锁死私家车、僵尸车随处可见、设置道闸强行收费、踢业主出群、垃圾长期无人打扫、几十栋就一个保洁......南京这个小区怎么了？

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近日，笔者在网上看到业主对小区的吐槽以及发声：金陵小区不要物业，没有人喜欢强行收费。

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事实究竟是否与网络上所说一般？笔者前往该小区进行了实探，一起来看看。

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这哪是物业啊？简直是养了个爹？

四村物业就很不错，怎么五村物业就这样了？

老旧小区的管理很难，物业更需要上心，有人性化

我是居民，感觉不需要物业

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不良物业强制入驻？

全体业主怒了！

笔者来到视频中的“金陵小区"，发现该小区体量很大，历史最早可追溯到上世纪八十年代。

● 1984年初，为解决下放回宁人员的住房和旧城改造拆迁居民的安置问题，原下关区人民政府征用金陵村土地5.13公顷，由区城镇建设综合开发公司负责开发建设金陵一村、金陵二村；

● 1986年，区城镇建设综合开发公司在金陵一村、二村附近及象山路东征用土地22.95公顷，开发建设金陵三村——七村多层住宅及配套用房118幢。

● 1997年10月起，下关城市建设开发（集团）公司又陆续开发建设金陵八村、九村多层住宅及配套用房40幢。

● 2001年9月，金陵九村竣工交付，金陵小区全面建成，历时17年，共建成多层住宅及公用配套用房210幢，同时配套建中小学各一所、幼儿园2所及其它商业用房和社区服务用房，总建筑面积52.3万平方米，常住人口三万多人。

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● 2009年，原下关区决定对金陵小区三村、四村整体出新；2011年，金陵小区五村至七村得到出新。

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而现在，金陵小区的居民表示：①住了29年，有这个物业和没有没区别，物业费难道就是拖个垃圾房的垃圾么；②整个小区都是垃圾，几十栋就一个保洁；③非法设置道闸。

笔者实探发现，金陵小区由于体量较大，不同村的物业公司都不尽相同，其中，四村物业为南京阅城物业，五村为浩斯物业。

而本次业主强烈要求清退的物业公司为浩斯物业，甚至已经到了需要社区出面调解的阶段，可以说是矛盾十分尖锐。

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笔者在个单元门的入口处看到了物业公司张贴的告知书：非登记车辆无法正常进入本小区，由浩斯物业管理有限公司出具。

据悉，由于没有登记缴纳相关物业费用，物业方张贴告知条，并将车私自锁起，其操作让人表示震惊！

一般来说，锁车只有交警在确定了违法后才能锁，物业公司私自锁车，为业主的出行造成了很大的不便，如此“催征”物业费是否合理呢？

但是在门禁处，笔者看到门禁处于打开状态，并未对来往进出车辆进行拦截。

对此，笔者咨询了金陵5村的居民，居民表示：

“住了十几年了，突然要交物业费，哪个给他交啊？”

“之前一直拦着的，好像是居委会出面，现在停掉了”

“就想挣我们的钱，我们不需要这样的物业”

但是笔者路过由南京阅城物业管理的金陵四村，发现该小区的门禁道闸正常使用中，也有门卫在此值守，与金陵五村截然不同。

四村路面也很整洁，同时规划了停车位。

此外，笔者沿路经过5村，仅看到一位保洁工作人员正在作业，该人员也没有穿浩斯物业的工作服，垃圾车也并非专业的垃圾作业车。

路面上还有业主自己搭建的车棚，看上去着实不像物业入驻一段时间的样子。

更令人瞠目的是，业主爆料称：在社区群中，业主由于一些发言，被直接移除群聊。

此前该小区因“占道经营”登上热搜，但是在各方的不懈努力下，小区道路得到了很大改善，那么本次居民的诉求会得到合理解决么？

①赶走浩斯物业，因为他们的进入违反民法典和物业管理条例。

②不是不要物业，而是要一个改善小区环境，为民服务的物业。

老旧小区物业管理

如何破局？

随着城市的不断发展和城镇化进程的加速，老旧小区面临着诸多治理和物业服务方面的问题。以金陵小区为例，可以看到，小区的生活气息浓厚，居民区有许多的沿街商铺，十分具有烟火气。

但是烟火气的同时，也可以看到一些需要改善和优化的地方。

但是如果为小区引进了市场化管理的物业公司，物业费该核定往往会成了难题，如果按照市场价格收费，很多居民不乐意，如果价格太低，又难以维持正常的收支。

目前，南京多个区都进行了创新型的物业管理，党建引领、打包引进、以奖代补等多个方式，并获得了显著成效：物业公司愿意入驻，居民也愿意缴纳物业费。

譬如南京湖南路街道，采取政府补贴让物业先行入驻服务的方式“破局”，“三年逐年退补，第四年实行完全市场化运作。”据悉，目前物管公司是与街道签订的服务协议，而后续他们则将与由居民组成的管委会签订正式的物业聘用协议。

◎来源：南京房产微政务

除此之外，“居民自治”也是老旧小区物业管理的一个解决方案。不过，要发挥居民的积极性，就必须有居民自己选举产生的信任的组织、有实现自治管理的平台，所以必须在老旧小区建立起自我服务管理的自治组织—自我服务管理委员会（简称自管会），条件成熟的小区，可以在街道办或社区居委的引导下成立业主委员会。

一方面可以由业委来监督物业公司，充分发挥居民个人参与小区管理的主体作用。业委会选举要公开透明，公平公正，吸纳更多有管理经验、有专业技能的人员参与业委会班子，利用好小区内部的资源。

另一方面，可以由业主委员会代表小区全体居民聘请职业经理人 作为小区物业管家，根据小区规模大小组建服务团队，进行小区物业管理：

（1）物业服务内容、服务价格和收费方式等事项通过业主大会由业主民主协商确定。根据物业服务内容以及业主的实际需求，职业经理人通过专业技术和市场价格两个方面的衡量为业主挑选和聘请质优价廉的保洁、维修、绿化和保安等专业外包公司。

（2）职业经理人及其服务团队的薪酬和经营管理费根据聘请合同约定支付，直接从业主上交的物业费中扣除，剩余资金用于小区的经营管理，小区的费用使用情况要定时公示。

（3）职业经理人履职情况则由业主委员会和社区居委会联合负责考核与监督，督促其提高物业服质量。

此外，值得一提的是，就在近期，备受关注的《南京市住宅物业管理条例（修正草案）》，已于2024年6月审议通过。

其中业主大会及筹备组方面需要注意的是：

业主大会筹备组人数有调整，过去由街道等组织推荐，现在变成业主自荐或联名推荐。鼓励符合条件的社区居（村）民委员会成员、社区（村）党组织成员、中国共产党党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会成员。

且筹备组成员履职不再有这类限制：“应当履行及时交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等义务，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用的行为；本人及其配偶、直系亲属未在本住宅小区开发建设单位任职。”

且业委会成员履职条件中，也删除了以下条款：

“业主大会或者业主委员会在依法向街道办事处（镇人民政府）备案后，可以向区民政行政主管部门备案，领取备案证书，用于开设基本账户。”该条款删除了开设基本账户，和向区民政行政主管部门备案的表述。此外，民政行政主管部门负责业主大会、业主委员会的备案的条款也被删除。

物业退出移交方面：对物业退出方面，物业公司在接到通知之日起三十日内办理移交手续！对拒不退出或者移交材料的，发生矛盾纠纷不能顺利交接的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助。