形成支撑。预计未来一段时间，我国房地产市场有望企稳回升。

盘活市场存量

房地产一直是国民经济的重要组成部分，盘活存量住房是化解房地产风险的关键。

央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

董希淼认为，设立保障性住房再贷款具有三个方面的积极作用。首先，提高银行助力消化存量商品房工作的积极性。央行向政策性银行和21家全国性银行提供低成本的资金支持，有助于激励全国性银行向相关企业提供资金支持。其次，支持地方政府化解房地产市场风险。保障性住房再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，对相关城市房地产“去库存”是直接、有力的支持。此外，也能促进房地产市场健康平稳发展。存量未出售的商品房被收购，房地产企业资金回笼后，可用于保交房及其他项目建设，形成良性循环。

“长期来看，推动房地产行业走向稳健发展，要保障房和商品房‘两条腿走路’。”王青认为，首先要提供更多保障房，解决低收入人群的基本居住需求。这不仅是民生问题，而且对城市化有重要作用，就我国而言，城市化是推动经济增长一个重要动力。

“下一步，应进一步明确保障性住房再贷款资金支持对象、使用范围，严格限定为收购已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府债务。央行应建完善并加强再贷款资金使用的监督检查。”董希淼说。

提振市场信心

“各地政府在落实政策时需要用心谋划，确保政策能够精准有效执行。后续的关键是在取消房贷利率下限后，各地商业银行在因城施策原则下，能否较快下调房贷利率。”王青认为。

董希淼建议，应继续放宽首套房贷认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套，适用首套房贷首付比例和利率水平；引导商业银行适当降低存量二套房贷利率，对多孩家庭推出三套房贷，进一步降低居民住房消费负担。

董希淼认为，房地产企业出售商品住房后，回笼资金可用于在建项目续建，履行保交房责任。房企回笼资金能力增强后，也有利于让更多项目满足前期已出台的保交房专项借款、城市房地产融资协调机制，也就是“白名单”的条件，形成良性循环，提振市场信心。

“这不仅能够直接盘活房地产市场的存量住房，也将对相关产业链产生积极拉动作用。建筑业、材料工业、家居装饰等上游产业将会因住房需求的增长而得到新的发展机遇；同时，金融、保险等服务业也将因房地产交易的活跃而迎来更多新机会。”董希淼谈道。（记者蒋元锐）